面对调控需加强风险控制意识

■中国房地产报   姜炜

    转眼间2011年已经过去一半时光，随着宏观调控的持续，6月份全国70个大中城市住宅价格继续呈现同比涨幅回落的趋势。而年内保障房开工量在一个月内由340万套升至500万套，虽然引发了部分人士质疑，却也在意料之中。近期房地产主要动态在于房地产主管部门扩大限购范围的相关动作，是年初就料定的，这个时点出来，说明主管部门对于商品住宅价格的敏感程度，调控决心的显现也十分清晰。因此，笔者认为，对于商品住宅市场的走势，不应抱有任何侥幸心理，目前是“严冬”，而且可能持续相当一段时间，如果家无余粮，还是尽早想办法吧。当然，传统的手段基本上都给封死了，银行信贷就不用想了，信托也关门了，其他金融工具也指望不上。甚至降价这条路都未必好走，毕竟市场上可销售住宅存量已经上升到了相对高位，而对于调控的期望值再一次被调足了胃口，不容乐观的背后，如果只是把眼光盯在渡过当前的难关上，或者还梦想着有朝一日政策大转向，继续过原来盖楼不愁卖的好日子，只可能划入盲目乐观的范畴。
    事实上，绝大多数房地产从业人员都清楚，房地产的蜜月期已经过去了，虽然依旧是事实上的国民经济支柱产业，但高速发展的原动力，特别是来自政策的鼓励，已经不可能持续了。所以，房地产行业将逐步回归其本质，通过资金高度密集的运作，获取合理的利润。在一个比较长的时期或许仍会高于其他行业平均利润，但下降趋势将无可避免。因此，房地产行业只能在传统的经营模式之外寻找机遇。所以才有许多企业走到三四线城市去圈地开发。可惜，由于模式已经难以为继，最终将很快受到政策制约，而这些市场本身的容量决定了它抵御风险的能力远不如一二线城市。因此，开发企业的风险控制意识在当前，应远大于扩张的野心。
    除了进去三四线城市，还有许多开发企业进军非住宅市场。比如养生养老地产、文化旅游地产、产业地产、写字楼和城市综合体等。特别是商业地产，由于相对比较熟悉，几乎绝大多数开发商都把目光盯在这类产品。只不过，一窝蜂的未来，分化的必然性决定了成功者与失败者并存，而且失败者可能输得很惨，也许比例还不在少数。何出此言？我们的开发商，绝大多数在十年黄金发展期中，忽视了对于非住宅产品的研究，更缺少优秀的操作团队。对于商业地产而言，一个好的运营总经理，或者一个项目总经理，是否就能演好商业地产项目开发负责人的角色？一个人懂行，团队能否达标？团队达标，称职的合作机构如何选择？类似的问题很多，如果不认真加以对待，最终只能听天由命，将自己的生死寄于一场赌博。
    为了避免把自己陷入这样的境地，很多开发企业已经有所动作。每次全经联举办专业地产的研讨会，包括其他机构举办的相关活动，开发企业都踊跃参加，希望能够分享专业地产开发的成功经验，更希望了解成功的模式。可惜，成功的道路各有不同，在房地产领域更是如此。如果将希望寄于一个成熟的模式，拿过来就可以用，就不是中国房地产了，更不是专业地产。房地产转型的重要意义也就不那么明显了。抄，在住宅领域已经很成熟了，在商业领域未必，因此开发企业不要抱着传统思维，“超不过你，就抄你”。还是得踏踏实实地建团队，提升专业能力，整合专业资源，做好风险评估与控制。严冬之下，活下来有时候比发展更重要。