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华润置地:卖项目优化商业资产

(2012-03-20 17:37:41)
标签:

房产

分类: 公司报道
■中国房地产报记者 李红梅 北京报道
   
    就在众多开发商纷纷奔赴二三线城市做商业地产的时候,华润置地反其道而行之,公开喊出“要出售部分中小型商业物业”。此举究竟为哪般?
    3月9日,华润置地有限公司(下称华润置地,1109.HK)在香港召开了2011年全年业绩发布会。会上,该公司高管宣布,华润置地未来或会考虑卖掉一些中小规模和中等定位的商业物业。至于原因,则没有进一步透露。
业内人士认为,在楼市调控期,华润置地此举有利于加速回笼资金,优化商业资产结构。也有人认为,地方商业地产已有太多泡沫,企业不该盲目进一步拓展,而应“挤泡沫”,深耕已有品牌项目。有人预测,未来的3~5年或现商业地产重组现象。
 
出售部分中小项目
 
要出售的中小型商业物业到底是什么样的?
    华润置地董事总经理吴向东给出了四个指标:第一,不在一线城市,可能在二三线城市。第二,并非位于城市的核心地段。第三,这个商业物业的面积可能是7万~10万平方米,甚至更少一点。第四,项目的定位不会非常高端。
    从上述指标不难发现,华润置地有意集中精力打造“高品质”。
    吴向东的话进一步证实这个看法,据其透露,今年将会有2个万象城开业,5月份是成都的万象城,9月份是南宁的万象城。
    据介绍,华润置地这些年在产品结构上做了一些调整,包括买地、进入怎样的城市、控制地价水平。去年该公司买地都集中在二三线城市,土地价格相对比较低,这为其项目灵活定价提供了空间。数据显示,华润拥有2900万平方米土地储备,其中除了已经运营的150万平方米投资物业之外,还有450万平方米的投资物业土地储备。
    对此,华润置地主席王印表示,今年将继续延续均衡销售策略,并希望未来公司的非投资物业和住宅销售能够达到四六开的比例。王印强调,华润置地不仅仅是个住宅开发的公司,而是住宅开发+投资物业+增值服务的商业模式,并且租金收入增长非常强劲。今年,租金收入预算会从去年的32亿元增长到38亿元。
    不过摩根大通针对华润置地年报发表研究报告,认为2011年其净负债比率75%,高于预期。华润置地维持住房开工量,以确保其强大的销售渠道,做法积极,但会进一步加重负债压力。
 
意在资产结构调整
 
“华润置地出售项目更多是一种资产结构的调整。”正略钧策企业管理咨询公司合伙人、副总裁郝炬接受本报采访时表示,迅速回笼资金对下一步获得更优质的资源将有所帮助,这无疑是华润置地一个更重要的目的。他认为,在资产归置过程中,华润置地已具备进行商业资产优化和调整的基础。
    事实上,从公开的资料可以发现,目前该公司的业务已由31个城市扩展至39 个。其凭借央企华润集团的强大实力,快速拿地,低成本融资,并已在一二线城市打造出自己的商业地产品牌。
    华润置地在多年前即打好了与大股东华润集团合作的如意算盘。其相关负责人介绍,“对于大型的商业物业,投入期很长,资金不能及时回笼,因此在项目现金流比较少的头几年,就由集团先做,等到能产生稳定的现金流后再注入到上市公司。”
    这也不难判断为什么华润置地可以如此快速地扩张。在投资物业方面,公司的战略是在全国各地复制类似深圳万象城的都市综合体产品。
    华润置地管理层也因此在业绩会上底气十足,表示今年的销售目标是400亿元人民币,相比去年的359亿元增长11%。
 
未来或现整合潮
 
“我认为现在二三城市的商业地产存在很多泡沫。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存接受本报采访时表示,华润置地此举是为优化产业结构,挤压泡沫,其判断应是“一线城市商业,二三线城市住宅的方向。”
    陈宝存一直对二三线城市的商业地产颇有微词,“以成都为例,立项的已建或未建的城市综合体已达150个,我觉得这就是一种巨大的泡沫。”陈宝存认为,华润置地抛售这种中小项目实为明智之举,应该集中精力打造品牌核心竞争力。
    而同策咨询研究部总监张宏伟表现出的更多是一种担心。他提醒,当前不少企业争相转投商业地产,这一定程度上导致商业地产开发量过大、同质化竞争与商业地产布局过早等问题,尤其是个别企业为了抢占市场先机,过早布局一些市场区域,这样的市场行为往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善。
    对此,华润置地相关负责人表示,华润的商业物业主要是以综合体为主,综合体中也有住宅。这部分住宅项目有较高的溢价水平。
    上述负责人认为,国家这两年的宏观调控基本上没有给商业地产带来负面影响,甚至还有一些正面作用。部分地区如杭州、南宁的一些写字楼物业,由于项目体量很大,所以把一些物业卖掉,市场反应非常好,这也弥补了调控给住宅销售带来的压力。
    郝炬认为,虽然部分城市商业地产不乏泡沫或缺乏规划,但前景依然是看好的。其更预测:在未来的三到五年内,中国一线城市部分区域和二三线城市会频繁出现商业项目重组现象。

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