周纯：做地产的价值发掘者

■中国房地产报    邱桂奇 

由于行业的金融属性，房地产商一直在寻找一种适合长期发展的战略性融资渠道。成立旗下基金公司或是与类似的金融机构合作，打造“地产+金融”的模式再度成为近期各大开发商的热门话题。
事实上，1年前，复地集团就已经开始打造“地产+金融”的模式。2010年6月，复地成立投资集团，主要负责复地集团的投资、私募融资和资产管理三大板块。1年过去了，复地投资集团运作如何？在目前的环境下，其基金通过哪些渠道进行融资？其竞争优势是什么？未来的战略如何？本报记者专访了复地投资集团首席运营官周纯。
承袭价值投资
中国房地产报：2010年6月，复地投资集团成立，1年来集团的业务情况如何？
周纯：复地投资集团目前主要的业务是私募融资、投资业务以及资产管理。从成立到目前已经募集超过20亿元，我们今年的募集目标要达到40亿元。
具体而言，投资业务主要是通过招拍挂、项目股权转让、房地产产业链中的企业战略投资等方式进行投资。
其次是基金业务，主要是房地产股权投资基金的发起、设立和管理，已经成功发行了复地天元壹号房地产信托基金和复地景业基金等一系列基金。
最后，资产管理业务，目前有北京的复星国际中心和万豪酒店等经营项目。
从我们已经投入的项目来看，这些基金的投资回报率将超过预期的目标。复地投资承袭了复星的投资哲学，即价值投资。我们看重的是投资对象的价值与增长潜力。
中国房地产报：实际上，在信贷、信托被收紧的情况下，民间资本表现得异常活跃，但是民间资本所要求的回报率也相对较高，复地投资集团目前的融资渠道有哪些？如何取舍民间资本？
周纯：目前而言，复地投资对各种融资渠道都进行尝试。有通过公开市场的渠道，包括信托在内，发行一些产品来进行融资；其次，通过私募的途径进行融资，包括商会、专业募集机构等；第三，充分利用复星集团投资和资产管理的综合资源，这也是目前我们的优势所在。
至于民间资本，我觉得大部分民间资本还是很优质的，不排除有些投资人不成熟，对投资回报依然保持前几年直接投资房地产的利润要求。
目前国内房地产信托融资的年化成本在15%～20%，甚至更高，但直接投资人最终只能拿到10%，超过10%的回报率相当部分都被中间商拿走了。因此专业化、规范化的私募股权基金有较为广阔的发展空间。
发挥产业协同
中国房地产报：从外界来看，整个复星系做地产的基金不少，复地投资集团在复星系中扮演什么样的角色？如何定位？
周纯：复地集团的开发业务在全国做得比较好，而投资本来就是房地产开发链条上非常重要的一个环节，成立复地投资集团就是强化这一环节的力量，在拿地的同时就通过投融资一体化创造价值，发现、发掘具有潜在价值的优质项目和企业，汇聚内外部各种资源，通过“招拍挂”、并购、产业链中的企业战略投资等手段，积极寻求房地产领域的各类投资机会。
实际上，复星集团是一个多元化的综合投资集团，旗下除了房地产外还拥有医药、钢铁、矿业、零售、金融、文化等多个业务，复地投资在进行投资业务时能够站在整个复星平台的角度整合这些业务，包括前期拿地的产业导入带来的土地议价优势、价值链整合优势等，通过产业导入挖掘区域价值。
中国房地产报：你如何看待房地产私募基金，其未来发展前景如何？如何避免投资基金受到房地产周期性的影响？
周纯：从投资角度看，无论是直接拿地还是项目公司股权收购（间接拿地），现在的成本比过去都更加合理化，项目总体回报也应该优于过去。
从私募股权融资角度看，限购抑制了相当一部分不动产的私人投资，股市表现也不令人满意，相当一部分投资者自然会将眼光投向有品牌专业团队和投资业绩的私募房地产基金投资公司。这对复地房地产私募基金业务发展将是绝好的时机。基金业务可通过管理费用和绩效提成获得回报，投资和管理得法的话也能够获得较高的利润回报。