在底线之上扩张

■中国房地产报   周村

    资金问题一旦事到临头，就是火烧眉毛的事儿，解决之道只能是八仙过海各显神通。但管理优秀的企业能做到尽量少出甚至避免这类问题。所以孔子说：听讼，吾犹人也，必也使无讼乎。房地产企业要想尽可能减少箭在弦上的资金问题，就应该在平时做好基础工作。
    1.在财务安全底线允许范围内扩张。为什么万科可以做到“开盘当月必须销售60%，价格可以随行就市”呢？就是因为万科关注财务底线，现金链条松紧适度。相比之下绿城则一直处于现金流紧张状态。为了弥补大量高成本融资所带来的财务成本，绿城在价格上几乎没有下降空间。这种差别显著地影响了万科和绿城的业绩。万科2011年上半年销售额比去年同期大幅增长81.4%,而绿城则只完成去年全年业绩的不到40%，在大型开发商中属于业绩最不理想之一。
    2.寻求低成本融资或缩短资金占压期。万科主要依靠开发贷款融资，成本在8%以下。但在信贷收紧的大环境下，中小企业无此优遇，只能考虑其他融资模式。目前常用的创新融资渠道是信托，其利息约在15%~20%。在无法承担高成本融资的情况下，中小企业比较现实的选择是通过加快开发进度缩短资金占压期。
    3.及时敏锐地预警资金问题。3年以前，一家房地产公司的负责人告诉我们，他的项目要到结束之后五六个月才知道赚钱赔钱，而整个开发周期内根本不知道自己赚了多少钱，也不知道账上有多少钱。这样的情况今天在一些中小企业还存在。如此缺乏过程控制，企业的财务链条将处处告急，再多的低成本融资也无法驰援。这时企业需要的就是通过优化运营管控和流程体系，适时引入信息化系统，控制住财务安全的阀门。