■中国房地产报记者 叶加 济南报道

“很多人都不懂得做生意的最基本的原则。”恒隆地产有限公司（恒隆地产，0101.HK）在济南开幕其内地第4家购物广场之时，其掌门人陈启宗的一番话霸气外露。
陈启宗的言行的确有些“反常”，在悄无声息做多的同时，其也在高调地唱空。
    “近期我们不会在内地买地。”恒隆地产董事长陈启宗说，“现在地价处在高位，现时买地就意味着未来的投资回报率将会减少。”
    这个架着眼镜、脸庞圆润白净而颇显斯文气的商人，却对经济周期和企业发展节奏有着很深的洞察力，“地产企业最重要的就是现金流，等到‘冬天’过后，我就能反败为胜。”

低买高卖

“拿地王的都是傻瓜。”陈启宗曾说。
    陈启宗略显“狂妄”的言论正好契合了其胆大而又谨慎的作风。掌管家业20年的时间里，陈启宗有两件事叫人敬佩：一是投资内地；二是安稳渡过亚洲金融危机。1992年，恒隆地产进入上海；1997年亚洲金融危机之后，恒隆地产因存留了大量现金，因此在楼市哀鸿时大量收购土地。
    “我曾经多次提到1982年的一次晚宴，有我和郑家纯（新世界集团主席）以及另外两家地产商，这两家地产商也是香港名声显赫的人，但现在这两家企业已经倒闭了。”陈启宗说，“如果开发商没有经历过市场周期，而且是大的周期，那么它就不是可靠的开发商。”
    这个深谙经济周期的地产商人，在以往的14年里，将自己的企业长年保持在香港同类上市企业投资回报率第一的位置。其在上海开发的商场与写字楼，去年的投资回报率达到了30%。陈启宗说，要想让企业长时期排在第一位，投资地点要拿捏得准，时间也要拿捏得准。
    “老外有句话叫‘Seat You Hand’，现在市场狂热，没有好的回报率，我为什么要买地？很多人不懂做生意的最基本的原则，就是低买高卖，如果地价不高不低怎么办，我的答案很简单，就是既不要买也不要卖。”陈启宗说。
    看重现金流与负债率的陈启宗，曾经很长一段时间零负债经营。他表示，目前最重要的是不能犯错，为冬天的来临预备自己，预备好的话，一个“冬天”就能反败为胜。
    恒隆地产2010/2011年财报显示，账上现金为272亿港元，而流动负债中的银行贷款为45亿港元。
   “这个行业最重要的不是盈利，也不是回报率，最重要的是现金流。你一次过不了关，就沦为破产。我相信未来的5～10年，对地产商来说是一个相当残酷的时期。”陈启宗说。

退一进二

1992年，恒隆地产来到内地，在上海投建了两座综合体——恒隆广场和港汇恒隆广场。截至去年，两家商场给公司贡献的营业额达到了77亿元。正是陈启宗投资内地的举措，给恒隆地产的发展带来了更为广袤的空间。
按照陈启宗的计划，到2014年，恒隆地产将在内地投资400亿～500亿元建设4家商场，未来恒隆地产将在沈阳、济南、天津、无锡等地拥有17～18个商场，“未来10年内，公司每年在内地将有一个商场项目开业。”
但他突然话锋一转：“现在不是买地的好时机。”
按照陈启宗的说法，恒隆地产更看重回报率，除非能够找到更高回报的土地，公司才会去做，要是回报率不够高“我宁可等”。
    “但危中有机，现在资产价格下跌，为公司提供了低吸资产的机会。不过，公司不会再选择像北京、上海这样的一线城市，而是向二三线城市发展。不是二三线城市的项目比上海强，是这些项目的成本比上海低。”陈启宗说。
    “陈启宗显然在等待时机，现时的看空言论和行事风格，是为以后的做多做绸缪。”盛富资本总裁黄立冲说，“当下恒隆地产的‘静’，是为未来的‘动’积蓄力量。”