■中国房地产报记者 李红梅 北京报道

对建业地产来说，这场涉及3亿美元债券技术性违约带来的危机将告一段落。3月15日晚，本报从知情人士处独家获悉，截至当晚23时，债券持有人同意豁免数量已过半。
    事情缘于3月8日，建业地产股份有限公司（下称建业地产，00832.HK）公布，由于2010年底斥资2380万美元作为证券投资，金额超出债券条款限制的2000万美元，导致本金额3亿美元于2015年到期的债券出现技术性违约，目前寻求债券持有人同意违约豁免，并计划向债券本金额每1000美元赔偿5美元作为同意金。
    同意豁免人数过半意味着建业地产能将损失减少到可控范围，粗略估计，同意金支付款项将不足1000万元。虽然没因此产生严重后果，但对建业地产却是付出“真金白银”的教训。
    业内人士认为，建业地产主动认错、财务透明的做法赢得了债券持有人的信任，同时也化解了年报“不好看”的危机。对于其他试图走国际借贷路线的地产企业来说，也是一个警示：切记熟悉游戏规则。

曾做全额还款准备

“我们做了全额还款的准备。”关于如何应对最坏的结果，3月10日，建业集团董事长胡葆森接受本报采访时说。当时信息刚刚公布两天，能否最终取得债券持有人的豁免还是未知数，胡葆森神情因此分外凝重。
    根据公告，建业地产征求同意行动的主要目的包括，建议修订及建议豁免在内的有关建议，取得不少于过半数已发行票据本金总额的票据持有人有效地授出且并无有效地撤回同意。
    建业地产董事会办公室对外表示，建业地产此次技术性违约涉及三个方面：一是股票投资，即公司在去年1月购买上交所上市股份时，没有计及受限制付款的规模；二是信托违约，主要是指在信托条约中有规定建业应对手中部分项目，尤其是金额过千万的项目做评估，但建业地产并没有按照规定对全部符合条件的项目进行评估，而漏掉了一部分。
    同时，信托的相关事宜除了在港交所需要进行公告向公众披露之外，在新交所也应有所公布，但建业地产并没有在新交所进行此安排；第三个违约是上述两个违约所造成的后续违约。
    “如果追究起来，这是属于重大违约。”盛富资本总裁黄立冲说，技术性违约是说明违约并非本意，如果最终不能取得足够的债券持有人的豁免，发生立即还款事情，对于一般企业来说，无异于一场灾难。黄立冲认为，当前楼市调控期，一些中小地产公司都面临崩盘的风险。如果企业真的有能力支付所有款项，那么必定有一部分债券持有人愿意拿回资金投向别处。另外，违约除导致全部还款，赔付还会要继续。比如3亿美元的融资成本肯定会超过本身，一般在这种可转债中会收费三到四个点。这将给公司带来更大的财务压力。
    据上述知情人士介绍，每1000美元赔付5美元的标准是参照市场惯例。目前建业地产是通过摩根斯坦利、中介公司去征得债券持有人的同意。
    “错了就是错了，第一要认错，第二要认赔。”胡葆森说，比较乐观的估计，要拿出1000万到2000万元，求得债券人的豁免。当前正在积极寻求债券持有人的豁免。
    3月15日晚，本报从知情人士处独家获悉，债券持有人同意豁免数量已过半。同意金支付款项将不足1000万元。

信用评级未受影响

对于公告，机构显得比较宽容，标准普尔评级服务（下称标普）给予了及时回应，称建业地产评级未受违反契约条款和征求同意的影响。兰德咨询总裁宋延庆认为，此次违反本质上属于技术性的，债券持有人在行使要求加快偿还债券的权利方面的动力应有限。这是因为目前建业的表现令人满意且手头现金处于良好水平。标普预计其2011年财务比率将符合该债券的财务契约的规定。
    不过标普亦称，如果此情况发生“我们将可能把其评级列入信用观察名单，因公司的流动性可能面临压力”。
    胡葆森在接受本报采访时证实，如果出现最坏的结果，企业将面临很大压力。
    对于选择3月8日这个时间节点发公告，宋延庆分析建业地产有自己的用意。当前是年报公告期，如果非到年报时再披露，容易引起更大的轰动。据了解，建业地产预计在3月29日发布2011年年度报告。
    这种看法黄立冲表示了认可。“与其在财务报表里埋一个大炸弹，还不如先认个错。”黄立冲分析，这样财务报表公告时会好看一点。他认为，这个错误一定是审计师已发现，属被动认错，否则必须在会计报表里反映。如果企业现在马上有3亿美元的债务到期，公司不排除还不起的可能，那有可能要清盘。
    黄立冲表示，如果明知错误不公告，事后发现后果将会更严重，整个董事会可能被人调查，甚至可能涉及到刑事责任。

反思自身管理问题

“建业这种违约情况一般很少见，说明是在内控环节上出了问题。”宋延庆接受本报采访时说。宋延庆认为，开发商的收入一般由主营业收入、资产性收入（租赁）、物业收入，还有资本投资四块组成。股东会对于投资限额一般有明确约定，超了就属于比较严重的问题。
    对于出现这种情况的原因，胡葆森解释，由于对国际借贷规则了解不够，还是按照习惯性的投资风险管控制度，不知借了这些债之后会有一些新的规定。
    “最直接的责任是企业CFO，他在去年已离职，当然我也有责任。”胡葆森坦承，自己在资本市场是一个新手，经验不足，特别是对这种大规模借债后的很多企业行为没有了解。
    “这反映了公司的管理不细致。”黄立冲说，这一事件对建业以后的再融资可能产生负面影响。他认为这种情况偶尔会在上市公司里出现，但在国际公司一般不会出现，主要是中国公司的部分老板自己本身也不熟悉这些规则。
    对此，一位建业地产内部人士表示，企业是主动认错。发现问题后，胡葆森在公司强调：“无意识的错误犯了，但是不能有意识地隐藏”。这种诚意从胡葆森在全国两会期间接受本报采访时公开承认错误、并表示愿意接受由此产生的后果中可略见一二。
    正是这种公开透明的态度或许能帮建业地产顺利逃过此劫。
    对于能够获得过半数债券持有人的信任，上述知情人士分析，除了财务上的公开透明之外，现在建业地产交易价超过面值，以及该公司是同等评级下债券价格最高的公司等亦是重要原因。
    对于此次违约危机，建业地产相关负责人表示，这对企业管理层提出了更高的要求，同时也总结了教训：“境外资本市场水深，初入者要谨慎。因为语言、习惯不同，理解法律也不同。”该人士补充强调，“充分利用律师很重要。”