■中国房地产报记者 曾冬梅 广州报道

3月14日，雅居乐地产控股有限公司(03383.HK)宣布将发行于2017年到期的7亿美元优先票据，年息率为9.875%，所得款项用作购买新地块、再融资及一般营运资金用途。据了解，该公司今年计划安排约50亿元的资金用于购置土地，其中包括多幅旅游地产用地。
    国泰君安分析师余立峰认为，雅居乐的业绩缺乏新的增长空间，云南等地的新旅游地产项目被视为一个重要突破口，而公司此次融资即主要投向旅游地产。不过，在开拓新增长点的同时，雅居乐也必须承受负债率上升的压力。“预计到年底，净负债率会上升10个百分点，至80%左右。”余立峰表示。

盯上旅游地产

雅居乐的公告显示，预计扣除开支后的筹资净额为6.875亿美元。汇丰、渣打银行及瑞银为是次票据发行的联席牵头经办人及联席账簿管理人。雅居乐方面表示，该次优先票据的发行得到资本市场的热烈回响，公司遂决定将发行金额由原来计划的5亿美元增加至7亿美元。
    余立峰表示，雅居乐此次发行的美元优先票据年利息虽然接近10%，但在行业里也是正常水平。相对于信托等融资方式，成本优势还是比较明显。
    跟去年发行的5亿美元可换股债券的目的一样，这次雅居乐筹资的主要用途也是买地。该公司主席陈卓林在3月8日的业绩发布会上透露，目前海南有2~3块地，云南有3个项目——腾冲、西双版纳和瑞丽都在洽谈中。这几个都是旅游地产项目。
    据了解，雅居乐今年计划安排50亿元用于购买云南等地已签订意向协议的土地。余透露，云南等地的旅游地产项目雅居乐其实已谈了很久，一直没有启动主要是资金未到位。他认为，目前雅居乐的业务结构已经渐趋稳定，海南项目的销售占比预计今年会调低，广东市场也后继乏力，公司需要开拓新的增长空间。有了海南清水湾的成功先例，云南等地的旅游项目被雅居乐视为一个重要突破口，而该公司此次融资的主要投向便是这些新旅游地产项目。
    穆迪向雅居乐此次拟发行的债券授予了Ba2的评级。其分析师曾启贤认为，由于中国政府尚未取消限购令，因此今年房地产销售依然会面临困难。

负债率或上升

根据雅居乐发布的年报，截至2011年12月31日，雅居乐的总现金及银行存款约73.28亿元，比2010年的106.81亿元减少了30%。其净负债比率则由2010年的49.6%上升至62%。陈卓林表示，公司的负债率的确比目标中的50%至60%略高。“因而今年在投资方面雅居乐要保守一点，目标是将负债降下去。”
    申银万国的报告显示，雅居乐今年固定资本开支或逾280亿元，还有未计入的短期银行贷款50亿元及计划买地资金50亿元。据该机构测算，雅居乐今年若实现与去年持平的315亿元合约销售，现金回笼率保持70％的水平，现金流也很难支持庞大的资本开支。
    “发债在补充现金的同时，也会进一步推高雅居乐的负债率。”第一上海证券分析师柯学锋说。余立峰则指出，雅居乐的实际净负债率预计至今年底或上升到80%左右的水平。
    为了维持财务的稳健性，雅居乐在开工和销售计划方面都做了相应安排。今年该公司预计新开工量是383万平方米，竣工量是397万平方米。该公司表示，在整个市场销售放缓的情况下，肯定会缩减整体开发量，根据每个项目的存货情况做调整。
    雅居乐财务总监雷伟彬介绍，价格策略方面，公司将根据不同的项目、市场做出调整，有些产品会跌价，降幅大概为10%~20%。“雅居乐的土地平均成本比较低，大概占了12%，倘若市场继续坏下去，我们还是有降价空间的，可以承受住价格下行的压力，我们的目标是维持18%~20%的利润。”