险资投资保障房进入“初恋期”

　　■中国房地产报  记者 李鹏  深圳报道
　　
　　保障房开发融资领域地方政府“一头热”的局面，开始出现些许改观，两大保险巨头在近日纷纷巨资入市。
　　5月13日，中国平安(601318.SH）与上海城投控股签署推出“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”，募资不超过30亿元，用于支持上海保障性住房建设。5月17日，中国保监会办公厅副主任蔡基谱透露，中国太保资产管理公司（下称“中国太保”）将募集50亿元资金投入北京市的保障房建设，并已获中国保监会备案通过。
　　5月18日，中国保监会发展改革部人士在接受本报记者电话采访时表示，正在审核中国平安提交的备案资料，料将在十个工作日内完成。至于备案为何慢于中国太保的北京项目，该人士透露，“主要考察的是平安与上海城投之间的收益率条款。”两大巨头具体承担此保障房债权投资项目的，都是旗下资产管理公司。5月17日，平安资产管理有限责任公司投资管理中心一位高层告诉本报记者，保障性住房建设对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种。但考虑到复杂多变的经济形势，特别是利率市场化进程的不确定，收益率是保险公司资产配置时最关注的权益所在。
　　
　　险资收益率提升较快
　　
　　今年3月初，中国太保破题险资涉足保障房之时，曾有一位保监会办公厅人士向本报记者表示，目前测算，公租房的收益率一般为3%左右，险资收益如果能达到5%将是比较好的水平。
　　但事实上，从中国太保的第一单险资保障房项目开始，险资的预定年化收益率就已稳定在债券利率以及银行大额协议存款利率之上，并呈如上提升之势，已经无限接近站稳6%。
　　具体而言，本报记者调查发现，上述两项险资保障房项目，和3月上旬中国太保发布的第一单险资保障房项目（融资40亿元），都选择了债权形式而非物权形式，设置了保底收益、浮动利率机制且上不封顶。
　　前述保监会人士告诉本报记者，中国太保第一单险资保障房项目，债权收益率采取的是通过框架协议盯住同期贷款利率的办法。按目前利率水平和项目收益率来计算，险资的总体收益水平将略高于债券，预期稳定在5.8%~5.95%之间。
　　而中国太保最近参与的北京保障房项目，因集结了七大保险资产公司的保险资金，收益率被地方政府统一设定为，以五年期贷款利率为基础下浮11%，按季结息付息。按国泰君安保险业分析师彭玉龙推算，以50亿元资金加码进入保障房领域的中国太保，年化收益率将站上6%。
　　“现在可以确定的则是，中国平安的上海保障房项目，将站稳6%的收益率。”前述保监会人士表示。中国平安这一债权计划采用了固定收益和浮动收益相结合的方式，即债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%则按照同期贷款基准利率下浮5.1%，浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。
　　这样的收益率水平不可谓不高。中国平安此项债权项目的收益率，已经超过全国社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目的贷款利率——6.05%。这意味着险资的保障房投资收益要求将超过信托贷款。
　　而且，“也只有平安、太保这样的大型保险公司才具备收益率议价能力。”前述平安资产管理有限责任公司投资管理中心高层认为。
　　
　　推升动力有对赌之嫌
　　
　　推升的动力自然来自买卖双方。根据上海城投控股的公告，初步测算，与同期银行贷款利率相比，“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”将为城投控股保障性住房建设项目，节约财务成本约7000万元。险资的资金成本优势仍然明显。
　　而且，险资作为项目资本金投入，类似给保障房项目投了长期信任票，可以撬动银行贷款用于保障房项目建设。债务方有很大动力拿收益争取险资投注。
　　但是，地方政府投融资平台伸出的橄榄枝，保险公司并非全盘接受。前述平安资产管理有限责任公司投资管理中心高层告诉本报记者，除了上海，他们还与不少地方政府有过接触。接触后发现，不少地方政府并没有总体规划好保障性住房的建设资金来源，也没有规划好保障性住房的退出路径。对于投资方关注的保障房定价，“也往往没有明确想法”。
　　“最纠结的是地价。”该高层认为，目前有保障房规划的城市，往往地价已经很高。介入保障房项目时，险资不希望地价过高，这样资金沉淀量会很大，风险随之增高。但地方政府又不愿意地价过低，那就只能在预期收益率上做出许诺和让步。
　　但是，目前形成的三单险资保障房项目，太保和平安前两单是七年存续期，太保第三单是十年存续期，虽完全符合国家保障房规划和建设特征，但就收益率而言，存续期间的银行存贷款利率浮动对收益率的影响不容忽视。
　　彭玉龙就认为，中国平安这样的搭配型、随利率浮动型的收益率条款，自然是考虑了加息和降息的双重风险。但目前加息预测趋淡，降息呼声四起。“只要降息，总是建设方获益的，险资需认真考量这样的风险。”不过，“险资进入不动产等领域，既然已经开闸，就是战略考虑，各大险企会积极跟踪这一战略，所以也在期待政策环境的整体变化。目前来看，保障房投资领域需要有实质性政策的推动，险资需要有监管规则的更多调试。”前述保监会人士认为。