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股权质押难挺信托“小阳春”

(2012-02-29 17:31:02)
标签:

房产

分类: 金融实务

■中国房地产报记者 李鹏 深圳报道

 

2012年一季度行至中局,银行信贷、房地产信托、股市IPO、增发等融资渠道仍未见明显舒缓,还有什么可以成为资金饥渴的房地产企业的“及时雨”?答案之一是股权质押。
    连日来,房地产上市公司的股权质押消息不断。2月10日,冠城大通股份有限公司(600067.SH)的第一大股东——福建丰榕投资有限公司,将其持有的合计1250万股公司无限售流通股质押给中诚信托有限责任公司。13日,天地源股份有限公司(600665.SH)第一大股东西安高新技术产业开发区房地产开发公司,将其持有的5300万股天地源股权质押给工商银行西安高新支行。稍早前,著名的万通地产也曾质押了8000万股。
    去年同期,融资环境已经颇显紧迫的时候,房地产上市公司的股权质押也一度蔚然成风。与之相比今年的不同在于,股权质押情势在不断加码。如天地源质押股份占其总股数的24.3%,且其去年至今已多次办理股权质押。股权质押在目前的房地产融资市场上占据了怎样的地位,有无风险,颇值得探究。

 

割肉式融资

 

受制于销售低迷、项目开发淤滞以及近期资本市场的持续低迷,房地产公司的资金短缺已到相当饥渴的程度。根据中金公司1月份的一份研究报告,如果用去年四季度的短期债务除以货币资金作为短期偿债能力的一个参考指标,不难发现,涉及房地产业务的上市公司2012年的资金压力较2011年有显著上升。
    “这不仅预示着房地产公司新开工项目对现存资金的需求急剧上升,还表明今年一年开发资金的压力加大。”中金公司策略分析师郦彬2月15日接受本报记者电话采访时就此解读到。郦彬的未完成统计报告显示,目前,通过股权质押融资的主体中,数量最多的是房地产开发公司,而去年数量最多的是上市公司大股东。
    通过股权质押融资实在不是一个较优的选择。据本报记者从业内人士处了解,目前股权质押融资的折扣率虽根据不同房地产企业的资质而有不同,但一般来说,限售股的质押率约为20%~30%,流通股的质押率也不过35%~50%,质押率超过50%的产品已基本绝迹。
    目前的股权质押融资时机也并非最优。“(目前)大盘大幅下跌,同样的股票通过股权质押融资所融得的金额打了很大折扣。”广东华商律师事务所合伙人何贤波2月16日接受本报记者采访时表示。
    然而,在资金短缺导致资金周转率大降的当下,部分公司不得不通过股权质押进行融资。据本报记者调查,前述两家房地产上市公司的股权质押融资成本“保守估计也在20%以上。”而且,何贤波表示,今年以来的股权质押融资业务有向深度演化的趋势,比如连续的质押合同。
    而且,股权质押市场的参与者多了起来,“除了传统的银行、信托,证券公司、担保公司也纷纷加入,搭伙构筑资金池求财。”用益信托分析师岳婷注意到。

 

“小阳春”或急停

 

不过,市场机会也正是在这种趋势性的需求中得到彰显。对于质押合同的资金出借方,在股市低迷的时候,股权质押融资的风险相对减小,资金方也愿意在这个时候适当提高股权质押的折扣率,两情相愿的情况正显火热。
    据中金公司统计,按股权质押合同的标的额统计,有超过九成的资金出借方是银行和信托公司。其中,信托公司略占优势,因为向信托公司质押后所获资金的用途相对灵活。“如果抵押给银行,虽然利率较低,但抵押率偏低,而且必须遵守‘三个办法一个指引’,程序繁琐。”操作过具体事务的何贤波告诉本报记者。“三个办法一个指引”是指《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》。
    “这两个月发行的固定收益类信托中,保守估计有约三成是涉及房地产相关上市公司股票质押的。”岳婷表示,原本饱受盯防的房地产信托正因此形成一个业务的“小阳春”。而在去年,此类业务虽在信托公司业务账表上总量不小,但占比仍小。
    本报记者向多家信托公司咨询业务后发现,2012年开年以来,股票质押固定收益类信托产品最新颖,多受房地产上市公司追捧。这类信托产品投资期限一般为10~12个月,预期年化收益率为8%左右。这类产品的最大优点在于,股市处于低点时市场估值处于低位,安全边际很难被跌破,因此该类产品对握有资金的投资者是一个良好的选择。
    不过,因为房地产信托去年的整肃风一波接一波,以及今年尚未打出政策发令枪,此类房地产信托产品的政策风险也让投资者颇为踌躇。“市场上不断传出消息称,银监会将严禁房企股权质押所获资金进入土地市场,果真如此的话,这类产品的吸引力就几乎没有了。”郦彬向本报记者介绍到。
    因此,大型信托公司对此类业务都显得颇为谨慎,多对此实施严格控制。比如,将全流通股的抵押率从以前的60%左右降至如今的50%甚至更低,利率则从最初的8%升至10%以上,甚至有升至12%的。“还有信托公司将单笔交易上限规定为地产公司资本金的10%,分散风险的意图非常明显。”何贤波表示,“小阳春”有戛然而止的可能。

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