收购重庆纬联加码西南市场

陈劲松践行“二三线得天下论”
　　
　　■中国房地产报  记者  刘晨  重庆报道
　　
　　坚信“得二三线城市者得天下”的世联地产(002285.SZ)董事长陈劲松，正在密谋他的天下。
　　4月12日，世联地产在重庆对外宣布，其对重庆纬联地产顾问有限公司（以下简称重庆纬联）51%股权的收购正式完成，收购金额为2800万元。重庆纬联位列当地房地产代理公司前三甲，此次收购亦被重庆业界称为重庆代理行业最大的并购案。
　　作为国内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，世联地产从去年开始分别在华东、华中、西南等地进行了系列并购行动。此次收购重庆纬联，亦是其继去年底收购四川嘉联之后，在西南片区的又一次并购。世联地产布局全国的意图显而易见。
　　地产界业内人士指出，从战略角度而言，当前一线城市房地产咨询代理业务的格局基本定型，难以撼动，此时在一线市场开拓市场，无异于火拼，而在二三线城市异地收购，是大型代理行实现区域布局和异地项目、团队储备的最有效途径。
　　“目前世联的外围扩张基本上都是走的并购路线。从另一个层面讲，加速世联扩张的利器是并购。”陈劲松接受本报记者专访时如是说。
　　
　　360亿元诱惑
　　
　　“重庆市场将在2~3年的时间，成为中国城市房地产中绝对的NO.1，不止是开发面积、投资面积，也指它的销售额。”陈劲松说。
　　在他看来，公租房、房产税等诸多楼市政策的率先实施，证明重庆是全国房产市场创新的发动机。相比北京、上海等一线城市而言，重庆的房地产市场更有可塑性。未来三五年内，重庆将成为房地产市场规模最大、竞争水平最高的城市。
　　由是，世联地产对重庆纬联的收购意义深远。
　　据悉，重庆纬联成立于1997年，其主营业务为房屋信息及物业管理咨询服务。去年，重庆纬联全年净利润939.47万元，其市场占有率及业绩稳居重庆市场前三名。
　　“我们中短期的目标是，纬联要在重庆市场做到绝对的领先，所谓领先，是指最起码市场份额要占到15%以上。重庆15%是多大的规模，非常令人动心。”陈劲松毫不掩饰自己的兴趣。
　　这确实是一组诱人的数字。据其介绍，目前重庆楼市的规模已达2400亿元，相当于整个珠三角的总和，而深圳市场也只有600亿~800亿元的规模，“重庆超上海和北京也指日可待”。
　　按照2400亿元的规模计算，15%的市场份额就是360亿元，这还未算未来的增长部分。另据世联地产重庆纬联总经理王毓伟介绍，目前重庆的房地产开发量是全国最大的，达到2800万平方米，但房价还处于较低水平，均价约在5000元~6000元/平方米，未来的市场潜力巨大。
　　业界认为，世联地产和重庆纬联整合顺利完成后，将为世联充实运作团队的同时，最高效率地丰富公司的项目储备，亦是其“加快布局西南区域，实现全国布局”的重要战略举措。
　　陈劲松预计，未来两年左右时间西南区域会成为世联地产业务增长极之一，该区域将成为世联地产另一主力市场，而华南市场的份额将不会再有很大增长。
　　自2009年上市后，世联地产迅速扩张并购并保持利润高速增长。不久前，世联地产公布的2010年年报显示，去年公司已实现代理销售额突破千亿元，达到1216亿元。总营业收入12.7亿元，较上年同比增长72.29%；利润总额3.3亿元，净利润2.4亿元，同比增长60.29%。
　　财报显示，去年华南区域营收7亿元，占世联全年营收的55.08%，占比降低了13.78%；但在华北区域的营收上涨138.46%，达到3.1亿元；华东区域的营收上涨102.37%，达到约1.99亿元。
　　华东和华北区域业务规模占比的提高表明世联正在改变营业收入主要来源于华南区域的态势，主营业务的全国布局更趋合理。
　　
　　并购路径
　　
　　“世联A股上市以后，客观要求我们必须走向全国，走向规模化。”陈劲松说，并购是最好的途径，至少可以节省5至6年的时间。
　　可以看到，从去年起，世联地产并购动作频频。2010年4月16日，世联地产以4000万元收购济南信立怡高物业顾问有限公司51%的股权；紧接着在7月30日，以2400万元收购武汉经天纬地兴业地产经纪有限公司100%的股权；2011年1月5日，又以3000万元收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司51%的股权。
　　加上此次收购重庆纬联，在一年之内，世联地产进行了四次收购。在被并购方的选取上，世联有自己严格的标准，比如必须是当地数一数二的代理公司，具备专业性，团队稳定，最重要的是与世联发展理念一致等。
　　“目前中国房地产业才刚刚进入下半场，而下半场的主力军就是二三线城市。”陈劲松认为，目前，北上广深等一线城市受到调控的影响，成交量价均有所下降，无论是开发企业还是代理商率先得二三线城市便是“得天下”。
　　另一方面，从去年开始，受房地产调控政策以及一线城市土地供应紧缺、可开发面积减少等因素影响，包括万科、保利等在内的一众地产商集体转型，纷纷将二三线城市视作下一步发展重点。作为行业服务提供商，世联地产亦需将重心偏移。
　　不过，在并购的道路上，世联地产并非一帆风顺。
　　谈及过去一年的三次收购，陈劲松透露，在济南做得非常成功，业绩也在飞速增长，但是，武汉的并购却进入了暂停状态。“虽然签了合同，但因为涉及到很多其他原因，最终还是选择了暂停并购”。
　　至于“其他原因”究竟为何因，他没有进一步透露，只是表示，涉及到当地注册以及团队也要适应等问题。
　　“所以说，并购并不是那么容易的，一定要谨慎，一定要找对人、找对团队。”陈劲松表示，在今后的并购案中，会吸取武汉的教训，把很多整合之后的事挪到前面去做，厘清各方关系，减少并购障碍。
　　“代理行业的并购是从上市才开始的，所以大家的历史都很短，都在探索，还没有成熟的经验。”陈劲松说，曾经探讨过并购之后如何管理的问题，最后得出的结论非常简单，即不管，服务就是管控，世联地产会充分授权给对方。
　　陈劲松认为，房地产企业第一轮走向全国几乎都是失败的，过于机会主义，缺乏战略和核心竞争力，世联地产走向全国，一定是战略型的不是机会型的，而目前公司并购的主要方向是还没有进驻的城市。
　　不过，中银国际分析师认为，世联地产以自行设点和兼并收购两条腿走路，实施扩张战略，并将战略重点放在二三线城市上，其具有凝聚力的公司文化和坚实的知识及数据平台支持是其优势所在，但也应该注意到未来扩张中可能面临的人才问题等。