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地产PE继续“得宠”

(2012-02-14 15:18:49)
标签:

房产

分类: 金融实务

■中国房地产报记者 苗野 北京报道

 

随着政策的持续从紧,房企的资金链危局已逐渐显现,资本再次成为2012年中国房企的主流命题。当传统的银行信贷和资本市场的融资途径悉数被堵后,今年在货币政策定向宽松前提下,房地产行业的融资依旧“坚冰难破”。重压之下,房地产私募股权投资基金又一次成为房企直接融资的重要渠道,房地产基金的2012将如何演绎?

 

地产PE异军突起

 

房地产调控政策的趋严,尤其是限购、限贷令的发布,对开发商的资金链构成了巨大压力,导致一定数量的房企陷入困境。据悉,2011年前三季度上市房企的资产负债率均值为63.58,已达警戒线。前三季度开发商的资金来源中,自筹资金达41%,而贷款仅占资金规模的15%。今年预计限购政策还将延续,资金饥渴的状况将更严重,整个行业资金缺口将超过1万亿元。
    恰逢此时,房地产私募股权投资基金应运而生,将汹涌的民间资本和资金链趋于紧张的地产商们连接在了一起,其发展速度之迅猛远远超出市场预期。据清科研究中心数据显示,2011年私募房地产投资基金突围而出,共有29只基金募集到位,募资总额40.78亿美元。
    清科研究中心高级分析师傅喆在接受本报记者采访时表示,在银根收紧及调控重拳频出的宏观环境下,房地产私募股权投资基金成为房企融资渠道的有效补充。他还认为,我国房地产基金运作尚未形成成熟的模式和标准,都没有走完从募资到投资再到退出周期,各机构对于基金投资方向、工具、策略及退出机制仍处于研究探索阶段,目前尚无“最佳实践”可供参考。
    近日,住房和城乡建设部政策研究中心课题组在其发布的《人民币房地产私募基金发展报告》(以下简称报告)中亦称,人民币房地产私募基金是房地产开发直接融资的一个重要模式,处于发展的雏形阶段,总体规模相对较小,但增长速度较快,估计目前人民币房地产私募基金融资规模近千亿元,如此也仅是房地产开发资金来源的很小部分。目前多数基金尚未完成一个完整的基金周期,行业整体业绩尚未显现。

 

或成地产融资新方向

 

事实上,目前国内主要活跃着三种形态的房地产私募股权基金:由房企成立基金管理公司发起设立的房地产私募股权基金和专业地产及金融人士组成的独立房地产私募基金以及一些有国企与政府背景的房地产私募股权基金。
    “市场上大部分房地产私募基金都是房地产公司设立并投资于自身的项目,从本质上说是房地产开发项目的一个新的资金来源。目前,包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金。从细分行业来讲,投资商品住宅居多,投资商业地产、旅游地产、养老地产、城市综合体也有,但投资占比没有商品住宅多。”傅喆说。
    戴德梁行华北区投资部主管及董事王宇涛表示,随着宏观调控的长期深入持续以及房地产市场发展的逐渐成熟,房地产企业与房地产基金合作的需求明显逐步上升,由于目前中国房地产业对资金的极度渴求以及中国房地产基金对优质地产项目的向往,今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势。
    上述报告中也提出,房地产私募基金规模在未来3年内将达5000亿元。即使如此规模,与如今房地产行业70%的资金来自预售和银行贷款相比还是微不足道。在美国,房地产开发以基金直接融资为主,隶属于金融业,所占比重超过80%,而在中国,基金一类的直接融资只占5%。但这种情况在未来10年内可能发生改变。
    “展望2012年,由于政策的不明朗和相应法规还在完善中,民间的房地产基金难以形成强势规模,其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战。国企与政府背景的房地产私募基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源极有可能脱颖而出,将成为2012年中国房地产舞台上的主角。”王宇涛认为。
    高和投资董事长苏鑫在报告中表明,房地产私募基金发展至今,除备受各种质疑外,行业内也鱼龙混杂,一旦监管缺失,势必产生行业乱象。基金在中国要像美国一样获得主流地位,尚有漫长的道路,但不能否认,基金必将在近年间保持快速发展态势。
    傅喆认为,中国房地产调控政策确实是促进本土房地产基金发展的一个机会,相信会有一批正规的房地产基金发展起来,但是基金没有一个明确的监管实体这也是当前面临的问题。2012年房地产基金还会积极募集资金,但募集难度会越来越大,能不能募集到很多的资金,还很难下定论。从去年下半年开始,基金的募资环境就已经很难了,2011年前三季度,每个季度基金数和金额都是上升的趋势,但增速在放缓。从四季度开始,就没有实现环比的增长了。
    但无论如何,作为房地产市场新兴的融资工具,房地产私募股权投资基金无疑已成为地产融资的新宠,2012年甚至今后几年内,亦不会“失宠”。

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