记者观察

外资投资“冷”与“热”
　　
　　■中国房地产报  刘关/文
　　
　　在两个季度转换当口，各大外资代理顾问行都会发布季度总结性报告。在最近两年，但凡发布报告，在大宗物业交易领域，外资购买物业的宗数和交易金额总会成为各家机构竞相分析的热点。
　　随着外资购买物业交易规模不断攀升，金融危机之后外资“回潮”之势显然已在各家代理行报告的上扬曲线中逐渐清晰，金融海啸的影响似乎远去，他们已经逐渐从危机之后的纯粹的卖方重新转为买方。
　　然而，从今年第一季度至今，这一“曲线”似乎没有继续热闹下去。近来，记者发现，在五大国际代理行所发的报告中，在外资整购物业领域的笔墨并不是很多：
　　连续几个季度都对全国区域物业大宗整购市场有回顾点评的世邦魏理仕（CBRE）近来就没有对外资投资领域进行专门总结；而据高力国际的数据，在外资一向偏爱的北京写字楼投资市场，一季度以来，市场上探讨热烈的大宗交易买家则绝大多数来自于国内机构或企业。
　　“北京写字楼在2009年被众多国内机构买到之后，就不会再卖出，因为他们都是自用；而上海写字楼供应量虽然多于北京，可由于被上海的外资基金已经炒过一轮，物业资产的价格也高得让那些紧盯投资回报率的外资基金无从下手。”某代理机构华东区投资部人士对本报记者表示。
　　有意思的是，在金融危机之后成为“新宠”的购物中心领域，外资的表现则是非常热闹。据了解，今年以来，众多由外资投资的购物中心纷纷进入积极推介、招商甚至开业阶段。
　　东至天津，南至长沙，西至西安，北至沈阳……在众多二线热点城市，各家外资机构正使出浑身解数，积极推动自己所持的购物中心进入市场：
　　土耳其星摩尔集团所投资的沈阳一购物中心已经确定引进东北当地少见的时尚零售品牌；而由美国最大的基金公司之一安祖高顿与天津某开发商投资开发的一购物中心则是联姻当地区政府招商节活动，开展了盛大的品牌商家意向签约会；更有的外商独资购物中心正争分夺秒积极准备抢在其他竞争者开业之前亮相。
　　外资基金的意图再明显不过。对于他们而言，虽然投资购物中心远不如整买整卖物业挣钱容易，但是，如果能够将外资拥有的国际视野、资源以及手法适当地运用到各地正在更新换代的商业地产领域，还是有得赚的。面对国内本土开发企业越发激烈的竞争，想在驶向国内刚刚起步购物中心领域的“蓝海”，现在要做的就是适时提升项目推动速度。
　　他们的算盘如下：一个购物中心的经济价值产生来源实际是由消费者进入购物中心进行消费为商家带来收益，商家在该购物中心得到利润值后支付出相应的租金给予业主方。因此，租金收益的数字最能实际反映出该购物中心的价值。
　　比如，在同一条街面上有数家购物中心，其中一家的营业额比周边高出倍数或以上，那么在资产评估值上肯定也会高出双位数字的百分点。如其中一家处于经营困难或倒闭的情况，那么资产评估价值就会比正常经营的低出双位数字的百分点。
　　而在众多零售商、餐饮娱乐生活等消费品牌加大扩张步伐之时，外资一定希望能凭借与流行品牌的既有业缘而抢占先机，由此可在购物中心热衷“创新品牌攻防战”中率先赢得品牌独有性所带来的吸引客流的好处，快速“养商”，并获得更为丰厚的租金回报。
　　外资目前所经历的一“冷”一“热”看似有些不搭边儿，实则正勾勒出目前外资投资中国楼市的真实图景：2010年整年一下子上扬的外资投资总额曲线是压抑了两年后的结果。调整之后，他们需要面对的事实是：金融海啸所洗礼的不仅仅是外资自身，还包括他们以前所熟悉的市场环境。外资以往青睐的写字楼、高档住宅等成熟物业领域正在因为资产价格、政策限制、资产架构等原因而让外资难以进入，投资机会往往可遇不可求。要想依然在中国赚到真金白银，外资不是要放下身段改变投资回报预期，就是做更为巧妙的投资结构以与更多当地合作伙伴分利，要不就是更多地介入项目开发的前端。尚未完全开拓的购物中心领域无疑是可让其出奇制胜的最佳战场。
　　然而，这并不是故事的结束。
　　外资同样要接受商业地产运营规律的检验，人才团队的组建这一核心问题也必然困扰外资机构，已经加入这一战场的外资并非能够一定获得先发优势而大获全胜。由于不动产这种物业类型的经营管理涉及多方面的专业知识，一些外资不易聚集相关的知识与管理能力以及经验。
　　一位代理行人士就告诉记者，目前国内某一如火如荼建设中的外资购物中心就很有可能在开业不久后遭遇团队“滑铁卢”，很多当时被高薪挖过来的招商运营本土人才由于种种原因并不想在外资团队中长待下去，正在悄悄有意向其他公司抛出“橄榄枝”。
　　上述代理行人士看来，他们想离开的理由恰恰是外资经常遭遇“凡事都请示总部，事事无权力决定”的“本土化痼疾”。
　　那么，与本土的运营管理团队的“合二为一”、互相借力是不是能在目前国内的地产环境中更加如鱼得水呢？
　　本土的资产管理公司在本土项目操作上的经营管理专业度、营运透明度、加速资本积累程度、分散投资风险能力、监督机制等诸多方面似乎更加能够适应国内商业地产市场的运作周转模式，委由专业化的经营团队管理，似乎更能使得不动产营运绩效大幅度提高，使外资基金的投资者分享到不动产专业投资的最大化成果。
　　去年年底，光大安石投资基金与同昌盛业这一本土资产管理公司的合作就是率先的“试水”。而在此之前，知名外资机构摩根士丹利所投资大连天兴·罗斯福国际中心也历经过寻求合适本土合作专业机构的过程。
　　对于业内来讲，强大的外资力量、资深的本土操作，看似是符合趋势结合模式。然而，到了具体合作环节，在如何选择项目、如何进行资产管理等方面是否能始终保持共同的理念则是双方合作成功的前提。
　　显然，这些都需要时间给予答案。