融资危与机

一边是保障房建设仍存在融资缺口，一边是金融公司苦于找不到能够持续盈利的保障房项目。在资金缺口与流动性充足之间，制度设计与金融平台搭建及金融创新显得尤为重要。在这方面与会者有怎样的困惑，又有怎样的谏言？

张国伟：亟需专项金融政策支撑

■中国房地产报  叶加

“按照金融机构贷款要求，保障性住房和普通房地产项目一样需要在四证齐全之后发放贷款，但这一严格的贷款条件和保障房项目贷款需求之间产生了矛盾。”北京市住房保障办公室处长张国伟说。
虽然北京市在保障房融资方面多渠道并举，但仍有一些现存问题需要解决：严格的贷款条件和保障房项目贷款需求之间的矛盾，对中小企业建设保障房支持力度不高，金融产品尚不能完全适应保障房建设需求，公租房融资比较困难。

多渠道融资

张国伟介绍，2011年，北京市计划新建收购公租房需要资金1025亿元，扣除资本金外，公租房融资需要约210亿元；经济适用房在建设期间资金压力较大，需要融资600亿元。
“针对这些需求，北京市多方筹集，正在通过几个方面来解决。一个是财政资金，截止到目前市财政局已经安排保障性住房专项资金超过100亿元；二是近期中央向北京市下调资金2000多万元，以及公租房专项资金5亿多元。”张国伟说。
在此之外，北京市委市政府还组建了北京市保障住房建设投资中心来加快北京市公租房建设。
另外，张国伟介绍，2010年经住房和城乡建设部同意，北京市安排了150亿元公积金贷款支持保障房项目，涉及项目26个，目前已经实现放款项目7个，占全部公积金贷款的27%。
“还有商业贷款支持，2010年11月，北京市建委和建设银行北京分行签订战略合作协议，建设银行北京分行针对北京市保障性住房情况和资金需求状况，意向性给予200亿元授信额度，并给予贷款利率优惠以及贷款期限优惠。”张国伟说。
他还介绍，国家开发银行对北京市公租房也给予了长期贷款和资本金和利率方面的支持。

四方面难题

然而，北京市保障房建设在融资过程中仍存在一些问题。
首先是严格的贷款条件和保障房项目贷款需求之间产生的矛盾。按照金融机构贷款要求，保障性住房和普通房地产项目一样需要在四证齐全之后发放贷款，而保障房建设企业在取得土地以及规划勘察的时候就需要投入大量的资金。
第二，对中小企业建设保障房支持力度不高。目前我市的保障房建设也有一些中小企业参与其中，目前银行对于中小企业提供的担保还有资本金以及抵押物都有要求，但是中小企业在这方面有一些难度，因此影响了一些项目的进行。
第三，金融产品尚不能完全适应保障房建设需求。目前金融机构对保障房的建设给予了大力支持，设计了很多金融产品，但是对于保障房急需资金的前期运转，目前金融机构的产品创新还不够。
第四，公租房融资比较困难。在当前运营模式下，公租房全部要依靠公积金、商业贷款以及其他社会资金来支持，但是公租房只租不售，只能依靠租金收入，这缺乏其他资金来源，导致商业贷款难以进入。
“我们希望金融机构发放贷款的时候能以规划、国土、建设、发改委出具的四个函件来代替四个许可证发放贷款；建议金融部门成立专门的保障房金融支持机构，研究建立支持保障房的工作机制；建议金融机构推出解决项目前期资金需求的金融产品；建议在保证银行风险可控的情况下解决中小企业融资担保的问题。”张国伟表示。