竺海群：商业地产需形成全产业价值链

■中国房地产报   刘晨 

“美国模式和新加坡模式共同的成功之处在于其形成了全价值链，从寻找项目到规划、建设、运营管理，再到退出机制等，均形成了一个完整清晰的价值链。”7月14日，深国投商用置业有限公司常务副总裁竺海群接受记者专访时说。而这恰恰是国内很多商业地产开发企业所缺乏的。
中国房地产报：众所周知，商业地产是典型的资金密集型行业，企业的融资能力强，才能为未来的扩张提供原动力。你认为目前国内商业地产的融资阻碍主要来自哪些方面？
竺海群：目前中国商业地产金融化道路上的阻碍可能来自以下几方面：一是比较缺乏明确的相关法律法规，各种类型的金融产品发展都要建立在严密的法律体系和诚信的基础之上。比如房地产相关的法律体系、税收制度等等，但目前我国的相关法律法规并不是很健全，基金行业以及证券行业的法律也不是很规范；二是国内的整个资本市场并不是很发达，目前在中国做商业地产主要还是靠银行借款，资本市场的融资工具并不足，所以使得投资商业地产并不容易；三是现在整个中国的商业地产行业还不成熟，投资商业地产的风险还是比较高的；另外，其实现在国内的商业地产公司运作也不成熟，大大小小的公司都来做商业地产，但商业地产是个很深奥的行业，如果不具备专业知识和能力，肯定会出现很多的问题，从而导致整个融资的环境也变得更加恶劣。
中国房地产报：去年，深国投商置在海外成立了商业零售地产基金，目前其融资情况如何？除上述地产基金外，在金融创新方面，深国投商置还有何突破之举？
竺海群：通过这只海外基金，目前我们已经融到4.65亿美元资金，都筹集到位了，还是比较快的，市场反应也不错，完成了预期目标。
此外，比如说人民币私募基金，现在这个可能是新的方向，因为外资进来毕竟比较繁琐，他们对国内商业地产的预期也会比较高，人民币私募基金这种渠道建立的比较通畅的话，其实外资也可以进来。商业地产的融资渠道无非是银行借款、股市、资产证券化、企业债券等，但是股市、资产证券化、企业债券等都不太容易做。人民币私募基金和信托是目前比较热的融资渠道。深国投也有自己的信托公司，不过现在主要还是海外基金和银行借款。
中国房地产报：在商业地产领域，美国模式和新加坡模式一直较受推崇，而深国投亦曾与美国西蒙和新加坡嘉德合作过，你认为国外的商业地产运营模式哪些值得借鉴？它们各自又有何优劣？
竺海群：它们比较成功的地方应该说是全价值链，从寻找项目到规划、建设、运营管理、项目上市以及上市以后的退出机制等，均形成了一个完整清晰的价值链。而国内的大多商业地产开发企业，要么缺乏退出能力，要么缺乏融资能力。美国模式和新加坡模式，这两个模式各有所长，新加坡公司对中国市场是比较了解的，它们能看清中国城市未来的发展方向，而美国公司相对来说，对中国市场可能并不是很了解，它们主要是通过一些中介公司给予其建议，但有些中介公司并不具备实战经验，提供的建议很多是靠数字来说话。
中国房地产报：美国模式或者新加坡模式在中国是否可以照搬？
竺海群：我觉得照搬是可以的，毕竟它们经过多年发展已取得成功，在中国学习这些成功的经验是毋庸怀疑的，但关键是，能不能将成功经验学到手还要看有没有这个环境。有些成功经验可能在国外运用的很好，但是在国内并不一定适用，比如说美国的购物中心设计理念跟中国的购物中心设计理念就不一样。
中国房地产报：今年以来，国内的商业地产呈现出一片火热的开发态势，众多房企纷纷转型涉足商业地产领域，你如何看待这些房企的转型和未来商业地产发展趋势？
竺海群：转型是否成功需要时间来检验，做商业地产跟做住宅不一样，商业地产比较特别的地方是需要自己经营，不能散售。最重要的是，商业地产如果要形成完整的价值链，每个环节都需要专业性的人才，而目前国内的商业地产是缺乏专业人才的。可能这些公司转型的过程中最大的问题是人才的问题，他们也许不差地、不差钱，但会差人，而缺乏专业人才可能会导致摸索时间的加长。
至于未来发展趋势，可以说商业地产会迎来黄金10年。商业地产行业在这几年发展的很快，可以明显看到，有好的商业项目，也有差的商业项目，但是这个行业还有很大发展空间，同时也有一些合并以及兼并的机会在里面。此外，商业地产发展带动的也很多，比如说金融、商业等。商业地产是个综合性的行业，可以衍生出来很多机会，未来还有很大发展潜力。
中国房地产报：那么，深国投商置在未来几年有何扩张计划？新一城、印象城、深国投广场这三大品牌未来的战略布局将是怎样的？
竺海群：我们今后会在二线城市或者发达的三线城市做一些城市综合体项目，每年大约会推出2~3个综合体。深国投广场目前只有一个，在深圳，这个品牌主要在一线城市建设。公司主打的产品还是在二线城市建设印象城，而新一城是社区型的商业中心，主要在一些二线城市的社区或者三线城市来做。因为我们要体现出产品的差别化，必须有一定的落差在里面，在招商、管理上也各有不同的标准，对租户来说，他们的选择也更加清晰。