■中国房地产报记者 宋振庆 北京报道

一周内连续两次出售资产，阳光新业地产股份有限公司（阳光股份，000608.SZ）在踌躇了数年后，终于决定清理掉商业地产道路上的累赘。
    10月21日，阳光股份将旗下位于青岛和烟台的5家房地产公司以2.36亿元的价格出售给股东首创置业（2868.HK））的子公司首创朝阳房地产，同时收回了股东贷款13.68亿元；随后的10月26日，阳光股份又将子公司北京东光兴业科技发展有限公司转让给中国食品发酵工业研究院，从而收回资金6.3亿元。两次交易共计为阳光股份带回22.33亿元的资金，这对处于商业地产深度转型期的阳光股份而言至关重要。
    “对于在2007年踏错脚步的阳光股份来说，这次将商业地产之外的包袱全部甩掉，让公司得以轻装上阵，全身心投入到商业地产的开发当中。”一位接近阳光股份的人士表示。
    而中金公司分析师白宏炜则指出，这是两次双赢的交易，既是阳光股份大股东新加坡政府产业投资有限公司（GIC）及公司走向中国商业地产迈出的实质性一步，也让首创置业和中国食品发酵工业研究院基本以平价获得了优质的地产项目储备。

甩掉历史包袱

公告显示，向首创置业出售的5家房地产公司分别是青岛阳光滨海置业、青岛千千树置业、烟台阳光新业房地产、烟台阳光骊都房地产以及烟台阳光骊臻房地产；而向中国食品发酵工业研究院出售的北京东光兴业科技发展有限公司则负责开发北京酒仙桥地区的教育科研用地。
    两次交易的标的都是阳光股份于2007年取得的，内里渊源甚深，将人们的视线重新回溯。首创置业的前身北京阳光房地产早在1996年就借壳广西虎威上市，即如今的阳光股份。2003年，首创置业将旗下核心房地产资源打包赴港上市成功，首创系旗下拥有了A+H两家房地产上市公司。
    但随后首创置业提出回归A股的计划，为了避免同业竞争，首创置业一方面将阳光股份的部分股权转让给北京燕赵房地产，一方面积极引入新的战略股东。一向与首创置业合作密切的GIC也就顺理成章地成为阳光股份的大股东，并引领阳光股份向商业地产转型。
    但这场转型仍有反复，由于商业地产需要很长时间的积累和深厚的资金积淀，阳光股份仍不愿意放弃住宅业务。就在GIC刚刚入主的2007年，阳光股份就在青岛、烟台以11.45亿元的代价收购了如今出售的土地储备，另外还拿下了后来将自己拖入困境的北京酒仙桥危改项目，与天津的项目一起作为环渤海战略开拓的重要步子。
    “现在想想真是踩到雷了，当时拿地的成本就高出了周边房价，这两块土地成为了烫手的山芋。2008年这部分住宅项目就计提了跌价，准备全力投入到商业地产，但是2009年住宅重新反弹，公司又开始犹豫了。”阳光股份内部人士透露，位于青岛城阳的高价土地至今仍未开工，另外几处地块也开工时间不长，刚进入预售阶段，且并不为分析人士看好。
    “青岛和烟台的住宅项目不仅开工缓慢，而且盈利性相对较弱，对业绩贡献十分有限。”天相投顾分析师张会芹表示，如果行业继续走向低谷，这些住宅项目诱发风险的可能性也将增加。
    上述内部人士说，山东“地王”的教训让曾经在“商”、“宅”之间左右徘徊的阳光股份对自身战略进行反思，除了现有住宅项目外，公司此后再未拿过任何住宅地块，而手上的这块“山芋”也随时准备清仓。
    实际上，正是目前仍未有放松迹象的调控和急转直下的行业形势，让阳光股份最终下定决心与山东的这几块土地诀别。尽管目前的首创置业只持有阳光股份2.83%的股份，为第四大股东，但却在关键时刻平价“抗雷”，对昔日的控股上市公司施以援手。
    至于酒仙桥的科研教育地块，则是为了配合公司酒仙桥危改项目的开发而获得，与主业更无瓜葛，选择出售也是顺理成章的选择。
    在转让这6家房地产公司后，目前阳光股份手中只剩下阳光上东和天津万东小马路两处住宅项目，基本到了销售尾期，并将在未来2年内结算完毕，除此以外，再无其他住宅项目。因此，白宏炜才认定这两次“清仓处理”住宅算是阳光股份摆脱了历史的包袱，在商业地产转型道路上的实质性一步。

漫漫商业路

这两次交易为阳光股份带回了22.33亿元的真金白银，对于仍处于商业地产转型攻坚阶段的阳光股份来说，这笔资金十分关键。
    阳光股份认为，在这笔交易完成后公司手中资金将近30亿元，这将大大增强公司现金储备，增强公司对商业项目及包含商业地产的综合项目的开发能力，有利于把握商业地产投资机会。
    在GIC入主之后，曾经为阳光股份定下目标，计划在3~5年时间内，成为中国领先的商业地产集团。随后，GIC派遣了一批具有国际先进商业地产运营经验的人士入驻阳光股份，并组织公司员工进行出国考察和专业培训。
    “几乎就是手把手地教会了我们如何做商业地产，到我们能够独立而成熟的运作时，GIC就会退回去重做财务投资者坐享收益。”上述阳光股份内部人士说。
    据记者得到的内部资料显示，在GIC的扶持下，截至2010年底，阳光股份已经在全国10个城市拥有商业地产项目，共持有和管理商业项目25个，总规模达150万平方米，此外，还拥有专门投资于商业地产的“阳光厚土商业地产基金”，目前该基金吸引了央企和保险资金进行投资，这些在国内地产公司中已经具有一定的竞争优势。
“一方面阳光股份拥有GIC带来的众多国际零售商和商业品牌的资源，另一方面，开发经营社区商业的盈利模式和订单式开发有利于公司商业地产的复制扩张。”光大证券分析师翁非玉十分看好阳光股份长期的发展前景。
张会芹也指出，GIC在中国拥有和管理的商业地产资源约1000万平方米，这些在未来都有注入阳光股份的可能性，无疑让公司的商业地产前景更有潜力。
    不过，由于商业地产需要漫长的培育期，加上资金来源有限，阳光股份近年来的主要盈利来源仍是住宅。这次斩断住宅这条线后，未来的业绩只能全部押宝在商业地产的进展上。根据阳光股份今年中期报表显示，投资性房地产租赁的营业收入仅为1.2亿元，比上年同期微增8.23%。公司最近更发布三季度业绩预告，称净利润将同比减少50%~70%。
    “虽然公司通过住宅项目转让获得商业地产启动资金，中长期增长前景已经打开，但短期内的盈利下滑难以得到弥补。”白宏炜指出，阳光股份未来盈利恢复还需要一段时间的等待，而彻底向持有型商用物业公司转型成功则尚待时日。