■中国房地产报记者 宋振庆 北京报道

继成立商业地产管理部后，首开股份的商业地产之路再次迈出实质性一步。
    11月3日，北京首都开发股份有限公司（首开股份，600376.SH）公告称，为设立首开商业地产公司，公司将以8300万元的价格从关联公司香港皓年有限公司手中收购以商业及写字楼出租为主业的京华房产有限公司（下称“京华公司”）。交易完成后，首开股份将持有京华公司100%的股权。
    “京华公司将会成为首开股份现有商业地产资源的运作平台，未来会逐步注入资源填充这个平台，首期规模大概在30万平方米，”11月9日，首开股份董秘王怡在接受本报记者专访时说。

京华担纲

早在今年7月底，这项交易已有端倪。当时，首开股份曾经将京华公司旗下经营商品房开发的北京联宝房地产公司剥离出去，只留下现有的投资性房地产资产，为进一步收购并作为纯粹的商业地产运作平台打下了基础。
首开股份在商业地产方面的动作多有反复。在借壳上市时，首开股份曾经注入过商业地产和高端住宅项目，但在2008年地产低谷期，出于控制风险和国企形象方面的考虑，其剥离了高端住宅项目和部分商业地产项目，专注于商品房开发领域。
    然而，随着住宅市场调控的日趋严峻、土地市场综合性地块日益增多以及商业地产的逐渐受宠，首开股份又开始重新考虑商业地产的定位问题。
    据本报了解，早在2009年，首开股份已经酝酿成立一家独立的商业地产投资运作公司，首先以整合首开股份现有商业资源为主要工作目标，提升存量经营类资产的收益为主，并逐步深入到更广的领域。
    而京华公司的清理和收购，标志着首开股份“体内盘活商业地产”战略的正式启动，同时也推翻了此前关于新设立商业地产投资公司的设想。

规模?资金?

从公开披露的资料来看，首开股份的商业地产思路已渐渐清晰，即以大型居住社区的配套商业为突破口，探索进入城市综合体和旅游度假物业等商业地产的开发业务领域。在自行开发的基础上，有选择地增加持有型物业资产，使持有型物业经营成为房地产开发业务的有力支撑和风险保障。
    “我们现在手中有社区商业、酒店、写字楼等多种商用物业，希望能够整合起来产生更好的效益，支持住宅的开发和未来的拿地，但暂时还没有为此去拿新的纯商业地块的打算。”王怡表示。
    目前，关于首开股份具体的商业地产规模众说纷纭。有券商统计数据称，首开股份各种类型的商业资产超过200万平方米；而另一种说法则是首开股份现有1400万平方米土地储备的10%~20%，即140万~280万平方米；而首开股份三季报数据显示，目前公司拥有投资性房地产的资产价值为4.5亿元。
    王怡表示，公司商业地产资产会择机分批地逐步注入，目前希望置入京华公司的物业规模大约在30万平方米，而运作的人才团队主要以社会化方式引入。
    不过，在住宅调控下，首开股份分量最重的住宅销售面临着一定的困难，而作为国资责任的体现，保障房的建设也是未来首开股份工作的重点之一。在这种状况下，对商业地产投入更大的力度，也对首开股份在业务板块的协调平衡能力和资金财务调度能力提出了考验。
    从三季报看，公司的短期借款与一年内到期的非流动负债合计为93.96亿元，货币资金为57.36亿元，净负债率则攀升至146%，短期内存在着一定的财务压力。对于面临着多重任务以及惯于高杠杆运作的首开股份而言，商业地产的运营的确是个不小的挑战。