长沙楼市路径演变

　　■中国房地产报 记者  赵春林 长沙报道
　　
　　从限贷到限购再到限价，一连串的限令并没能阻挡住外来资本和外来购房者进军长沙楼市的步伐。
　　4月12日，刚从地市调来省城工作的王丹，来到长沙运达中央广场，选购了一套101.74平方米的高档精装修住宅。
　　其实，像王丹这样的外来购房者，在长沙已不在少数。据中金公司2010年9月研究显示，长沙市2007年房地产销售有52%由外地人购买，2008年为54%，2009年则达到57%。而2010年，因一线城市限购而受益的长沙，购房群体中非长沙户籍人口购房已超60%，其中又以湖南省内非长沙户口为主。
　　
　　价值洼地吸引力
　　
　　很难想象，以酒吧文化享誉海内外的长沙，到2007年一季度，其商品住宅均价仅为2943元/平方米，是中部地区6个省会城市里面均价最低的。
　　由于时值国内一线城市身处宏观调控的风口浪尖，一线开发商开始把资金大举投向二线城市。在万科之前后，绿城、建发、郡原、和黄等也抓紧布局长沙。“其实，长沙楼市品质的整体快速上升也就从此开始，长沙房价的快速上升，也在这几年。”长沙建发副总经理林屹坦言。
　　有数据显示，2007年上半年，长沙市商品住宅批准预售297.50万平方米，同比增长11.60%；住宅销售391.35万平方米，同比增长37.72%；商品住宅成交均价为3054元/平方米，同比上涨了19.07%。商品住宅累计供销比0.76∶1，房价也开始持续强劲上涨，2007年全年该市商品住宅均价上升到了3372元/平方米。
　　与此同时，一线开发商的拿地热情亦高涨。2007年7月24日，长沙市新河三角洲一块110多万平方米的土地，被北辰实业与北京城开联合投得，最终成交价92亿元，高出46.5亿元的底价整整一倍。
　　
　　政策给力返乡潮
　　
　　2008年，与全国一样，长沙楼市也步入调整。一时间，长沙楼市由卖方市场转变为买方市场，市场上琳琅满目的打折促销活动仍难以激发购房者的热情，反倒是政府的住房货币化补贴措施开始逐步唤起沉睡的购房需求。
　　2008年7月21日出台的《长沙市经济适用房货币补贴(以下简称“经适房货补”)实施方案》明确，对符合经适房申购条件的城市低收入无房家庭每户补贴8万元，对城市低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户每户补贴5万元。
　　此时，以在深圳工作为主的湖南人返乡购房高潮出现。有调查显示，由于当时长沙楼盘的开发正在向一定质量品位的开发过渡，这些在外地拿着相对较高工资的湖南人，有的是想购房将来返乡或给父母子女居住，有的虽然购买了长沙的房子，却期望着能在房子升值后卖掉赚上一笔，然后拿着这些钱，回到工作的城市买一套房子。
　　为尽快使楼市回暖，2009年长沙市以1万多户经适房货币补贴凭证持有者陆续进入商品房市场为契机，率先启动了三年完成全市二环内约700万平方米棚改的攻坚战。当年长沙市新建商品住宅批准预售772.31万平方米，累计销售1018.00万平方米，供销比为0.74∶1，商品住宅均价为4123元/平方米，同比上涨5.54%。仅湘江世纪城一楼盘，当年销售套数就达10000套以上，约占全市总销售量的8.5%，大盘的垄断优势开始显露。
　　
　　外来购房者也疯狂
　　
　　伴随着返乡购房潮的出现，长沙外来购房者的居住故事也被继续书写。
　　文雄，湖南省直某单位职工，2007年调入长沙时，他从同事手里买来一套83平方米的单位房改的二手房，去年他通宵达旦排队在长沙北辰三角洲楼盘选到了一套129平方米的新房。按照他和夫人的设想，新房交付后自住，拟将原住房出租。
　　他的这一心态，只是外来购房者的一个缩影。像文雄这样4年前来到长沙的外来购房者，少则一两套、多则四五套地在长沙买房并不稀奇。据统计，长沙6成的房产为外地人买走。这导致进入2010年4月，新一轮宏观调控再次落地，长沙楼市依然一路高歌猛进。
　　在当地市场人士看来，随着武广、沪昆高铁的相继开通和地铁轻轨的启动建设，作为中部重镇和湖南省的政治、经济和文化中心，长沙楼市购买力持续增长的同时，开发商和客户及产品的结构也在进一步优化。
　　但前不久一份来自瑞士信贷的英文报告称，中国二线城市正在经历住宅存量供应过剩和地价泡沫，瑞信认为投资这些城市的房地产，正日渐成为一个价值陷阱。在报告中列出了投资者应该避开的中国十大二线城市名单，长沙名列“黑名单”第七位。