■中国房地产报记者 曾冬梅 广州报道

近日，恒大地产集团有限公司（恒大地产，3333.HK）宣布，以12.6亿港元回购旗下项目公司雅立40%的股权。
    据了解，在恒大地产第一次向港交所递交上市申请前的2007年，恒大地产董事局主席许家印将该项目公司40%的股权以9.76亿元人民币转让给了美林，所得收益对其业绩的包装发挥了重要的作用。
    在此之前，恒大地产公布了其2011年804亿元的销售业绩以及2012年800亿元的销售目标。第一上海证券分析师柯学锋认为，在当前市况欠佳之时，恒大地产开始由激进转向稳健。
    “总结和解决上市前的历史问题是提升内部管理水平、实现稳健发展的必要步骤”。柯学锋说。

回购股权

根据协议，恒大地产将以12.6亿港元（约10.24亿元人民币）收购雅立40%股权，令其成为全资附属公司。收购款将以恒大地产的内部资源分期拨付，首期款项于2月29日或之前支付，最后一期款项将于2015年1月31日或之前支付。
    据了解，雅立于2007年成立，间接全资拥有恒大地产在广州的重点发展项目恒大御景半岛项目。该项目地处广州金沙洲区，为广州及佛山商业圈的中心点。该项目总建筑面积约为108万平方米。
    恒大地产表示，该收购将使公司巩固对雅立的控制，继续发展恒大御景半岛项目。
    在恒大地产的发展过程中，御景半岛项目的股权转让曾发挥了重要作用。2007年9月，恒大地产向美林转让了雅立40%股权，从而间接转让恒大御景半岛项目部分权益。该笔股权转让价格为1.3亿美元，折合人民币9.76亿元。
    扣除美林应占雅立的资产净值2.16亿元，恒大地产即时在账面确认了股权转让收益7.6亿元，在当年为该公司贡献了约70%的净利润，令恒大地产得以实现300%的净利润增长。
    美林要求的回报极为可观。按照约定，美林与恒大地产按照40%与60%的比例获取雅立股息，直至美林获得的股息总额达到股权购买价(1.3亿美元)的25%复合年度回报为止。其后，美林和恒大地产按照20%与80%的比例分摊雅立股息。
    据了解，在股权转让时，恒大御景半岛的首期项目即将开售。雅立的成立纯粹是供美林作投资用途，该项交易实际上是大量预售恒大御景半岛，使恒大地产得以提前套现。
2010年，美国黑石与美林达成协议，收购后者在中国内地区域的地产基金及附属投资业务，雅立40%的股权也在其中。
    柯学锋表示，如果以当初的转让价做对比，恒大地产此次股权收购的价格还算合理，“公司目前手持200多亿元的现金，支付收购款并无压力”。
    辉立证券分析师陈耕认为，从回报率来看，美林从这笔股权交易中获得了近100%的收益，而恒大地产则得以改善当时较为紧张的流动性，双方各取所需。虽然代价较高，但却对恒大地产此后的快速发展起到积极的作用。

增速放缓

1月16日，恒大地产公布了2011年全年的销售业绩：合约销售额为803.9亿元，完成全年销售计划的114.8%，较2010年的504.2亿元增长59.4%；合约销售面积1219.9万平方米，较2010年的788.7万平方米增长54.7%。
    在实现销售额同比增长近60%的基础上，恒大地产只对2012年定下了800亿元的销售目标，甚至低于2011年的实际销售额。对此，许家印在业绩发布会上表示，“恒大从今年开始进入稳定增长期，因此制定计划的时候考虑了多种因素。我们确定计划指标比去年略有增长，管理层认为经过各方面的分析，这一指标是比较科学合理的，因为不确定的因素比较多。”
    他指出，恒大地产从2006年开始到2011年各项指标连续增长，连续6年保持了增长，在此期间很多的指标都是增长50%、80%甚至是100%以上。但在达到一定规模后，高速增长已经很难维系。因此，2012年，恒大的大部分指标将进入稳定增长阶段。
    柯学锋认为，在800亿元的基数上，恒大地产将进入由激进转入稳健和夯实基础的发展阶段，在快速发展时期遗留下来的历史问题也将逐渐进行总结和清理。