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提前清盘:房地产信托狂欢B面

(2012-02-14 15:10:56)
标签:

房产

分类: 金融实务

■中国房地产报记者 李鹏 深圳报道

 

2012年是房地产信托集中偿付期,从去年底开始就已经有很多“危机”之说。龙年春节后,行驶在快车道上的信托行业再度令人紧张。
    2月10日,天津信托主理的“正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划”提前终止。这只投向房地产的集合信托计划原本2012年5月到期,实际终止清算比合约期早了3个月。
    这些房地产信托产品提前清盘的原因何在?对房地产信托整体的影响又将如何?

 

颓势显现

 

据普益财富的不完全统计,2012年以来,已有3只房地产信托提前清盘,而“另两家涉事信托公司是华宝、中诚”。2月8日,中融国际信托有限公司一位高层在接受本报记者电话采访时表示,提前清盘对于信托公司而言可谓代价巨大,这说明已经有信托公司对房地产项目缺乏信心。
    2011年以来,因银行信贷大幅收缩,房地产信托成了开发商的“救命稻草”。据用益信托数据,去年各种信托资金投资领域中,成立规模占比最高的是房地产——房地产信托的成立规模为2670.74亿元,占比为38%。但也正是在2011年,房地产领域集合信托因受到较多监管,成立数量中止了自2009年以来的升势,颓势显现。
    “由于房地产信托兑付资金主要来源于销售回款,一系列房地产调控政策限制下,销售难、回款慢在压制房企的同时,也加大了房地产信托的兑付风险。”华兴资本创始人与CEO包凡在2月8日接受本报记者采访时分析道,无兑付还意味着房地产商信托融资成本相对畸高,信托公司率先离场势在必行,相关行情正在深度演化。

 

信托公司抢先离场?

 

天津信托1月30日发布的公告显示,其2009年11月发行的正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划,于2012年2月10日提前宣告终止,十个工作日内对该信托计划进行清算,并于2012年2月24日前将信托财产划入受益人指定的银行账户。
    该信托计划共计募集3.6亿元资金,集合运用,受让正元公司持有的信达地产不超过1亿股的股票收益权。基于当时的市场行情,天津信托作为受托人设置了多项风控措施,如设置6元/股的预警线及五个工作日内适时追加保证金,加保证金的每股金额以5日均价与6元/股的差额为准,以保持“标的股票市值+保证金专户资金”合计存量价值始终不低于6亿元。截至提前清算公告发布时,企业累计追加保证金金额已十分庞大。
    据知悉一些情况的上述中融信托高层人士透露,提出提前终止要求的是受托人一方。“信达地产的相关项目受到一线城市限购影响一直表现疲态,显得具体项目的信托融资的成本过高。由于信托公司不像银行的抗风险能力那么强,也不像开发商那么沉得住气,只好提前离场来释放成本压力。”
    该信托期限为两年半,并规定根据情况可延长至3年,即2012年5月到期,实际清算比计划提前3个月。按照这一信托计划的合同条款,这一提前清算并不是违约行为,但市场人士对此纷纷解读认为,这是信托公司的割肉行为。“这是明摆着的,提前清算信托公司的费用收入会减少,相关投资客户可能流失。现在的行情下,止损和维护市场信心之间往往是无法平衡好的。”包凡认为。
    本报记者调查发现,还有一些开发了不少房地产信托产品的信托公司,开始寻找其他止损办法。比如,先用自有资本将本金和收益返还给投资者,然后再将抵押物拍卖偿还预付的自有资金。还有一些信托公司说服投资者直接将抵押物拍卖,许之以更高回报。
    但这样做的风险也显而易见。“这种止损的办法使得之前的产品设计显得作用微小,产品附着了大量的风险点,很难规避。特别是那些流通股抵押的信托产品,风险暴露后变得让人很不放心,相关房地产项目也会受到牵连。”用益信托分析师岳婷表示。

 

风险或从信托率先外溢

 

根据央行1月30日最新发布的数据做简单推算即不难发现,2011年,全国新增房产开发贷款约3972亿元,而同期地产开发贷款减少了约659亿元,房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。这是房地产商不得不向信托寻求资金的根本原因。
    但房地产信托在2011年的爆发性增长,又出乎所有市场参与者的意料。据普益财富的统计数据,2011年共有4051款集合信托产品成立,合计募资7086.7亿元。其中投向房地产领域的集合信托成立数量及规模分别占比18.66%、28.44%。中金公司的统计数据进一步累加相关历史数据后认为,2010年和2011年新增房地产信托估计为5000亿元,占到存量信托的70%。
    “房地产信托平均发行期限1.9年,‘保兑付’将成为今年主要课题。我们预计今年总到期规模达到1758亿元,上半年的时间点、偿付压力较重的房地产公司不在少数,仅以此来看,开发商资金链二季度很有可能爆发风险。”岳婷分析认为。
    巨量到期规模将直接导致信托产品还本付息压力空前。前述中融信托高层人士估算认为,预计2012年和2013年将分别需要还本付息约为2500亿元和3100亿元。由于房地产市场的低迷,这些信托都将面临还款风险。“预计10%至15%的信托项目可能在今年出现违约风险,到时就不是提前清算这么简单了。一单违约,其他到期信托计划就有挤兑风险。”
    如果这种窘境出现,信托公司一般会以降价促销、“借新还旧”、项目转让等方式来应对,也不排除某些信托公司用自有资金介入或通过资产管理公司收购。根据前述中融信托高层人士的推算,“这些方式可使集中兑付的风险延迟到2013年释放,但市场是否有持久的信心和耐心就不好说了,行情差的时候,延期支付与违约对投资者来说并没有区别。”
    这种风险也被一些人认为是流动性风险。“在(流动性)这个链条上,银行是抵抗力最强的,展期、追加授信额度或后期处置抵押物等方式都可以用来应对开发贷的信用风险,缓冲期加息差政策足以自救。问题是房地产商和信托公司,前者需要资金效率,后者有刚性兑付要求,谁比谁更强很难说。”包凡这样认为。

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