■中国房地产报记者 庞一涛 安徽宣城报道

    近日，位于安徽宣城市的白马山庄高尔夫别墅到南京推广销售。据当地媒体报道，该项目当日推出“翠竹岛”一期房源。这批房源位于白马高尔夫球场内，为独栋别墅，建筑面积在350平方米左右，销售价格约为250万元/套。当天共有15套别墅被售出，购买者全部来自南京。   
    然而，这个被南京购房者看好的养老型别墅项目，却被指不具备别墅开发条件。2008年至今，安徽省宣城市宣州区国土资源局就白马山庄国际旅游度假村高尔夫运动场违规占地问题，曾3次下发处罚文件并叫停其建设，勒令拆除已建成部分。
    令人费解的是，对该项目违规占地的处罚并未得到真正执行，其建设的别墅项目在没有取得预售许可等相关证书的情况下，已成功销售到四期，并分批取得了产权证。
    近日，本报记者赶赴安徽省宣城市宣州区狸桥镇，对此事的来龙去脉进行了实地采访。

处罚3次仍在施工

白马山庄高尔夫别墅位于距宣城市区约50公里的宣州区狸桥镇。据该项目宣传资料介绍，白马山庄项目占地15000亩，规划有54洞国际标准高尔夫球场、别墅、酒店等业态，由宣城市白马生态林业发展有限责任公司（现更名为安徽龙越生态旅游开发有限公司）投资兴建。
    该项目从2006年正式开工至今，18洞的高尔夫球场已建成并投入运行，另有新规划的18洞高尔夫球场正在施工中。同时，规划的独栋别墅大部分已建成，并从2008年开始出售，目前已销售到四期。
据当地居民介绍，该项目所在的土地规划性质为林业用地，地块是开发商以租赁方式获得，并不具备开发权。
此说法得到宣城市国土资源局宣州区分局土地执法监察大队队长承孝阳证实。据他介绍，该项目占地15000亩的说法不属实。2003年~2004年，宣城市白马生态林业发展有限责任公司（安徽龙越生态旅游开发有限公司前身）以租赁的方式获得狸桥镇3000余亩林业用地，用来开发生态林业项目。该企业以组织观光、出售草皮和树苗获得盈利。
    2005年~2006年，宣城市白马生态林业发展有限责任公司按照建设性用地征用相关标准给予租赁方一次性补偿后，开始对所占3000余亩林业用地进行开发。自2006年至今，该企业相继开发了包括高尔夫球场、别墅等业态的建筑。在此期间，宣城市白马生态林业发展有限责任公司更名为安徽龙越生态旅游开发有限公司。
“林业用地不具备建设地上建筑物的条件。”承孝阳表示，在土地使用性质没有变更为建设用地的前提下，安徽龙越生态旅游开发有限公司对上述3000亩土地进行建设开发是违规行为。
    2008年，宣城市国土资源局牵头对该项目进行调查。该局土地勘测中心实地测量的数据显示，3000余亩的林业用地，被用作建设开发的部分有971.55亩，地面“硬化”（即改变林业用地性质附着地上建筑物）实际非法占地的部分为549.65亩。该局于当年4月下发了行政处罚决定书，要求开发企业限期拆除违规建筑。
    但该处罚并未执行到位。据记者调查，在被勒令拆除的前提下，该项目依然建成了18洞高尔夫球场和多达57栋的独栋别墅项目。2011年10月11日，宣城市国土资源局再次发文责成开发企业整改，未果。2011年10月19日，该局再次下发《停工通知书》。
    11月23日，本报记者前往项目现场采访，后续规划的18洞高尔夫球场的一位施工负责人表示，当前别墅、高尔夫球场均在正常施工。

无预售资质却有产权证？

一位业内分析人士表示，某些开发商开发高尔夫球场只是一个幌子，其主要是利用高尔夫的名义大量圈地，然后在球场周边开发房地产项目，建设大量独栋别墅。“用高尔夫球场带动房价上涨，创造多重利益。”
    此逻辑在白马山庄高尔夫别墅项目亦有体现。安徽龙越生态旅游开发有限公司副总经理赵荣标11月23日在南京接受本报记者采访时表示，当前该项目已建成独栋式建筑57栋，超过七成的建筑面积大于300平方米，主要面向南京市的客群，以“养老别墅”的名义进行销售。
    违规占地所建的别墅缘何能够顺利销售？
    11月23日，记者采访到白马山庄高尔夫别墅一位已离职半年左右的置业顾问小文（化名）。据她介绍，该项目所建的别墅已销售到四期。对于非法占地，没有产权怎么销售的问题，她肯定地表示，她离职前已销售的别墅，均给买房者办理了产权证。
    赵荣标则表示，其别墅部分的用地并非是违规占地。据他介绍，安徽龙越生态旅游开发有限公司于2007年和2010年分两次合法取得了共计近78亩的建设用地。其中，2007那年取得的25520平方米土地规划为商服用地；2010年取得的6211平方米土地规划为商住用地。两宗地块的容积率均为0.26。
    “我们建的并不是别墅，而是别墅式产权酒店。”赵荣标称，已建成的独栋式别墅产权酒店有57栋，均建在首次取得的商服用地上，总建筑面积约为20000平方米，其中有39栋已销售完毕。他同时证实，已销售完毕的独栋建筑确实取得了产权证，且产权为70年，由开发企业以过户的形式转让给购房者。
    记者发现，按照该开发企业2007年取得的商服用地25520平方米的面积和0.26的容积率测算，该地块最大建筑面积仅为6635.2平方米。但按照赵荣标的说法，安徽龙越生态旅游开发有限公司在这块地上却开发了约20000平方米的独栋式地上建筑。这明显存在矛盾。
    11月24日，宣州区住房和城乡建设委员会建设工程监管站站长王义虎表示，按照当前的政策规定，如果规划、建设证件齐全，白马高尔夫别墅独栋建筑可以栋为单位办理产权证。但当地建委并未给该项目颁发过《商品房销（预）售许可证》，因此该项目不能对外销售。
    宣州区住房和城乡建设委员会另一位不愿具名的负责人则透露，事实上，白马高尔夫别墅中有一批获得了《建筑工程施工许可证》，后又被叫停。这期间，宣州区住房和城乡建设委员会一位规划办主任因此事被免职。
不具备施工、预售资质的独栋别墅是如何成功销售并办到产权证的？11月24日，本报记者来到宣城市房管局进行采访。该局产权处一位徐姓负责人表示，房管局是在房屋建设单位提供了合法建造房屋的材料后，依据《房屋登记办法》规定办理了以栋为基本登记单元的房屋所有权证书。
    令人奇怪的是，宣州区住房和城乡建设委员会叫停了白马山庄高尔夫别墅的《建筑工程施工许可证》，也并未发放《商品房销（预）售许可证》，那么开发商是如何拿到办理房产证的相关材料的？对此，宣城市房管局未给出回应。
    承孝阳告诉记者，目前，对于白马山庄高尔夫别墅违规占地等行为，正在由宣城市国土资源局牵头调查，在3次下发整改文件后开发商如果继续施工，下一步将由法院强制其停工。
    对于此事件的进展，本报将继续关注。