■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

    一个是海航集团旗下的大实业投资运作平台，一个是仲量联行麾下的投资与资产管理商，两个背景强大的公司牵手，显然并不止成立不动产投资基金这么简单。
    8月25日，对于外界爆出的海航实业有限公司（下称“海航实业”）与领盛投资管理有限公司（下称“领盛投资”）签订合作意向书，未来5年将合作不低于200亿元人民币的不动产私募基金消息，接近海航实业的消息人士进一步向本报记者透露，“该基金将主要投向商业地产，由双方共同管理。”
不过，这只是双方合作的内容之一，双方还将在境内的项目资源、资产管理方面深度合作，同时包括境外。海航在开发上没有问题，领盛投资在资产运营管理、招商引资能力等方面有很多海航看重的借鉴优势。”
多年来，领盛投资也一直寻求在中国的业务拓展。但看似互补的一拍即合，在一位接近双方的地产基金人士看来，无论是下一步基金种子项目的选择，还是资产管理合作，都暗合了海航实业年中以来的战略微调。“今年海航集团的关键词是‘利润’，大环境的持续不振，也在让其重估部分项目的进入风险，调整年初年前定下的扩张速度。下半年海航的扩张速度会适当放缓，而加速对已收购资产的盘活与利润索求。”

    PE添丁

    不动产PE的资产管理规模在海航实业的投资比重中，一直是个大块头。
这来自于海航实业旗下3个基金管理团队马不停蹄地运作。在海航实业的投资规划中，不动产根据业态、退出节点的不同，被划分为三类。
    “一类是以资本市场为节点的，主要是自身持有的酒店、商场等商业地产资产；一类是以现金为节点的，也就是届时完全退出，主要是住宅项目或是短贷项目；第三类是以写字楼为主的持有型资产收购。”上述消息人士表示，这也成为了3个团队的业务操作标准。
    截至目前，在上述消息人士的描述中，目前海航实业成立的地产PE已有几十亿元，占其全部基金管理规模的一半左右，而更多关于酒店等商业地产项目投资的动作还在进一步酝酿之中。
    此次与领盛投资的合作，上述消息人士确认，主要集中在商业地产领域。该人士更透露，早在三四个月前，双方便已经开始接触，并且在境外的资产收购管理中，双方已经有过合作经历。
意向既明，接下来双方将以怎样的架构展开合作？“双方主要是共同投资管理，构架以及决策还需要进一步确定。”上述消息人士透露，尽管资金募集还没有启动，但目前海航几个条件成熟的项目已经引起了领盛投资的兴趣，可能会在资金募集前合作。
    这直接关联到后续种子项目的选择。无论是自有、还是收购，已有的资料都显示，海航实业旗下的商业地产项目规模庞大，这些都极有可能进入资产池。
    除此之外，海航实业近期发力的综合体项目“中国集”也被坊间认为是潜在种子项目。据了解，“中国集”是海航运作的集商贸、航空旅游、居住、产业为一体的城乡现代服务综合体项目，已经作为品牌开始推广，目前在天津等3个城市运作。
    至于募集金额，相关人士表示，鉴于双方合作不局限于境内基金管理，并未设准确规模还要视未来资本市场和政策条件而定。
  

    布局调整
    

     显然，成立私募基金只是海航和领盛投资合作的内容之一。在上述消息人士的表述中，更广阔的合作将在海航旗下庞大的商业地产中展开。“包括在项目资源、资产运作管理等领域双方会有进一步地展开合作。”
在互利合作之外，据该消息人士分析，无论是下一步基金种子项目的选择，还是资产管理合作，都暗合了今年年中以来，海航实业对过去快速扩张模式的反思与微调。“下半年海航的扩张速度会适当放缓，而加速对已收购资产的盘活与利润索求。”
    事情要回溯到海航的快速收购扩张开始。“要论收购扩张的快速与无所不及，海航肯定数得着。”上述地产基金人士表示这已经是外界的普遍看法。观看海航近两年的收购动作，从商用地块到在建项目公司，从酒店到写字楼再到百货，已经有不下数十次的收购，这还不包括海航依托航空港在境外的收购项目，甚至物流产业、红酒白酒等消费品产业也都被海航实业一一涉足。
    今年年初，出于对消费品的看好，海航更是加大了对超市等资产的收购。几个月内，便连续完成了对梅州乐万家连锁超市、上海家润多超市的收购控股。此外更是巨资收购了黄光裕鹏润投资旗下经营不善的商业地产项目国美商都。
    此前便有不愿具名的分析人士担忧海航如此快速的扩张，会给其带来隐患。其认为，海航对已收购的项目包括超市等资产的优化重组动作并不大，再加上一些前期项目和待盘活项目对资金的挤占，这些都成为了隐患存在的理由。
    海航自身也发觉了这种隐患。上述消息人士透露，海航很多扩张计划都是去年底今年初确定的，但行至年中，大环境不确定性风险的持续存在，已经让海航开始重新考虑一些项目的进入风险，考虑减缓步伐，开始加强对既有项目的盘活与利润要求。
   “但问题依然存在，依托集团资源，尽管海航这些年在商业地产的开发运营上逐步成熟，但各个业态不同，海航也并非全部专业，尤其是在商业项目的运营以及退出上，是相对的短板，而这正是领盛投资及其背后仲量联行的强项。”上述地产基金人士认为，通过与领盛投资展开合作对旗下商业地产进一步的整合盘活与提高利润才是海航的目的所在。
    但在整个集团大实业投资的背景下，上述消息人士表示，随着未来投资领域与品种的丰富，未来海航实业不动产PE管理规模的占比会有所下调。