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港企忙发债 内房股陷沉默

(2012-02-14 15:14:57)
标签:

房产

分类: 金融实务

■中国房地产报记者 宋振庆 北京报道

 

又一家香港本土房企加入“抢钱”大军。2月8日,恒基地产(0012.HK)宣布将其4亿美元5年期债券的收益率定为较美国国债收益率高415个基点。至此,包括恒基地产、新鸿基地产(0016.HK)、九龙仓(0004.HK)、和记黄埔(0013.HK)、南丰集团等香港本土房地产大鳄在发行海外债的大潮中悉数亮相。
    然而,与港企锣鼓喧天的热闹融资相形下,为数众多的内房股却几乎陷入集体沉默,只有中海外(0688.HK)和瑞安房地产(0272.HK)两家敲定了发行美元债券的方案。“暂时还没有发海外债的打算,现阶段也没有融资的需要。”多家在香港上市的内地房企负责人对本报记者表示。
    实际上,在内地宏观调控仍处于高压状态下,加之担保、结汇等问题,内房股海外发债处境十分尴尬。尤其是目前这轮债市反弹有接近尾声的迹象,市场上曾经充裕的资金开始枯竭,内房股的融资前景日趋黯淡。

 

港企发债忙

 

每年的1、2月份都是亚洲市场融资窗口期开启的良机,这一次受宠的则是美元债券。据统计,今年到现在仅仅6周时间内,来自亚洲(除日本外)的发行人已从美元债券中募集了高达169亿美元的资金,处于3年来的新高,而其中约三分之一的发行来自香港公司。
    目前,美国5年期国债收益率已经从去年底的0.9%降到0.775%。“这一利率水平正位于历史低点附近,因此,从绝对收益率的角度来看,融资水平极具吸引力。”香港融鼎投资总裁张宗永认为。
    美银美林的报告显示,今年1月份香港大型房地产企业美元债券的收益率已经从15.1%下跌到13.3%,这意味着香港市场对地产美元债券的需求经过了6个月枯水期之后逐步回升,房企发行债券的环境和条件将更加优厚。
    从已经发行或完成定价的香港本土房企情况来看,融资成本相对较低。新鸿基地产2.75亿美元的5年期债券票面息率在当期美国国债利息基础上加270基点,即3.475%;而和记黄埔由于获得了美国投资者的强力支持,其息率仅为3.175%,堪称是近期房企发债成本最低的一家。
    从发售状况来看,香港房企的美元债获得了热烈反应。新鸿基地产的债券获得了超过30亿美元的订单,而南丰集团的债券也吸引了高达20亿美元的订单,这主要是获益于其息率高达5.175%的积极定价策略。
    “本港房企密集地发行美元债,除了融资环境有利外,跟前一段时间香港特区政府收紧银根对房企产生心理压力也有关系,他们希望趁此机会储备资金,以备不时之需。”盛富资本总裁黄立冲对记者表示。
    去年底,香港包括中国银行、渣打银行、富邦银行、东亚银行在内多家银行宣布提高利息,引发了香港本地银行新一轮的加息潮,这对于房企而言无疑产生不小压力。

 

内房股“钱景”忐忑

 

“对于香港这些大型的地产蓝筹股来说,融资窗口一直都是打开着的。但对于规模稍小一些的内房股而言,发债的难度要较前者难得多了。”黄立冲表示,海外投资者对本港房企和内房股向来就是严格区别对待的,尤其对目前政策打压下的内地房地产信心不足。
    去年初,包括瑞安房地产(0272.HK)、恒大地产(3333.HK)、佳兆业(1638.HK)、首创置业(2686.HK)、中骏置业(1966.HK)在香港掀起了发行人民币债券的狂潮,累计金额超过200亿元,而且成本不菲,最高息率达到15%左右。然而在这一轮房企发债潮中却鲜见内房股的身影。
    据统计,2007~2009年间,内地房企海外发债息率保持在5%左右,2010年上升至8%~10%,而2011年则普遍飙升至13%~15%。“如果现在票面息率超过15%,那就不用再发债了,还不如直接卖项目好了。”黄立冲表示。
    在这种高利息压力下,瑞安房地产不走寻常路,选择到新加坡发行美元债券。在被问及为何作此选择时,瑞房财务总裁尹焰强表示,在新加坡发行美元债券的成本最低,如果在香港发行,利率随时会超过10%。
    在完成亚洲和欧洲路演之后,瑞安房地产这笔3年期的美元债券最终利率被定为9.75%,相对于内地的融资成本而言,这一利率水平已经十分理想。
    对于中资地产股而言,除了投资者对内地房地产市场持悲观态度外,从技术上来讲发行海外债也困难重重。去年8月份,外管局明确规定暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请,这无疑为内房股海外发债戴上一道沉重枷锁。
    “另一方面,由于不同于去年发行的点心债和合成债,这次美元债券融得的美金如何回到国内结汇将成为重要难题,可能导致只能用于偿还旧债而不能支持国内的地产开发。”泓褔资产管理有限公司执行董事邓声兴表示。
    实际上也是如此,无论是中海外还是瑞安房地产,这次发行海外债的主要目的都在于偿还将在不久后到期的海外债券。目前,包括绿城中国(3900.HK)、恒大地产(3333.HK)、富力地产(2777.HK)、碧桂园(2007.HK)等不少中资地产股在2012年均有多笔海外债券到期或需支付利息。国内地产销售市场仍无好转迹象,海外融资又步履维艰,内外交困的内房股必须为生存而搏了。

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