移民、留学、投资需求强劲  海外置业凶猛

■中国房地产报   刘晨 

    限购、限贷、限价——在中国房地产业“限”字当头的当下，苦无出路的众多民间资金将投资目光转向国外房地产市场。英国、美国、加拿大、澳大利亚、新加坡等置业热门国家，到处都有中国投资客的身影，而且来自上述国家的房地产公司亦忙着到中国寻找客源。
    “去年，在伦敦置业的海外投资者中，中国买家只占3%，但今年上半年这个比例已经上升到了10%。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼说。
    同样的情况亦出现在美国、加拿大、韩国、新加坡等国家。有机构统计数据显示，不包括香港地区在内，2010年内地投资者购买海外房产达4000套，涉及资金高达20亿美元。
    在海外置业不断升温的趋势下，越来越多的海外开发商进入中国，争抢手握资金的中国买家。

海外置业热潮涌动

    自去年始，中国购房者到海外置业的热潮渐起。据业内人士分析，国内的限购政策以及通胀高企，致使很多富人们着急为钱找出路，而到海外置业为其打开了一条投资通道。
    据蒋尚礼介绍，伦敦、温哥华、墨尔本等城市是国人海外置业的热点区域，新加坡、马来西亚也是资金青睐的国家。
    公开数据显示，在英国，最近两个月内，中国人在伦敦买房的投资额高达1.2亿英镑(约合12.7亿元人民币)，在伦敦的金融区金丝雀码头，有三成的新售房屋被来自中国内地和香港的买家买走。
    据戴德梁行的调查显示，英国房价从2009年至今已上涨了34%，在未来一段时间仍将持续攀升，租金回报率高又稳定，并且近年来英镑汇率处于一个较低值，这些对于国内投资者来说都有着巨大的吸引力。
    同样的情形亦出现在韩国，今年一季度，中国人在韩国购买的房产面积达到16.56万平方米，比去年同期高出一倍，总价值为749亿韩元(约合4.48亿元人民币)。
    高力国际6月初发布报告亦指出，中国内地投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加，截至今年第一季度，已达到29%，较去年25%的比例上升4个百分点。今年上半年中国买家通过该行完成的海外住宅项目投资总额达到1.3亿元，逼近2010年全年成交额。
    全美房地产经纪人协会的数据亦显示，来自中国的投资者已成为美国百万美元以上房地产投资最具潜力的购买者。
    蒋尚礼说，就价格水平而言，目前能够在中国一二线城市购房的买家，就已基本具备在海外置业的能力。以伦敦为例，目前伦敦普通区域房价约为15330元~34748元/平方米，中高端房价约43946元~52122元/平方米，而高端成熟区域房价为52122元~61320元/平方米。伦敦一、二区的新开发住宅项目与国内一二线城市优越地段的房价水平接近。
    “就目前的情况来看，我比较看好在伦敦置业。”蒋尚礼对记者表示，中国买家到海外投资，要选最安全，最稳健的地方去，而2012年奥运会还有望拉高伦敦房价。从往年奥运会举办城市来看，其物业价格均有较高升幅，比如，通过奥运会的举办，北京物业价格升值30%、雅典升值63%、悉尼升值50%。而且对中国买家来说，英国房产处于超值水平，仅计算汇率，就比2008年便宜30%。

外资争抢客源

    面对手持大量资金的中国买家，已有越来越多的海外开发商进入中国，而他们抢客的手段亦各有千秋。
    7月初，来自美国佛罗里达州的USOFA公司带着佛罗里达州一块面积为1000平方米的别墅用地，到中国进行网络拍卖，开拍55秒后即被上海一位买家以8800美元封顶价竞得，折合成人民币计算，其楼板价仅为57.2元/平方米，且买家拥有对这块土地的永久持有权，每年则需交付一定金额的地税（土地价格的1%）。
    这是国外房地产项目在中国的首个公开拍卖案例。
    除了上述网络竞拍的新兴手段外，更多的海外开发商则直接带着房源来中国寻找买家。在近期举办的大连夏季房交会上，便有澳大利亚、英国、美国、塞浦路斯等国的地产项目参展，其瞄准的即是东北市场的潜力。
    同时，新加坡最大私人公寓开发商远东机构也在不久前进驻北京，并且带来了每套人民币300万元至2亿元不等的房源，以吸引中国买家。
    据远东机构驻北京办事处负责人张红培介绍，近年来选择新加坡的中国客户逐渐增多，两年前，中国客户在新加坡外国人投资者总数中占7%左右，到了2010年11月份，这一比例已涨至20%，仅次于印尼华侨在新加坡的投资数量。
    据了解，按照新加坡目前的政策，对外国人买房及买房套数无限制，外国人首次在新加坡购买房产可以贷款70%，其贷款利率目前低于1.5%，几乎是全球贷款利率最低。
    对于中国购房者来说，全国一线城市的居民去新加坡的签证是两年多次往返，中新两国因公出差已实行免签。45岁以上并已经在新加坡拥有房产的外国人可申请5年的长期入住准证并可延续。
    而记者了解到，目前在伦敦购房，签订买卖合同时需支付首期款10%，余额交易完成付清，对外国买家，伦敦最高也可以提供7成按揭。
    相比海外开发商直接来华售房，早一步抢滩的戴德梁行、高力国际等国际代理机构早已在内地设立海外物业部门。近日，戴德梁行即为国内买家带来了一批伦敦的住宅项目。其中包括英国著名发展商开发的大型楼盘。
    据戴德梁行方面透露，该行的海外物业部可以为国内投资者提供国际热点城市高端物业的顾问、购买、租赁等“一站式”全程服务，包括前期的海外物业咨询和买卖，协助客户办理贷款手续，提供法律和税务顾问服务，甚至可提供后期的物业管理、室内装修设计、租赁等服务。

投资的风险与隐忧

    中国商业联合会专家委员、上海市投资学会副会长陈湛匀分析认为，移民潮和留学潮的传统需求是海外置业的主流，而随着在国内投资置业的难度越来越大，以纯投资性为目的的海外置业比例正在迅猛上升。此外，出于财富安全的考虑和系统风险的防范，分散资产配置也是海外置业的目的之一。
    不过，投资海外房产并非没有风险。业界公认的是，海外有些地方的房价地价涨幅较小，升值周期长，最为关键的是，大多数国家是限制炒地、炒房的，土地、房产持有者要交税，转手税费更高，炒房思维在海外恐怕难以行得通。
    以美国为例，购房经纪人要收取房款6%的服务费，还有几百至几千美元不等的验房费，以及每年1%到1.5%房产税等等。由于美国税制杂而高，而且美国保护租房者的法律较多，因此出租房产很难赚到钱，所以大部分华人购房都是以自住为目的。
    在澳大利亚投资房产也有四大费用：物业管理费、水务费用、市政费、土地税。即使以后房产升值，投资客也要缴纳个人所得税，美国的税率在20%到30%不等，澳大利亚则高达45%。
    业内人士提醒，在海外置业，需考虑风险控制，包括当地购房政策、税费以及管理费用问题、汇率风险等等。同时要了解开发商的品牌和实力，以及房产的地段、配套设施、当地文化背景等，且在购房过程中需要聘请专业的中介机构和律师，以增强交易的安全性。