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嘉凯城涉足房地产私募基金

(2011-12-08 13:43:03)
标签:

房产

分类: 金融实务

■中国房地产报记者 邱桂奇 特约记者 吴波 上海报道

 

近日,嘉凯城发布公告披露第四届董事会决议事项。根据公告显示,嘉凯城拟设立住宅投资房地产基金,由全资子公司上海凯思达股权投资有限公司独资设立有限责任公司,作为基金的GP。由于前不久刚刚宣布放弃96亿元的增发计划,加上前三季度的销售业绩不理想,嘉凯城的资金压力备受关注。
    “从目前的统计数据来看,目前很多房地产商都有自己的私募基金,运作的情况分析,大部分只是为自己的项目进行融资,这与真正的私募基金完全是两码事。开发商自建房地产私募基金前景并不看好。”上海景林投资咨询公司执行总裁郁欢表示,“对于嘉凯城来说最大的问题是募集资金的能力,同时也不排除为自己项目进行融资的嫌疑。”

 

募集之忧

 

房地产企业缺钱是公开的秘密,而地产私募基金则迎来了一个发展的时代。
    今年以来众多的房地产企业纷纷成立房地产基金公司,涉足房地产投资基金领域。“一方面,市场流动性的紧缺为地产私募基金大展拳脚提供了广阔的空间,另一方面,房地产市场整体的低迷也为地产私募基金的发展增添了不少变数。”郁欢告诉记者。
    “实际上,这是一个两难的局面。”一位不愿具名的房企投资总监表示。他认为,从下游来说,目前市场低迷,开发商的资金链问题已经涉及到每一个公司,地产私募基金有更多的余地去选择优质的项目,同时在项目谈判的时候也会更有利;但从上游来看,即从基金募集的角度来说,现在并不是好时候。上半年大量的房地产信托包括民间高利贷大幅抬高了投资者对回报率的期望值,目前地产基金产品的购买需求并不是特别高。
    仲量联行资本市场投资部经理刘裕通表示,虽然房地产私募的概念炒作很热,但其实推进速度比较慢,而且很多基金存在无法完成募集目标的问题。
    嘉凯城一内部人士告诉记者,嘉凯城在资金的募集上不会存在问题,因为背后有大股东的国资背景。该人士表示,这次公司青岛项目与浙江省能源集团的合作,就是公司这一战略意图的安排。这也是面对近期外界质疑,嘉凯城公司高层方面首次作出回应。
    “现在房地产基金行业还非常乱,和房地产市场一样,很多基金都说是做股权投资,实际上都变成了短期贷款,很多其实就是高利贷。”一家房地产基金负责人明确表示。
    该负责人告诉记者,真正的大型LP群体对房地产行业投资意识没有完全觉醒,在如何评判的核心认识上还是比较粗放。“LP对房地产基金还是很保守,有对主流房地产基金利益输送担忧的,也有对行业是否调整到位观望的,他们最后比较倾向的选择都是地产信托,能够有一个比较稳定的收益,比如10%左右。”

 

财务杠杆空间缩窄

 

从嘉凯城的三季报看出,嘉凯城三季度末公司货币资金16.62亿元,较年初减少35.90%,主要系房地产销售回笼减少、支付土地款增加以及工程款增加所致;短期借款36.89亿元,较年初增加36.72%,长期借款64.76亿元,较年初增长72.28%,主要是新项目开发建设借款增加所致。
    上述嘉凯城内部人士表示,面对一定的资金压力,嘉凯城融资现阶段重点仍以银行为主,同时正在积极探索多渠道融资方式,包括和国际知名金融机构合作共同探索房地产投资基金,搭建房地产投融资平台等。
中邮证券研究员张鹏表示,嘉凯城目前资产负债率与其他房企相比处于较高水平,致使其进一步使用财务杠杆的空间已经比较小了,同时公司负债结构中短期借款比率较高,公司短期偿债压力比较大。
    一边忙着融资,一边忙着回笼资金。在9月7日的公告中,嘉凯城还宣布拟以总价4833万元出售苏州市山塘公司27%的股权。然而,回笼资金最常见的方式——房屋销售却不见起色。嘉凯城中报业绩显示,2011 年上半年实现合同销售额15.92亿元,合同销售面积11.39 万平方米,仅实现全年70 亿元销售目标的23%。
    张鹏认为,2011年嘉凯城全年可售量在100亿~120亿元,公司目前拥有项目储备23个,共计618万平方米;下半年推盘规模占全年的70%。由于全国各地的房地产销售都出现了交易量低迷。虽然,嘉凯城的楼盘布局全国,但是面对严厉的房地产调控,要实现销售预期,难度很大。
    另外,公司资产负债率继续攀升。三季报显示,公司期末资产负债率达75.49%,较2011年中期提高2.79个百分点,达到近2年的较高水平;真实资产负债率67.83%,较2011年中期提高3.77个百分点,达到近2年的最高水平;有息负债率44.02%,较2011年中期提高4.72个百分点,达近两年的最高水平。

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