地产PE加速

■中国房地产报   张晓赫 

“我们正在跟一家机构合作私募基金，稍后会有消息出来。无论是地产商、还是专业机构，大家都在做，现在普遍的判断都认为调控从严，未来几年私募会有很大的发展空间。”在一位沪系开发商的蓝图中，房地产私募基金（PE）正在迅速扩容。
此言非虚，在当下外资基金回潮、本土私募基金林立、全民投资等所勾勒的浮世绘中，一个事实正在清晰：在地产行业回笼周期加长、信贷紧缩、上市以及再融资叫停、信托严控之际，作为仅存且在监管之外的创新融资渠道，房地产私募基金正迎来又一个成长高峰。
盛富资本总裁黄立冲认为，“当前房地产私募基金黄金时代的主要支撑力量是内资人民币基金获行并逐渐活跃以及全球地产基金对中国房地产市场的浓厚兴趣。”
一切扩张所需的微观宏观环境、内力外力似乎都已经完备，但在部分市场从业人士看来，受国内地产、金融的不完善现状影响，房地产私募基金所面临的高资金成本、退出渠道窄等问题与风险亦不可忽视。

多主体发力

地产私募基金所面临的发展机会正在吸引多方主角入场。
与外资机构频频唱空中国相反，市场数据显示今年以来外资正以发射速度涌入国内地产行业。商务部最新数据显示，1～5月份外商投资我国房地产市场金额达266亿美元，同比增长57.3%。
来自境外的私募基金亦如此，对此，“抄底论”也曾在坊间广为流传。“在外资机构眼中，国内地产是高风险、高收益行业。受人民币升值影响，外资仍是长期看好地产行业；宏观调控背景下，也让外资机构看到了更多的并购、收购机会。”金地稳盛投资管理公司一位基金负责人表示，近期以来，外资背景的美元、人民币基金正在加量入场。
案例并不难找。7月13日，凯雷投资集团在北京设立的人民币基金北京凯雷投资中心（有限合伙）在发改委完成备案，预计募集50亿元人民币基金。据悉，目前已经完成第二轮融资近32亿元，并已开始投资。
丰树基金在传出将220亿港元收购太古地产又一城项目后，丰树首席执行官卢仕日前亦透露，另一个10亿美元的地产信托基金正在筹备中，将在京、沪、穗、深以及二三线城市寻找合适项目。
内资地产私募基金的膨胀速度也并不逊色。相对于外资背景的私募基金，本土化基金的主场优势依然存在。除此之外，上述沪系开发商认为，“民间流动性的充裕，限购与股市行情不好都给私募基金的募集创造了良好条件。”
再加上地产行业所表现出来的巨大需求，一场专业金融机构、开发商各自主导的私募较量正在上演。
就在凯雷完成备案的同一天，同时完成备案的还天津君睿祺股权投资合伙企业、天津诚柏股权投资合伙企业、天津红杉基业股权投资合伙企业3家。
“现在正是风头，各种公开的场合，讨论最多的就是地产PE，一天赶不同的场，讨论的却是相同的话题。一方面在探讨机会，告诉LP（有限合伙人）私募基金可投，另一方面也在向开发商授业，私募基金可用。”一位投资管理公司负责人向记者表示，有时同一天能收到几条同业私募基金成立的消息。
这只是众多私募基金人士赶场的剪影之一。除了新立私募基金，已有的私募基金也正在积极扩容。记者获悉，目前，盛世神州房地产私募基金与汇石投资合作的新一期私募正在募集。此外，作为银行、地产从业者纷纷跳槽PE界的典型，赵汉忠也透露，星浩资本7月已经开始二期资金募集，预计到2015年星浩资本的私募资金规模将达到280亿元。
行业融资困境之下，地产商也正在意识到私募基金的渠道重要性。“尽管融资成本较高，但私募基金的门槛要灵活很多。”上述沪系开发商表示，不同于信贷、信托等监管要求，私募基金游离在监管之外，并不要求项目四证齐全。“而且投资模式也很灵活。”
正是出于这些考虑，更多的开发商都对参与私募基金摩拳擦掌。日前陷入高息融资漩涡的绿城中国常务副董事长寿柏年在接受本报记者采访时表示，“信托融资的表象背后，实为绿城与平安信托合伙成立有限合伙的私募基金，规模为30亿元，未来还将进一步投资新项目。”
致力于向上游要钱的并不只绿城一家，记者独家获悉，日前沿海集团成立的建金投资基金目前也已进入投资阶段。“基金以投资地产与矿业为主，目前正在上海操作经济适用房的投资项目，规模6亿元，两年期，年化收益率10%。”建金投资内部人士透露。
对于开发商的热情，黄立冲认为，发展私募基金的目的依然在于拓宽融资渠道，并没有定位为多元业务整合或新的利润增长点。可以充当注脚的是，绿城首期的私募基金将全部投向旗下的地产项目；稳盛投资新近募集一款基金，资金也将投入金地武汉项目。

风险并存

尽管难有确切的规模数据，但多主体主导下私募基金迅速膨胀的规模也让越来越多的市场从业者注意到，当前行业融资渠道畸形、成本畸高对行业的负面因素正在增加，由此带来的金融风险也不可忽视。
“还不单这些，市场风险之外，私募基金在募集、管理、退出等环节遇到的难题，也正在增加行业未来整合的风险。”一位投资管理公司人士坦陈。
由于银行理财资金渠道以及私人银行渠道的紧缩，上述投资管理人士表示，“我们轻易不敢发银行理财产品，这个低成本资金渠道的缺失，迫使我们只能去接受要价已经水涨船高的游资。”
资金成本增加带来的压力是连锁的。由于LP自身要求的回报率已经高企，在无法实现长期投资的情况下，私募基金便只能进一步要求地产项目高回报。
“出于风控考虑，这就大大限制了投资选择。本身IPO渠道的闭塞就减少了一条高回报的操作路径；作为新基金，二三线城市不敢冒进，只能选择在一线城市寻找机会，但一线城市的竞争又很激烈。”上述投资管理人士补充，难募集所带来的高成本正在进一步导致难投资。
而即便找到合适的项目，在基金管理人士普遍看来，管理阶段的更多问题也正在逐渐暴露。盛世神州基金董事长张民耕亦向本报记者表示，出于风控考虑，私募基金会要求绝对控股融资项目。
“但实际运作中，有不少基金都在这个问题上卡壳，据我了解，有些基金在运作过程中并没有达到绝对控股，对于项目的把控也比较弱势。”上述稳盛投资人士认为，由于私募基金多为早期介入，“甚至早于四证齐全，这直接增加了风控的不确定性。”
此外，随着规模的聚集，退出渠道的狭窄问题也正在凸显。“由于上市渠道的缺失，私募基金在减少利润的同时，也降低了流动性。”前述投资管理公司人士表示，由于当前私募基金大量使用溢价分红回购方式退出，正在使私募股权的性质“债权化”。
鉴于私募及产业基金规模的扩张以及流动性缓慢，6月，新华社金融信息交易所联合山东相关部门共同建立了房地产交易所。新华社金融信息交易所相关人士向本报解释。“该平台旨在吸引地产PE聚集，并围绕地产PE的进退渠道的打通而实现场外市场平台的建立。”
但对此，并非所有地产私募基金都表示乐观。一位接受采访的基金人士表示：“已投资的基金，在最初就约定了退出渠道，估计只有退出渠道无法兑现时，才会去交易所；对于新基金来说，由于交易所中多为中小企业，离真正上市还很远，进入这些企业也需要进一步的风险筛选。”