当回收流动性开始成为中央政府首要任务之时，带有投资品属性的房地产开始成为了众矢之的。2009年岁末至今，房地产政策与市场发生一系列变化，作为中国房地产企业家系列报道第十二期的采访嘉宾，五矿建设董事总经理何剑波表示，房地产企业不能去赌市场，五矿建设一是要加快周转速度，二是要避免负债过高。作为地产央企，同时又是上市公司，何剑波表示，一方面，五矿建设要得到大股东的支持，另一方面，也不能躺在她的怀里。
　　
　　何剑波：高速低债不赌市场
　　
　　■中国房地产报 记者 李红梅 北京报道
　　
　　在接受本报记者独家专访时，从企业经营发展到对宏观市场的看法，五矿建设董事总经理何剑波娓娓道来。一如他对企业管理的风格，何剑波多数时间显得严谨、低调。
　　3月28日，五矿建设有限公司（0230.HK）发布2010年年报：纯利增长3.08倍，营收增长33.3%。面对这样一份高业绩增长的年报，何剑波却始终强调一个“稳”字。如同他所倡导的稳健，五矿建设的净负债比率仅为11%。
　　“不赌市场。”何剑波说。
　　
　　
　　未来呈爆发性增长
　　
　　“十二五”期末“地产业务争取能够达到300亿元的销售额。当然，如果条件具备，还可以发展得更快一些。”
　　
　　中国房地产报：五矿建设刚刚公布的年报显示，2010年公司的盈利同比增长了308%，这种高增长的原因是什么？
　　何剑波：五矿集团做房地产的时间较长，但五矿建设真正把重心转到房地产是5年前，在近3年，五矿建设已经打下了一定的基础。公司顺应了房地产发展的周期，使得我们的业务集中体现在了2010年的业绩上，所以会看到盈利有较大的增长。
　　中国房地产报：五矿建设目前的战略布局是怎样的？
　　何剑波：公司现在的布局是3+X。“3”指的是珠三角、长三角、环渤海。“X”是指重点、有机会的城市。到目前为止，公司拥有11个项目，珠三角地区有两个，一个在珠海，一个在惠州；长三角地区有3个，集中在南京；环渤海地区有4个，分别在北京、河北香河、天津和营口；在湖南长沙还有两个项目。
　　中国房地产报：目前五矿建设有多少土地储备？今年有怎样的开工及推盘计划？
　　何剑波：截至目前，公司的土地储备是420多万平方米，今年的开工面积会超过170万平方米，会有9个楼盘开盘。
　　中国房地产报：这是否意味着公司已经进入了收益期，未来公司的业绩是否会呈爆发态势？
　　何剑波：快了。今年也是收益期。（笑）应该说从2010年开始，以后每年公司都会呈快速增长态势。这是房地产企业的特点，发展初期会积蓄很长时间，但一旦业绩爆发，可能就是几倍的增长。
　　中国房地产报：到“十二五”期末，五矿建设的经营目标是多少？
　　何剑波：地产业务争取能够达到300亿元的销售额，和现在比是很大的增长（2010年签约销售额为25.7亿元）。当然，如果条件具备，还可以发展得更快一些。
　　
　　抓住商业地产机会
　　
　　“和地方政府谈项目时，对方很希望你有一个商业项目和住宅配套。还有一些合作伙伴，也是带着商业项目来和公司谈。”
　　
　　中国房地产报：五矿建设在2010年年报里提到，公司在天津的项目是商业地产的起步，这是否意味着公司将加大对商业地产投入？
　　何剑波：到目前为止，公司还是以住宅为主，利润占比应该能占到80%以上。不过，公司已经开始做商业地产，这是因为公司在开拓一些新项目的过程中，越来越多地遇到商业综合体的土地出让。
　　中国房地产报：在商业地产方面，公司是否具备优势？
　　何剑波：公司在香港有过做商业地产的经验，比如公司有持有型物业，有写字楼，有商场，而这几年在内地也做了一些，尤其是一些大型综合项目，还有一些商业配套。商业地产方面，五矿建设以后会做得越来越多。
　　中国房地产报：也就是说，商业地产未来会在公司的占比增大。
　　何剑波：对。在这个阶段，很多房地产企业都认为商业地产的发展是一个趋势，而且有较大的空间。公司正在用积极的心态去抓住这方面的机会，这个过程中，也会有很多机会找上门。比如和地方政府谈项目时，对方很希望你有一个商业项目和住宅配套。还有一些合作伙伴，也是带着商业项目来和公司谈。
　　
　　发挥融资优势
　　
　　“从资金成本来说，香港比内地要低很多，因为港元是挂钩随美元的，美元没有进入加息通道，港元也不会提前加息。而内地为了应对通货膨胀，不断加息，资金成本就相应提高。”
　　
　　中国房地产报：你怎样看待目前的资本市场状态？五矿建设作为香港上市企业，有怎样的融资便利？
　　何剑波：香港的上市公司和内地不同。内地的上市公司在估值、市盈率、股价方面都比较高，而香港资本市场管理规范，投资者基础较好，集资比较方便，效率高。
　　比较而言，在内地集资，要通过中国证监会的批准，而在香港集资，股东批准就可以了，只要有人买你的股票就行。相对而言，我个人认为，香港上市公司在融资方面，较内地上市公司有一定的优势。
　　中国房地产报：除了股票市场外，五矿建设还有哪些渠道来筹集资金？香港融资较内地融资有怎样的优势？
　　何剑波：我们有很多优势能够筹集到资金。从资金成本来说，香港比内地要低很多，因为港元是挂钩随美元的，美元没有进入加息通道，港元也不会提前加息。而内地为了应对通货膨胀，不断加息，资金成本就相应提高。
　　中国房地产报：五矿建设准备如何将融资平台的作用发挥到最大？
　　何剑波：作为一个香港的上市公司来说，意义不仅仅是一个融资平台。
　　第一，它是一个业务平台，要管理上市公司的资产，对股东负责，让它更有效地运转。
　　第二，有很多工具可在资本市场运用，比如股权融资，通过供股、配股，发行优先股等。比如债权融资，可以发行不同币种的债券，像美元债、港元债、人民币债等，还可以利用一些组合式的工具，进行结构性的债权融资和股权融，比如发行可换股债券。
　　第三，作为一家上市公司，会有规范的管理，专业的审计报告，这样的话银行对公司会比较信任，公司能够较为容易地在香港得到低息、长期的贷款。
　　中国房地产报：2011年年报显示，五矿建设的净负债率为11%，这是否表明公司的财务状况良好？
　　何剑波：我们财务状况是很好的，现金流非常充裕，目前，公司账面现金有几十亿元，且是经营性现金流。
　　如你所说，公司净负债率为11%，而公司2010年的资产负债率为60%，2009年这一数字仅为31%，一般的房地产企业都达到60%～70%。从负债率的角度看，公司还有较大的空间去筹集资金。
　　
　　配合与整合
　　
　　“在此之前，集团的房地产业务还是比较分散的，而整合之后，集团旗下的房地产资产会择机逐步注入到上市公司里，把五矿建设这个上市公司做大。”
　　
　　中国房地产报：据我了解，五矿建设旗下除房地产业务之外还有其他业务，不同的业务之间如何相互配合？
　　何剑波：五矿建设目前的业务组合主要有3个方面：房地产开发、专业建筑、物业持有。其中房地产项目是业务的主体和盈利核心，从2010年销售收入来看，能占到70%，而利润贡献占到了88%。这3个业务板块形成了相互支持、互补的关系，比如专业建筑业务，也服务于五矿集团，形成了产业链上下游的关系。
　　中国房地产报：开展专业建筑业务，这在多大程度上可以降低五矿建设的财务成本？
　　何剑波：一是建筑业务本身可以为公司创造利润，二是还可以给公司节省税收。
　　中国房地产报：在物业持有方面，五矿建设目前经营的如何？
　　何剑波：经营性物业方面，2010年给公司创造的利润为7000万元，且利润贡献非常稳定。我们在香港的物业出租率达100%，且租金在逐年上调，但幅度不会太大。
　　另外，五矿建设有一个物业公司——五矿悦居，目前在南京的公司已经开始运营了，其他项目的物业公司最近已开始筹备，物业公司服务于公司的部分房地产项目，未来可以为五矿建设的所有项目提供专业性的服务。
　　中国房地产报：从五矿建设目前的区域布局来看，呈相对组团式发展，也就是在一个区域项目较为集中，原因是什么？
　　何剑波：便于发挥团队的作用和管理，以及打造品牌影响力。
　　中国房地产报：打造什么品牌？
　　何剑波：集团房地产业务统一使用“五矿地产”的品牌。
　　中国房地产报：在未来，集团的房地产业务将会呈现一种怎样的整合局面，五矿建设又会在整合中扮演怎样的角色？
　　何剑波：在过去5年，尤其近3年，五矿建设的变化是比较大的，资产、盈利和土地储备都有了大幅增长。我在2007年年底到五矿建设任总经理，2008年年初，五矿集团就明确提出要把五矿建设作为五矿集团房地产业务发展的平台。这对五矿建设的发展起到了决定性的作用。
　　在这个基础上，开始逐步对集团内部的房地产业务进行整合。在此之前，集团的房地产业务还是比较分散的，而整合之后，集团旗下的房地产资产会择机逐步注入到上市公司里，把五矿建设这个上市公司做大，以此打通资本通道，获取资金来支持集团房地产业务的发展，应该说这是一个战略性的举措。
　　从2008年年初确定这个战略之后，虽然经历了很多资本市场的波动、房地产市场的调控，但五矿集团一直在坚定不移地推进这个战略。
　　中国房地产报：的确，五矿集团在不断向上市公司注资。
　　何剑波：在2008年年初定下这个战略后，集团就开始了对上市公司的注资，包括集团在香港的一些物业、部分内地的房地产资产以及一些成熟的房地产项目，前后共进行4次注资，而这个过程到现在也未曾停止，由此给投资者带来了很大的信心。
　　集团对五矿建设的支持，推动了公司的发展。特别是仅2009年，公司就做了3次资本市场融资。当时资本市场反弹，公司准确判断形势，抓住了很多机会。对五矿建设来说，2009年是一个发展的转折点，所以我常说，危机中孕育着机会。
　　
　　借力与自立
　　
　　“一方面，公司要得到大股东的支持，另一方面，也不能躺在她的怀里。”
　　
　　中国房地产报：你认为五矿建设最大的优势和核心竞争力是什么？
　　何剑波：公司最大的优势是央企背景。最近几年，央企背景的公司尤其受关注，投资者也因此而放心。国资委此前明确了16家央企可以做房地产，我们就在其中。其实以前没明确时，大家也没那么关注，但明确过后，突然发现这是一个稀缺资源（笑）。
　　当然，这个优势是相对非央企而言。另外，公司是香港的红筹上市公司，红筹公司一般较少，而16家地产央企里面，在香港上市的只有5家。
　　中国房地产报：与另外15家央企相比较，五矿建设如何给自己定位，公司与其他地产央企又有哪些不同？
　　何剑波：坦率地说，公司现在规模还比较小，希望今后几年之内能够在地产央企里面发展到前列。
　　中国房地产报：在借力央企背景和集团资源的同时，公司又如何寻找自身发展的动源？
　　何剑波：五矿建设有两重身份。一是五矿集团旗下的一个上市公司，或者说是一个集团的控股企业，所以五矿建设的发展战略，发展方向，肯定要符合母公司的整体考虑。公司确实也得到了集团给予的很多支持，无论是大股东身份，还是品牌、资金、集团内部的产业协同等方面，集团都给予了较大的支持。
　　二是五矿建设为上市公司，要严格按照香港的法律、尤其是证券监管机构的要求进行运作，公司的治理结构完备，财务公开透明，才能获得广大投资者的信任。这其实也符合大股东的初衷，充分发挥上市公司的作用。所以，一方面，公司要得到大股东的支持，另一方面，也不能躺在她的怀里。
　　
　　不赌市场
　　
　　“作为经营者，应该要有足够的风险意识，不能赌市场，要时刻储备一些过冬的粮食。具体来说，一是要保持资产的流动性，加快周转速度；二是要量力而行，避免负债过高。”
　　
　　中国房地产报：能否谈谈2008年遭遇全球金融危机的时候，五矿建设是如何应对的？
　　何剑波：全球金融危机突如其来，对公司影响也非常大。公司当时提了一个方针，叫做“调节奏、促销售、保资金、降成本”，即调整开工面积、时间，保证资金链，降低人工等各方面成本。与此同时，我们并未放弃发展的机会。
　　从某种意义上来说，我们应该是危机的受益者。
　　中国房地产报：这种说法有点意思。
　　何剑波：对，有点意思（笑）。
　　实际上，公司从2007年开始就已经确定了要快速发展的思路，不断增加土地储备。在2008年年初，公司锁定了一个南京奥体中心附近的项目，我们预计竞争会比较激烈，但谁也没有想到，招拍挂当天公司独家摘牌该地块，被称为“史上最短的招拍挂”（笑）。
　　说到原因，我认为，当时房地产市场已是风声鹤唳，可能别的开发商在前期拿了很多高价地，资金链已经非常紧张，而我们当时的状态是还没有吃饱。一年后，在同样区域，土地价格翻番。
　　中国房地产报：在市场波动和政策调控时，五矿建设的拿地策略是什么？
　　何剑波：公司拿地注重两条：一是不做地王，二是低成本拿地。在过去几年，我们拿的很多地块都是这样的性质，这给公司的盈利能力、发展后劲带来了很大的好处，提升了公司抗风险能力。
　　中国房地产报：自2010年之后，房地产调控政策层出不穷，面对目前房地产市场的变化，五矿建设是否做出了相应战略调整？
　　何剑波：对。最近一年多，相关部门出台了很多房地产调控政策，但目前的调控对企业的影响，与2008年的全球金融危机不同。在全球金融危机背景下，很多外部因素造成了对行业影响的不可预知性，而目前是中国政府主导的调控，出发点是让行业稳定发展。
　　公司现在考虑的首先是如何把现有项目做好，把五矿地产的品牌给打出来；再有，有适当的机会，趁着行业调整的时机，抓住机会，扩大自己的地盘。
　　中国房地产报：五矿建设如何在经营发展和财务安全两方面进行平衡？
　　何剑波：房地产行业是一个周期性很强的行业，也是一个类金融行业，资金密集程度很高。中国房地产业经历了一段时间的蓬勃发展，这得益于国家经济的增长和城市化进程，在这期间，虽然遇到了一些调整，但调整幅度并不太深，久而久之，企业就容易把持续增长作为一个理所当然的事情。
　　作为经营者，应该要有足够的风险意识，不能赌市场，要时刻储备一些过冬的粮食。具体来说，一是要保持资产的流动性，加快周转速度；二是要量力而行，避免负债过高。