中小房企注水冲喜

■中国房地产报   宋振庆/文

    相比于靓丽的2010年年报，2011年的房企中报虽然尚未出炉，但从已经披露出的预告来看，形势不容乐观。
    尽管2010年以及2011年上半年房企不俗的销售成绩，让人一定程度上怀疑调控的效果和行业集中度的体现，但将其与中报预告的内容相结合来观察，“二八定律”可以说表现得淋漓尽致。正在全国扩张的主流房企已经占据了绝大多数的销售市场份额，调控实际上对它们更加有利，而中小房企即使面临较好的市场形势也难有作为，如果调控持续下去，所谓的“30%的房企将在5年内被淘汰”的说法并非危言耸听。
    中信证券分析师陈聪说，“2011年的主题将是强者愈强，行业集中度提高。”

强者愈强
    根据本报统计，截至7月8日，A股共有46家房企披露了中报业绩预告，其中23家业绩预增、12家业绩预降、11家公司预计亏损，可谓喜忧参半。
    在这44家房企中，真正的一线房企实际上只有金地集团（600383.SH）、金融街（000402.SZ）和世茂股份（600823.SH）3家。尽管在去年和今年上半年分别取得了283亿元和105亿元的销售成绩，但金地集团还是预计中报业绩可能会同比下降。市场将其解读为调控对金地集团的销售和利润产生了影响，但事实上这种说法并不恰当。
    金地集团业绩的下滑可能基于两个因素。首先，从2010年开始，金地集团不仅加大了对商业地产的投入，在住宅方面也更多向高端住宅乃至豪宅倾斜，而这些住宅的销售和结算周期被拉得更长，金地集团提到很多去年和上半年已经销售项目的竣工时间却都在今年第四季度就证明了这一点；其次，金地集团去年上半年销售并不好，直到下半年才加大推盘力度，最终实现了不错的销售业绩，但这也意味着结算出现了不均衡状态，大多数结算都被推后，造成了业绩较大的波动。好在从目前的状况看，金地集团全年的业绩增长几率较大。
    至于预计增长70%~120%的金融街和“可能出现较大增幅”的世茂股份，经过多年的布局，两家公司的商业地产业务已经逐渐步入成熟期，租售并举成为两家公司一边吸金创收、一边布局的强力模式，雄厚的现金则保证了其在逆市中大举扩张的优势。
    尽管万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、华侨城（000069.SZ）等一线房企并未披露中报的预告，但从其一季报情况以及年报的未结算数据看，业绩增长基本无忧。
    从日前公布的国内房企销售排行榜观察，以万科、保利等为代表的第一梯队正呈现出强有力的先发优势，销售量相比去年同期基本都有100%左右的增长，这已经和后面的大部队拉开了越来越大的差距。考虑到价格和成本并未有多少变化，可以预计，这些房企今年下半年到明年的业绩仍然会维持不俗的增长态势。

中小房企堪忧
    尽管有声音认为目前已经披露的中报预告并不能代表整体行业的业绩水平，但40多家中小房企的业绩状况已经足以让我们管窥这部分群体的生存现状。50%的房企预增，这一成绩似乎也不算让人悲观。但如果细细观察，成绩中的水分也不少。
    如果不出意外的话，894~1057倍的增长幅度将让上海新梅（600732.SH）成为今年中期A股房企的“增长王”，但实际上，上海新梅中期的业绩基本全部来自于出售上海新兰房产所得6557万元的收益，如果扣掉这项收益公司实际上是亏损的，加上去年同期的业绩基数6.15万元又实在太低，这个昙花一现的“增长王”名头实在不能够服众。
    与其相似是天伦置业（000711.SZ），其实际控制人已经在香港借壳上市，仅留下一个近似空壳的A股上市公司。由于上半年出售了河南新景致房地产有限公司70%股权获得2200万元的收益，天伦置业预计上半年业绩同比大幅增长3171%~4080%，但如果扣除这项收益，公司业绩同样也是亏损的。
    此外，海印股份（000861.SZ）和大港股份（002077.SZ）尽管业绩预增，但为业绩作出贡献的并非房地产业务，而是涂料、物流和新能源等业务。
    观察这些房企，真正能够实现稳定增长并向第一梯队持续迈进的中小企业并不多，很多甚至仅有一两个项目，卖掉一批或者依靠一些非经常损益则能在某个年份盈利，而在未到结算期时只能任由业绩下滑或亏损，波动性巨大。仅有一个南昌紫金城项目的中江地产（600053.SH）就是其中的典型代表，如果不是一份连带担保责任的计提转回了近2亿元，公司的业绩根本无法实现大幅增长。
    至于亏损的11家房企，或者是上述由于项目太少而业绩波动，如津滨发展（000897.SZ）；或者根本就是没有任何资产和业务的空壳公司，如ST金泰（600385.SH）和ST兴业（600603.SH），显然会在未来面临更多的风险。