如果政策没有太大变化的话，从明年起一线城市之外的一些地区房地产乃至整个城市的发展势头会比较热，这会是一个总的趋势。

追求增长的质量

■中国房地产报  张劲松

    2012年将是“十二五”规划大力投入实施之年，许多大的基础设施建设和产业投入都会开始，土地供应上肯定还会继续增长。

供地速度应适量

    从近期的情况来看，土地的供应量一直在增长，工业用地的比重也在提高。希望这种增长势头不要大起大落，而要适度。首先是18亿亩耕地红线必须要坚持，增长速度过快就会影响到农民耕地保护问题；其次是整个经济发展要从速度型向质量型过渡，就要提高现有土地的利用效率。从城市的范围来看，有些城市的用地量还不够大，还有很大潜力可以挖掘，存在大量的闲置土地，很多土地“批而未供”或“供而未用”。
    保障性住房的用地目前来看可以得到保障。但是在诸如北京这样的一线城市，好的地段土地已经很少了，保障性住房用地在供地质量、特别是区位上会不够理想，拆迁的成本也比较高。在发展得相对较晚的城市这样的情况会好一些。现在还有一个问题，保障性住房的土地都是政府划拨的，与商品房用地的供应方式会有很大不同，而后者可以为政府带来可观的财政收入，增加GDP，前者则需要政府付出前期的成本，这也是今后各城市推进保障性住房用地的一个难点。

二三线城市是未来热点

    在目前宏观调控的大背景下，北京、上海、杭州这些前几年房地产业高速发展的城市，房地产的发展速度有所放慢，供地的速度也有所放缓。
    进入“十二五”之后，一线城市之外的很多城市，城市化速度会加快。而城市的发展，首先会表现为房地产业的发展，房地产的飞速发展则会促进土地供应的增加。因此目前来看，全国二三线城市、甚至四五线城市房地产发展的速度是很迅猛的。现在政府发现了这样的苗头，开始酝酿在一些二三线城市也实行限购政策。但总体来看，如果政策没有太大变化的话，从明年起一线城市之外的一些地区房地产乃至整个城市的发展势头会比较热，这会是一个总的趋势。因为明年是“十二五”规划进入实质推进的一年，今年主要是准备阶段，很多项目在立项、审批，到明年很多项目都会投入建设。可以说，“十二五”规划是一个分界线，之前一线城市发展迅速，在这之后，二三线城市则会成为新的热点。

建设新城不如发展中小城市

    至于一些城市热衷的“新城”建设，我的观点是，这并不是一个好的发展方向。很多城市的规划或实际建设中，把市政府等一些重要部门或单位搬到了郊区，大力发展新城，这样的例子在国外都被证明并不是成功的方向。就我国的情况看，我认为倒不如重点发展一些中小城市和城镇，使人口在更广的范围内进行合理布局。不要让大量的人口涌入大城市之后再将大城市分成旧城和新城，对整个城市是一种分化和破坏，这对老城区是一种伤害，新城区也未必会因此发展得很完善。比如北京的一些新城的建设效果就不太理想，基础设施建设、公共事业建设特别是交通方面都暴露出很多问题，同时新城建设也乏特色。而如果在规划中让一些中小城镇发展起来，我国的人口布局就会更合理一些。这是需要我们在具体规划上多加考虑的。