■中国房地产报记者 宋振庆 北京报道

与很多房企融资无门的困境相比，鲁商置业却展示了“背靠大树好乘凉”的优势。
    10月31日，鲁商置业股份有限公司（鲁商置业，600223.SH）公告称，根据《关于公司2011 年度融资额度的议案》，公司将向大股东山东省商业集团有限公司（下称“鲁商集团”）及其下属公司进行多笔借款，总金额达15.08亿元，年利率最多不超过11%，将主要用于房地产项目开发。
    至此，鲁商置业2011年向鲁商集团及其下属公司的总借款金额达到46.6亿元，已经接近上述议案约定的最高上限50亿元。
    不过，大股东慷慨解囊并不能完全缓解鲁商置业快速扩张期的资金饥渴。根据中航证券首席地产研究员杜丽虹的推算，在近年连续的拿地扩张后，鲁商置业表外待付的土地款在百亿元以上，对于净负债率高达125%的鲁商置业来说，进一步的融资和销售都面临着严峻的考验。
    “这无疑是一场高风险高收益的赌局。”杜丽虹说。

资金压力

在2008年成功借壳上市之后，鲁商集团对鲁商置业这个地产上市平台寄予厚望。以山东本土为主战场，适当外埠扩张，并以“商业+酒店+写字楼+公寓”的综合体模式不断进行复制，是鲁商置业赖以发展的战略模式。
在这一模式下，鲁商置业采取了激进的杠杆和快速的周转战术，以求得规模和业绩的迅速成长。
    目前，借壳上市时注入的地产资产已经进入全面建设期，鲁商置业又不断在内外埠增加新的土地储备。同时，以综合体为主的产品开发在前期要吞噬大量的资金，公司在财务上已经压力重重，而这一压力在不断加码的调控形势和持续恶化的市场状况下被进一步放大。
    “从公司刚刚公布的三季报看，成长期杠杆迅速提升，加上开工量快速提高和土地价款的大量支付，短期资金压力仍然较大。”齐鲁证券分析师涂力磊在报告中指出。
    截至第三季度，鲁商置业存货总量比年初增加了77%，使得存货与现金的比值从年初的4.6提升到8.1。而由于短期借款和长期借款分别比年初大幅提升了289%和62%，使得鲁商置业的净负债率高达125%，相比年初的43%急剧蹿升。此外，扣除预收账款后的流动负债达到71亿元，而货币资金仅有15亿元。
    杜丽虹表示，表内的财务压力仅是一方面，由于近年来鲁商置业不断大手笔拿地，在表外已经积累了相当规模的待付土地款，粗略估计在百亿元以上。
    资金，无疑是鲁商置业成长路上最大的烦恼。
    分析人士指出，由于股市融资断流，公司又基本不会以信托筹资，鲁商置业目前依靠的是三条资金路径：银行借贷、关联借款和销售回款。
    鲁商置业依靠在省内良好的脉络，在本土银行获得了不小规模的信贷。中报显示，公司从年初开始屡次从本土银行借贷，总规模达14亿元，这些借贷全部由大股东鲁商集团提供了担保。

内外补血

令其他房企欣羡的是，除了顺畅的银行借贷，鲁商置业背靠着财大气粗的鲁商集团，在股东关联借款方面有着相当可观的优势。由于鲁商集团以现代零售为主业，以制药和房地产为重点产业，涉足酒店、传媒、教育、矿业、投资等多元化发展，拥有充沛的现金流支持下属企业的发展扩张。
    鲁商置业三季报显示，公司其他应付款增长61%，达到54.6亿元，而其中超过40亿元都属于向鲁商集团以及下属企业的关联借款，大股东对公司资金的支持力度可见一斑。
    “这些借款成本多数以不超过同期银行利率计算，相比于信托和债务融资拥有很强的成本优势，加上期限也相对灵活，公司面临的偿还压力和风险很低。”平安证券分析师李晓东表示。
    鲁商集团在2009年制定了“双千亿”战略：到2015 年，集团销售收入超过1000 亿元；到2020 年，集团销售超过2000 亿元。而在这项战略中，以鲁商置业为旗舰的地产板块无疑占据了相当分量的比重，因此，鲁商集团大比例的资金输血显得顺理成章。
    不过，鲁商集团的资金支持能维系多久是个问号，在今年，鲁商置业的借款总量几乎马上触摸到50亿元上限。
    “长期来看，任何竞争性行业都无力给予重资产的地产行业以持续的融资支持，鲁商置业的超速扩张仍将导致资金缺口的产生。”杜丽虹表示。
    虑及于此，鲁商置业也在不断加速周转，以销售回款来进行内生性补血。2011年，鲁商置业的存量资产周转率达到0.62，这是公司近年来的最高值，同时在A股地产上市公司中也算得上翘楚。
    公司将2011年的销售目标定位为80亿元，如果目标达成，将会在很大程度上缓解资金的压力，从其前三季度的销售状况和第四季度的快销售策略来看，完成目标的可能性较大。