李树林：二三线城市将主导地产发展方向

■中国房地产报  郭轩/文

    中国房地产报：去年你们的报告认为中国房地产市场的价格存在很大的泡沫，但今年的报告已经改变，是什么原因促使你们得出这样的结论？
    李树林：今年的报告确实与往年的报告在结论上出现了较大的变化，这主要是两方面的因素。
    首先，我们改进了预测模型，加入了未来预期收入等前瞻性变量，还扩大了我们的统计样本，从6个一二线城市增加至了35个城市，这些都提高了我们预测的准确性和完整性。
    另外，更为重要的是政府宏观调控的针对性和持续性，使整个市场的基本面发生了改变，房价上涨的幅度趋缓，价格错位幅度大为降低。
    中国房地产报：大规模保障房建设计划是否也是其中的一个重要的因素呢？
    李树林：我们并不这样认为。大规模兴建保障房只能说明政府已经意识到保护低收入家庭住房承受力的必要性，但这样大规模的保障房建设面临着巨大的土地和资金困难。
    同时，我们的研究表明，保障房对房价的影响有限，甚至有可能造成负效应。长期来看，保障房建设对土地供应挤压影响造成的商品房价格上行压力将会超过在需求方面产生较大竞争的抑制效应。
    中国房地产报：接下来房地产市场将会呈现怎样的趋势？
    李树林：我还是长期看涨房地产市场的。只要宏观经济、金融体系不出现重大系统性风险，房价在经历小幅调整后仍将继续上涨，而上涨的速度很大程度上将取决于货币政策和房地产调控政策的力度。
    短期来看，一线城市下半年的房价将有所调整，但幅度很难超过10%。若宏观调控政策放松，特别是限购政策等行政调控措施消除，其中长期上涨仍是必然趋势，大多数二三线城市的房价将稳步攀升，并成为引导未来中国房地产市场发展的主要力量。
    中国房地产报：为什么如此评价二三线城市对楼市的风向标作用？
    李树林：首先，从上半年的交易情况，二三线城市的房价和成交量依然保持微幅上扬的势头，且房价看涨预期强烈。
    其次，相较一线城市房产表现出的更多资产属性，大部分二三线城市的楼市泡沫较小或者还不存在泡沫。
    第三，二三线城市的房地产市场存在巨大的刚性需求支撑。近几年来，二三线城市的GDP增速普遍高于一线城市，同时二三线城市人均可支配收入增长快于一线城市。
    二三线城市房价的上涨对于一线城市的房价既会形成有力的支撑，又会反过来刺激一线城市房价继续上扬，因此，我判断二三线已成为房地产市场的重要引导力量。