■中国房地产报记者 曾冬梅 广州报道

11月28日，由于只有一位竞买人，具备优越江景资源的广州荔湾区大坦沙宅地直接以30.7亿元的底价成交，成为广州2011年单幅总价最高的地块。竞得者是广州市地下铁道总公司和广州市辉兆商务服务有限公司联合体。
“30.7亿元的总价太高了，在当前的市场环境下，没有几个开发商能拿得出来。”中原地产广州项目部总经理黄韬认为。广州知名房地产专家韩世同也表示，大坦沙地块的起拍价对于中小企业而言难以企及，大型房企因资金回笼受阻也心有余而力不足。“如果能分割成几个小的地块，可能更有利于消化。”

仅一家竞买人报价

该地块位于大坦沙岛西部，毗邻珠江，整组地块由3幅居住用地组成，土地面积合计为27万平方米，建筑面积为589932平方米，居住部分的容积率在3.3~3.7之间。挂牌起始价为30.7亿元，折合楼面地价5205元/平方米，竞买保证金为6.2亿元。仅从土地规模看，广州市区已多年未有这样“巨无霸”宅地供应，而且该地块还具备少见的一线江景资源，视野开阔。
    但该地块的限制条件也很多。例如竞得人须自行与被征地村协商交地事宜，并负责地块内遗留建筑的拆迁及补偿。同时，地块周边市政道路尚不完善，涉及地块范围内现有的三通一平工程补偿款，由竞得人与被征地村自行协商处理。
    在该地块出让当天，只有广州市地下铁道总公司和广州市辉兆商务服务有限公司联合体一家竞买人报价，因此直接以30.7亿元的底价成交。据了解，这是今年以来广州出让的单幅总价最高地块。
    该联合体拿地后表示“价格还算合理”，并承诺会妥善解决拆迁问题。
据广州市国土房管局有关负责人介绍，大坦沙地块地质条件较为复杂，规划中的地铁线路将从地下穿过，决定了该地块的开发具有一定难度。为保证地块的开发质量、开发品质和地铁运行的安全，才对竞买人设定了一定的准入条件。该负责人认为，该地块一线望江、环境优美、交通便利。“该地块位于广州重点打造的白鹅潭重点功能区范围内，将享受广佛同城的利好，未来发展前景值得期待。”

谨防高定位低配套

如果仅以土地的成交价和未来售价预期来看，黄韬认为还是有较大的盈利空间。大坦沙的房地产开发还处于初级阶段，目前只有一个在售楼盘——万科柏悦湾，售价为1.8万元~1.9万元/平方米。“将来售价突破2万元/平方米没有问题，而且有规模效应，投资前景还是不错的。”但他也强调，这都是在未衡量拆迁等不确定因素的前提下所做的估算，开发商的盈利空间最终还是要取决于对拆迁成本的控制。
    考虑到大坦沙相对落后的区域形象，有当地业内人士认为，该地块的开发风险值得关注。“虽然大坦沙定位高端，但国际化花园岛屿的规划能否真正实现，还要看当地是否会全力推进各种配套设施，毕竟高定位低配套的片区在广州早已屡见不鲜。以金沙洲为例，虽然已发展了很多年，但目前连基本的公交和菜市场等配套都未完善，居民生活很不便利，这在一定程度上也影响了当地楼盘的升值潜力。”