■中国房地产报  记者  宋振庆、张凤玲  北京报道

    尽管曾经是四大资产管理公司中地产资源运作上市的典范，但信达地产股份有限公司（信达地产，600657.SH）的转型之路却并非坦途。
    组织形成的逆序、地产布局的紊乱、项目规模的不均以及内部管理的掣肘，一系列的“重组后遗症”让这家被市场寄予厚望的公司长期未能交出理想的业绩答卷。
不过，其2011年中报的不俗表现似乎正在预示着转机。中报显示，信达地产净利润为1.8亿元，同比增长84.3%，而成本控制和财务状况也大为改善。“在经过一段时间的内部整合与调整之后，未来公司土地和资金联动有望取得进展。”招商证券分析师贾祖国表示。
尽管信达地产正在逐渐克服“重组后遗症”，但大股东信达资产管理公司（下称“信达资产”）扶持的力度以及信达地产自身过于保守的策略，却有可能成为公司进一步做大规模的桎梏。
   

    低位拉升
     

    从中报业绩来看，信达地产正在步入正轨。尽管营业收入有所减少，但净利润增长84.3%，主要原因在于高毛利项目的大量结算。
    目前，公司手握21.9亿元的现金，相比之下，短期借款和一年内到期的非流动负债总计只有7.8亿元。同时，刨除预收账款的负债率则仅有35.3%。这样的财务状况放在整个A股上市房企中都可谓优异。
但除了东北证券一家券商给予了“谨慎推荐”的评级外，各大券商对信达地产鲜有问津。
   “借壳重组的时候还挺抢眼的，但是这家公司尽管土地储备和国资背景雄厚，销售却没有什么起色，业绩一直做不上来，现在关注比较少了。”一位券商人士对记者表示。
    在借壳后的很长一段时间，信达地产都在背负着沉重的转型压力和市场的责难。
   “大家有一个误区，认为有央企背景就一定会做得好，但是专业能力和管理能力也是重要因素，信达地产在这方面则需要提高。”湘财证券地产分析师杨森指出。
    分析人士认为，借壳ST天桥的重组上市在给信达地产带来资本以及影响力的同时，也留下了大量的后遗症。
由于特殊的历史沿革，信达地产是一家“强地方、弱组织”的企业。不过，与同样拥有这一特征的万科不同，信达地产是后于项目公司出现的，项目公司在当地根深蒂固，各自为战，使得总部在统筹和管理上存在先天的劣势。
    同时，由于信达地产的大部分资产属于承接自建设银行的不良地产资产，使得其项目布局凌乱，而不像一般专业开发商那样有条不紊地进行布局和积累，并且在项目规模上大小参差严重，容易造成资源的不协调和管理的不经济。
   “此外，成本控制不佳、激励机制不足以及官僚倾向严重等国资企业固有的问题也是信达地产需要解决的。”一位赴信达地产进行调研的投行人士表示。
   好在，信达地产已经认识到这些后遗症所带来的问题，并在积极着手应对。
   2009年消化和清理资产后，信达地产在2010年进入了内部调整年。公司积极向万科、金地等公司学习标准化和信息化建设，加强集团管控等，同时大力加强成本控制和城市与产品研究等。
   “从中报的业绩提升以及成本降低来看，这些调整已经初现成效，并有利于未来业绩的释放。”东北证券分析师高建表示。
    今年年初，信达地产进行人事更迭，贾洪浩成为公司新任董事长。从履历上看，贾洪浩和总经理宁桂兰都是信达资产中资产管理运作的好手，却并没有地产方面的经验。
   “这并不意味着公司不注重地产业务，相反，两位核心人物丰富的职场经验和调节能力能够加快理顺信达地产的组织结构和管控框架，从某种意义上说，这种‘攘外必先安内’的做法对于信达地产未来的发展至关重要。”接近信达地产的人士表示。
 

    难题待解

    尽管内部调整正在显现成效，但信达地产未来的发展前景仍不算太乐观。
“信达地产目前主要还是在吃老本，以前低成本拿到的土地资源能够给公司带来不错的业绩，但一旦公司加快发展速度，原来的土地储备很快会被消耗殆尽，到时候怎么办？”有分析人士表示。
截至上半年，信达地产拥有土地储备约468万平方米，这在二线房企阵营中优势并不算大。尽管市场一度对控制方信达资产手中还有不少优质的土地寄予厚望，但一方面不良资产瑕疵较多，另一方面适逢严厉的地产调控，短期内资产注入基本看不到希望。
    更令人担忧的是，受到去年国资委下属央企“退房”的影响，财政部也以类似的精神“敲打”了信达资产。正在集中精力由传统资产管理公司向金融控股平台转型的信达资产本就无暇他顾，再加上这股压力，向地产上市平台资源倾斜的力度无疑会减弱不少。
    注资无望，拿地也不够积极，脱胎于央企资产管理公司的信达地产似乎继承了过于保守稳健的传统作风。从时点上看，去年下半年到今年上半年应该是地产企业的投资高峰期，但信达地产却仅仅新增了一块土地，经营性现金流也由负转正，这意味着这段时间内公司并未积极拓展而是保守回缩。
     因此，杨森给信达资产的评价是，“稳健有余，进取不足”。他指出，在目前竞争激烈的行业背景下，公司必须以更积极的杠杆策略和进取心去做大规模，才能为自身赢得更多的成长和发展空间。
更为现实的问题也摆在面前，从中报来看，信达地产10.3亿元收入中的9.6亿元来自于处于巨大限购风险的长三角地区，这种风险将随着未来项目的销售和政策的深入而越发凸显。此外，加大并购和公开市场拿地将会进一步推高成本，公司原有的高毛利优势也面临被不断蚕食的状况。
   “我们本身的背景比较复杂，转型要面对机构转型、业务转型、人员转型和思想转型等繁重又不可逾越的工作，还要面对剩余的资产处置难题，加上自身缺乏商业化经验，可以说困难重重，一下子解决谈何容易，只能一步步慢慢来了。”信达地产内部人士在谈到潜在问题时颇为无奈。