机构看市里昂证券：看好高周转内房企港股

　　■中国房地产报  记者  刘关  北京报道

　　
　　这边不停地海外融资，那边依然徘徊在降价与否，在港上市内房企近来由调控带来的焦灼症越发明显。那么，面对此轮调整，海外市场如何看待内房企目前的资金情况？对于其估值，又有何调整？里昂证券地产行业研究部区域主管王艳在接受本报记者专访时表示，海外市场已经逐渐摆脱2007年内房企上市潮时流行的NAV（净资产价值）估值方法，回归PE（市盈率）估值体系。目前，相对于商业地产股票，依旧看好销售较好的住宅类内房企。
　　中国房地产报：相比2008年，目前内房企现金对短期负债是否有所改善？如何评价？
　　王艳：目前内房企现金对短期债务的比例较2008年增长了一倍。就是说，2008年的时候有十块钱的短期债务，只有十块钱的现金的话，2010年是十块钱的短期债务，但是有二十块钱的现金。内房企在存在现金缺口的状况下会倾向于调整价格，以降价的手段填补这一缺口，开发商尚可接受10％~20％的现金流下降。
　　这一转变的原因在于，2008年市场的调整很突然，开发商无时间调整。而目前此轮调控实际从2009年的7月份就已开始，开发商可以有时间准备做应对。第二，历经上一轮调整，房企财务经验也有所提升。
　　中国房地产报：除此好转之外，对于房企来说，是否依然有一丝隐忧？
　　王艳：从2010年年报分析，第一，有很多开发商去年年末的存货量高了很多，他们不敢提价，这对他们的毛利润会有影响；第二，要具体看不同房企的产品结构，因公司而异影响不同。
　　中国房地产报：那么，在上述基础上，里昂证券如何看待目前市场所谓的内房企被低估的言论？
　　王艳：我觉得中、低估值不一定代表股票可以上涨，因为所谓低估主要看它以后会不会盈利。2010年全年，内房企港股都处于一个比较低的股指水平，这源于去年的调控比较多，凡遇新的调控，投资者都会重新分析公司的前景会受怎样的影响。虽然一直没有发生太大的行业改变，但是，整个板块股指是一直往下走。
　　从估值的角度讲，在已经近两年的调控下，我们对那些今年销售不错的内房企有一个明年会盈利的把握，所以我们觉得目前这一板块结合了“比较便宜的股指，再加“已经看得到的增长”的双重因素。而且，从亚洲整个区域看，中国的房地产板块的PE（仅指在港内房股）是全亚洲最便宜的，比印度便宜40%。比如，我们目前就继续看好碧桂园（2007.HK）、雅居乐(3383.HK)。
　　中国房地产报：我注意到，您提到的是PE这一估值体系，而不是之前盛行的NAV估值体系，为什么？
　　王艳：目前，投资者对NAV有一个新的了解：即NAV对内房股不是很有用，NAV使用于成熟的市场，一般在成熟的市场买新的土地不容易。而内地房地产市场完全不一样就在于，市场很大，很多开发商市场占有率是1%~3%，很多二三线的城市越完善就越有新的投资机会，市场其实不是说非常难以占有。因此，拥有很多的资产不一定是很好的选择，尤其是在土地增值税、各种各样有关反闲置土地等规定出来之后。因此，这种估值的方法在内房股有用的程度上不是很高。实际上，内房股就应该看可以不可以尽快将资产变成现金，尽快盈利，而这也是为什么在2007年的时候人们凭借NAV体系判断看到内房企买地股票会上升，而在目前则会下跌，原因就在大家担忧其现金流会出问题。
　　中国房地产报：那么，在此调整的基础上，您认为，海外市场会更为偏好具有目前流行的“商业地产”概念的内房股吗？
　　王艳：有一些住宅开发商对投资者现在的确是在强调商业的角度，可是我们更喜欢在比较困难的市场里把自己的住宅房地产的业务做得更好的开发商。因为商业地产放置很多资金在商业项目中，而同样体量的资金如果放在住宅市场则可能翻两次、翻三次。一般而言，放在商业地产每年也就有6%~8%的回报。当然，它还会有资产增值的回报，但是，要看何种资产，并不是每种资产都增值很快。先前，大家一直认为，像宝龙地产（1238.HK）具有商业概念的股票价格不高主要是缘于其规模偏小，但是，可以看到的是，最近市值较大的汇贤REIT（87001.HK）上市一样遭遇了不叫座的局面，而原因正在于投资人觉得其即使加上人民币升值因素回报还是不高。