扩大限购之后将要面对的

■中国房地产报   章林晓

    7月12日，国务院常务会议指出，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
    “新国八条”年初推出之时，市场就普遍认为“限购令”最具杀伤力，同时预期投资/投机性购房资金被挤出各大重点城市后，一些原本涨幅并不大的二三线城市，将接过房价过快上涨的接力棒。
    事实证明，情况确实如此。上半年，各大限购城市，商品房成交普遍下降，如北京、上海等地降幅均超过10%，而一些原先并非热点的二三线城市，成交则出现了大幅攀升。在“新国八条”高压态势下，上半年全国商品房销售面积，同比依然增长12.9%。
    据媒体报道，中小城市房价快速上涨，已引起管理层“高度敏感”。有关部门担心，投资/投机性资金进入人均收入、购房支付能力更低的中小城市后，将会导致更大的经济与社会风险。有鉴于此，有关部门正在遴选新一轮二三线城市的限购名单。
    前事不忘，后事之师。房地产研究者应该不会忘记，早在2003年5月份，温州炒房者曾大举进军温州洞头楼市(洞头为温州属下一个县)，2004年初，温州平阳楼市(平阳亦为温州属下一个县)，亦曾遭受温州瑞安(瑞安为温州属下一个县级市)炒房团两次光临。
    由昔及今，不难预料，一旦限购令由一线重点城市扩大范围覆盖到二三线城市，接下去很可能还得将限购的范围扩展到四五线城市，甚至进而将限购令一直扩大到所有存在商品房交易的地方。
    近年来，“蒜你狠”、“豆你玩””、“姜你军”事件屡屡发生，说明有些农产品价格业已遭到游资的暴炒。当前，生猪价格反季节创出历史新高的生猛上涨，谁又敢保证没有游资参与其中推波助澜？
    当住房限购措施取得预期成效之时，也就是商品房彻底失去蓄纳流动性“池子”功效之日，由于其他任何一种商品“池子”很少及得上商品房“池子”的体量，投资/投机性资金被挤出楼市之后，随便投向某个领域，就足以在那个领域掀起惊涛骇浪。
    更值得注意的是，前面所述的还只是流动性的存量，还没涉及到流动性的增量。更值得警惕的是，最近有统计数据显示，美国6月份失业率上升至9.2%，触及年内最高水平，因此，不难预计，美联储退出量化宽松的日子还将遥远，中国还将处于全球流动性泛滥的包围之中。
    当美元这个国际储备货币和结算货币依然存在资金价格便宜的比较优势，而中国这个全球最大新兴经济体还依然存在土地、资源、环境、劳动力等低成本比较优势时，外资源源不断进入中国的势头必将依然不可阻挡，中国因外汇占款而导致货币超发的尴尬也将依然继续。
    原先国内还有商品房可以充当应对流动性的“池子”，但当限购令彻底拆除商品房“池子”之后，应对流动性的“池子”也就只剩下存款准备金率提高这唯一的“池子”了。然而，存款准备金率的“池子”近来显然也已越来越力不从心了。
    据央行统计数据显示，中国商业银行贷款占全国融资市场的份额，近年来已直线下降。2008年占比为72％，2009年和2010年，新增贷款虽然激增至9.59万亿元和7.95万亿元，但占比反降为68％和56％，今年上半年又继续下滑到54%左右。
    贷款占比下降的背后，是中国“影子银行”体系的逐渐增大。据FT报道，面对监管机构的强硬手段，为绕开严格的管控规定，中国涌现出了大量影子银行。前不久，甚至有媒体报道称，影子银行新增放贷已逼近全国一半。
    对于影子银行，各国至今没有找到有效的监管方式。学界认为，本轮全球金融危机的爆发，影子银行起着十分重要的影响，并极有可能促成新一轮金融危机的爆发。
    总之，限购令覆盖范围的扩大，一方面会直接加大管理部门行政干预价格的压力，另一方面会间接促进影子银行体系的膨胀，对此，有关部门务必未雨绸缪、提前防范。