保利地产：地产央企的保障房之路

■中国房地产报  李红梅/文

参建保障房，对于地产央企来说，是不可推卸的社会责任，也是一个机会。在风起云涌的保障房建设潮中，在中央吹响保障房建设“集结号”的当下，已经有多家央企深度参与，保利房地产（集团）股份有限公司（保利地产，600048.SH）就是其中的一个样本。
面对不太明确的赢利模式、不太健全的保障房建设体系，许多央企颇感纠结。作为16家地产央企之一，保利地产却一直行走在参建保障房的路上。从2007年就开始参建保障房。“只要不亏我们就会去尝试”。保利地产表示。
这种态度从保利地产高层的对外表态中显现无疑。此前，保利地产董事长宋广菊曾公开表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障性住房项目，计划在2011年新增保障性住房项目5个以上。
让人欣慰的是，无论前路多艰难，这种尝试一直在进行。一方面，保利地产在参与项目开发的各城市积极申建保障房；另一方面，尝试多元化融资，计划通过发行中期票据为保障房输血。

  积极参建

保利地产是国内较早尝试保障房开发的企业之一，已经参建了多个保障房建设项目。
早在2007年，保利地产就建设了广州第一个限价房项目——保利西子湾。截至目前，广州西子湾已全部竣工并交付使用。
此外，保利地产于2007年开始投资建设的北京市首个限价房项目——保利嘉园也顺利竣工交付，累计已建成保障性住房7411套。
在全国范围内，保利地产还有3个保障房项目，分别是上海嘉定云翔经济适用房项目，北京沙河保障房项目（经济适用房），广州荔湾区地块所在项目。
上海嘉定云翔经济适用房项目总建筑面积约35万平方米，约4200户住宅，目前正在建设中；2010年8月获取的北京沙河保障房项目（经济适用房），建筑面积逾10万平方米，正在开发建设中；2011年4月29日取得的广州荔湾区地块将配建3万平方米保障房，约占该地块总建筑面积的16.7%。
今年5月，国资委下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》（下称《通知》），要求央企要积极争取地方支持，通过多种途径参与保障性住房开发建设。
在今年全国两会闭幕后，保利地产就向所进入的19个城市的当地政府提交了《关于申请参与保障性住房建设的函》，表达了保利地产积极履行社会责任、积极支持各地政府重点政策项目的投资建设、一如既往参与保障房建设的强烈意愿。据了解，该公司目前有10个城市的保障房项目正在洽谈中。
保利地产的初步计划是，通过积极争取参与政策支持的保障房项目，在2011年新增5个以上保障房项目。
对于参建保障房建设的经验，保利地产有自己的想法，认为保障房建设应遵循政府主导、企业参与的原则，政府应着重完善在土地供给、资金保证以及中长期运营机制方面的配套政策，通过政策杠杆，调动企业参建保障房建设的积极性。
保利地产认为，保障房建设需要政府配套政策支持。原因是从国外保障房建设、运营的经验来看，政府要在土地供给以及资金保证方面给企业以政策支持，保障房建设后的退出机制及后期运营也非常重要，也需要长远、细化、明确的运营机制相配套，以保证保障房建设能够在商业规则下自我循环。
此外，保利地产认为，政府应对参建企业资质进行认定，因为这涉及到保障房的品质问题，建议应有相应的参建企业准入和品质监督、规范的政策。

  社会责任

众人皆知，参建保障房并不是一件容易的事。此前许多企业在保障房建设过程中遭遇亏损，这大大影响了企业参建保障房的积极性。作为央企兼上市公司，保利地产将要面临“公司盈利性”和“社会公益性”双重指标的考核压力。
这些，保利地产不是不知道。
保障房利润受到建设成本、市场环境和品质要求等多方面因素的影响，但保利地产并未放松对保障房的质量要求。以保利地产在广州的第一个限价房——西子湾项目为例，虽然该项目限制了销售价格，但保利地产在项目规划和建设过程中对产品的品质以及交付标准并没有因此而降低。
此外，该项目建设期间，正值原材料和用工价格上涨，造成了项目的成本上升，压缩了利润空间。而在销售的阶段，又逢全球金融危机爆发，国内房地产市场跌入低谷，项目销售回款相对缓慢，造成财务成本进一步上升。
据了解，北京保利嘉园属于微利项目。该项目的销售模式是政府统一配售，因为项目规模较大，由北京多个城区共同完成配售工作。所以在工作程序、组织流程上不一致，进展较为缓慢，也从而导致销售计划推迟、财务成本上升。
目前很多企业都在研究保障房的赢利模式。那么，如何能让企业积极参建保障房并赚钱？在这方面，保利地产有着怎么样的思考？
“如果企业站在投资回报的角度，期望通过保障房赚钱的想法是不现实的。”一位保利地产负责人表示，“作为央企，保利地产一直以来保持高度的社会责任感，肩负着保障性住房建设的社会职责，我们愿意并已经积极参与保障房建设。”
他说，保障房的利润空间很小，从之前公司做的3个限价房项目来看，基本是微利。同时，参建保障房也是对企业在成本控制、品质把控和资金运作能力等方面的专业开发水平的综合考验。目前各地方政府对保障房利润率的要求基本是在3%左右，利润率不高。保利地产参与建设保障房的设想是：“只要不亏我们就会去尝试。”
“参建保障房，会在一定程度上拉低毛利率和净利率等指标，但就目前这个阶段而言，社会责任大于对利润的考量。建设保障房是政府的统一行动，作为央企，保利地产肯定会积极配合。”他说。
保利地产此前并无大规模建设保障房的经验，为解决资金问题，7月6日，保利地产董事会宣布拟发行规模不超过40亿元的中期票据，用于保障性住房项目的建设。
据了解，保利地产计划今年新增5个以上的保障房项目，目前已落实了两个，这笔资金主要是投向已落实的两个纯保障房项目和一些配建的保障房项目。
对保利地产来说，发行中期票据亦说明其正在探索保障房多元化的融资渠道。