■中国房地产报记者 郭轩 北京报道

    积聚的民间资本规模有多大？其首选的投资方式是什么？其投资路径是怎样的？民间资本一直是众说纷纭的一个领域。
    8月19日，在观点博鳌房地产论坛上，一份由房地产私募基金高和投资联合住房和城乡建设部（下称“住建部”）政策研究中心发布的《我国民间资本与房地产业发展研究报告》（下称“《报告》”）勾勒出了一幅大致的轮廓。
    据《报告》测算，仅山西、温州、鄂尔多斯、陕北四地的民间资本量就分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元和6000亿元，而民间资本投资的首选依然是房地产。
   “在房地产宏观调控政策的影响下，民间资本的房地产投资趋势已发生很大变化，从炒房时代进入了理财投资时代，即房地产投资的证券化。”《报告》课题组组长、住建部政策研究中心副主任秦虹说。
    与山西民间资本联系密切的高和投资董事长苏鑫则表示，“民间资本对房地产投资始终高度关注，短期来看，不会大规模从房地产市场撤出。而未来民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势，参与房地产信托，或者以私募股权基金、政府发债、REITs等途径。”

    两大契机
  

    伴随着城市化的进程，房地产投资已成为国人最大的财产性收入，而在新一轮宏观调控政策的影响下，整个房地产市场的宏观环境也发生了深刻变化——住宅去投资化，作为房地产投资的重要参与者，民间资本的投资习惯和偏好也无不在悄然变化。
   “本轮房地产调控政策有两个核心：建设保障房和控制房地产投资投机，造成的影响就是房地产市场格局的裂变。”秦虹认为，这种变化主要体现在商品房单轨制转向“商品房+保障房”双轨制和商业地产、旅游地产等房地产细分市场的崛起。
   《报告》也认为，目前我国的房地产投融资制度存在风险和收益的不对称——房地产商借助银行信贷、预售资金等资本攫取了高额收益，而风险则大部分留给了银行和购房者，在国家宏观紧缩的态势下，发展房地产金融产品制度创新已大势所趋。
 以信托、私募基金、REITs等新型金融业态投资房地产的环境和条件正在逐步形成。”苏鑫表示，目前趋紧的货币政策加大了房地产企业通过信贷等间接融资方式获得资金的难度，而房地产信托和地产PE的火爆也佐证了这一点；同时，相较民间资本以传统的高利贷模式投资房地产，专业化的金融投资更能规避风险，保障安全性和收益率。
而一直与中国房地产业保持密切关联度的民间资本也并没有因为政策的影响彻底放弃这块领地，只不过投资方向和投资方式上出现了变化而已。
例如，以炒房团名震大江南北的温州民间资本，调控后部分民间资本转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅。据温州总商会对商会4万会员进行的一项2011年地产投资调查显示，收回问卷中八成表示已经放弃一线城市的住宅投资，准备转向商业地产；另外，对部分有升值潜力的非限购住宅市场也有积极的参与意向。
而投资豪放的山西民间资本的心态也发生了不小的改变。在失去煤炭这一十分暴利、并能够不断贡献利润的主业之后，山西能源企业主投资趋向谨慎了，即使是投资其感觉最为安全的房地产，也不再像以前那样一掷千金。他们更倾向于在退出煤炭行业后，寻找一种新的身份，一个新的行业，新的投资往往带有二次创业的色彩。今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，尽管成交金额不到10亿元，但这一现象却预示着山西民间资本正在朝着崭新的方向发展。
“短期内相对通货膨胀和其他投资而言，房地产投资仍是较安全和回报率高的投资方式，民间资本不可能大规模撤出，只不过是投资方式上从以前的需求端转向供应端。”苏鑫认为。

    转型艰巨

    虽然行业环境的变化和民间资本寻求资金出口的需求都给包括地产PE、信托等新型房地产金融工具的发展塑造了有力的发展维度，但地产PE行业本身的发展水平和对投资者投资习惯的适应依然带来了巨大挑战。
人民币基金的萌芽出现在2000年，但人民币房地产基金真正得到快速发展则是在2009年之后。据不完全统计，2010年国内市场涌现出20多只房地产私募股权基金，资金规模达到了500多亿元，因此2010年也被称为房地产基金元年。
   “地产PE在国内作为一个新生事物，每个基金的成立时间都很短，历史业绩也几乎没有，即使面对的是高端有抗风险能力的客户，如何让对方了解这种投资方式，并在众多地产基金中选中你这只呢？”国内某开发商旗下不愿具名的地产基金经理反问道。
    而不断爆出的以私募基金为名、行集资诈骗之实的案例，也使地产PE深受拖累。同时，许多小型地产PE热衷的投资方式多为过桥贷款形式，更让行业的专业性被打上了大大地问号。
    与天量民间资本的拥有者直接对话，也未必能解决双方沟通的困惑。苏鑫就举例道，温州人买房“不管在哪儿，赚钱就行”，山西人买房“就是为了留给下一代”，陕西人买房“在西安买就是干点事，在北京买就是存点钱”。“他们的投资偏好源于商业文化、资本积累的方式及阶段，并不是短期就能改变的。”
    此外，地产PE的投资和退出方式也在目前这个节点上面临着不小的困难。例如，好多地产PE在今年都加大了商业地产领域的投入，但在国内REITs出台依然无信的情况下，如何找到下一棒接手者而实现利润呢？
   “我坚信地产PE的前景是向好的，在发展的过程中，坚持专业化、规范化是制胜之道。”苏鑫表示。