张蕾：求索可持续盈利模式

■中国房地产报  张晓赫

“一方面有融资缺口，一方面市场上的流动性充足。”国际金融公司（IFC）高级投资官员张蕾正困惑于中国的保障房建设为什么会有巨大的融资缺口，而IFC在中国也苦于找不到能够持续盈利的保障房项目进行投资。
张蕾向我们介绍了墨西哥的低收入住房模式：有政府融资和私募基金支持，有低收入住房金融机构提供开发贷及按揭贷款，而有了这些金融平台支持，企业就能获得预期收益并持续盈利，而政府、企业与金融机构可以形成良性互动。

致力于低收入住房

关注经济增长，也关注民生，按照低收入住房建设是城市最重要基础设施的思路，张蕾介绍，将基础设施当作长期战略支柱的IFC专门成立了低收入住房全球团队。
“原因很简单，帮助金字塔底部人群完成住房梦想，是实现经济发展和社会公平的基础。在这个问题上，政府、全社会力量都应该参与，而且这也创造了经济发展的成倍效益，带动很多产业链条发展。”张蕾说。
据了解，近几年来，IFC已在全球低收入住房领域做了7个项目，涵盖墨西哥、巴西、摩洛哥、阿尔巴尼亚4个国家，其中墨西哥的项目最多，达3个。
IFC的投资模式灵活，涉及到具体的介入模式，张蕾介绍，可以直接投资，也可以对开发商开展股权、债权、夹层投资以及融资担保。
“我们还可以与银行合作，通过银行把钱投到低收入住房领域；直接投资基金也是一种途径。”此外，在张蕾介绍的相关投资案例中，也包含了信托形式的夹层投资。
不难发现，IFC的已有投资几乎全部集中在拉丁美洲，但致力于全球化投资的IFC显然并不止于此。而包括中国在内的更多区域的低收入住房建设也引起了IFC的关注。

墨西哥模式借鉴

为什么致力于全球低收入住房的IFC却在墨西哥频频开花结果？张蕾解释，墨西哥在多年的摸索中，已经把低收入住房做成了一个市场化运作的模式，是一个盈利的产品，几乎所有的开发商都会涉及。 
“你看墨西哥，在项目早期开发阶段，有政府融资和私募基金的支持；而在项目建设阶段，墨西哥有一个专门的低收入住房的金融机构，叫做联邦按揭公司，历年来很多低收入住房建设融资都是由他们提供。”张蕾介绍。
而且，该联邦按揭公司也给低收入家庭提供住房按揭。政府把钱提供给借钱家庭，只要想买房并符合条件就可以借到钱。
显然，对于中国的保障房建设，张蕾认为还需要从规模、政府角色定位、市场化运作等方面进厘清与明晰。
在这方面，张蕾认为，中国目前的项目早期阶段以政府投入为主，中期以及完成过程中，政府逐步退出，市场资金逐步进入的思路正确。
“但引导社会资金进入离不开政府强有力的支持，一个是体现在对低收入家庭有力的按揭支持；一个是为开发商提供建设贷款以及整个城市长期可持续的发展方案。”
在这一逻辑下，“当市场风险不在于老百姓手里有没有钱，而是取决于房子盖得好不好时，总会有企业能够控制风险，获得盈利。但关键是如何建立一个可持续的盈利模式，这才是吸引民营企业进入、打开融资空间的要素。”张蕾说。