墨然读年报之五

市盈率低谷与反弹的可能
　　
　　■中国房地产报  宋振庆/文

　　在有着“股神”美誉的巴菲特所倡导的价值投资理念中，最核心的精髓就是以市盈率为基准，当一家公司基本面良好且估值在正常水平以下时，就意味着一个良好投资标的诞生。市盈率越低，意味着你收回投资成本需要的时间越短，未来的成长空间也越大。
　　在大部分房地产上市公司的年报已经公布时，相应的二级市场的股价却似乎并未响应其良好的业绩。目前，整个A股的平均市盈率大概在20~23倍之间，然而大部分龙头上市房企的市盈率却远低于这一水平。传统的地产A股“四大天王”中，估值最高的招商地产（000024.SZ）也仅有15.9倍的市盈率，万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）和金地集团（600383.SH）的市盈率则分别为13.3倍、13.1倍和11.6倍。
　　实际上，尽管业绩普遍良好使得主流上市房企的股价有所回升，但目前其市盈率基本处于10倍~20倍之间，整体估值低于大盘水平。
　　再来看看港股，情况也并不比A股好多少。目前市场上的数据显示，港股整体平均市盈率为13~15倍，蓝筹股达到12倍，地产股仍然处于中等偏低的水平。
　　在中资地产股中，中海外（0688.HK）仅有8.8倍的市盈率，富力地产（2777.HK）和恒大地产（3333.HK）分别为8.9倍和9.7倍，远洋地产（3377.HK）的12.5倍市盈率和碧桂园（2007.HK）的13.8倍市盈率勉强达到了中游水平，刚刚成功发行海外债的龙湖地产（0960.HK）获得了资本市场的热捧，市盈率窜高至16.6倍。
　　这与龙头上市房企们2010年靓丽的业绩形成了矛盾。以万科为例，2010年甚至在全球范围内首度创造了房地产企业销售突破千亿元的壮举，0.66元的每股盈利也达到了其自2008年以来的最高水平，净资产收益率也上升到16.5%，然而其股价却从2009年最高点的14.94元/股下跌到目前的8.93元/股。
　　从已经公布年报的A股上市房企来看，预收账款处于历史最高水平，达到了2718亿元，这一数字高于2007～2009年。这意味着，未来1~2年上市房企的业绩会有很大的保证，如果市场不是迅速跌到冰点的话，维持30%的年复合增长率问题并不是很大。
　　由于2010年全年上市房企基本没有在股市融资的举动，因此盈利的普遍上升也提高了每股盈利水平，同时，股价则一直走下坡路。以股价/每股盈利计算的市盈率当然越发低迷，达到了近些年的低谷。
　　不妨看看被称为房地产泡沫最严重时期的2007年，当时房企的整体业绩大致上稍好于2010年，然而其市盈率大部分都在100倍~200倍之间，保利地产市盈率高达217倍，招商地产市盈率高达174倍，金地集团则为107倍。
　　进入2011年，A股房地产股总体呈现震荡上行的走势，究其原因，在良好的基本面外，最令投资者踟蹰的就是持续高压的房地产调控政策和货币政策的转向。不过，在限购令、加息等利空政策陆续明朗之后，地产股的市盈率反而开始有所上升，投资者和市场人士开始看好地产股后市的收益前景。
　　从很多国内券商以及海外投行最近的观点来看，普遍认为地产股已经进入适合介入的阶段。在这一点上，国内外投资观点似乎达成了一致。主流观点指出，龙头上市房企的存货去化率和推盘速度都保持在较为理想的水平，集中度提升带来的龙头上市房企较好的销售表现将是其市盈率进一步上行的推手。同时，“股价估值在底部，政策预期在底部，业绩预期在底部”也成为很多人士的共识，地产股市盈率反转的迹象已经开始显现。
　　这一点从年报中也能看出端倪。据统计，在目前已经披露的A股上市房企年报中，接近40%的上市房企受到了保险资金的青睐，例如首开股份（600376.SH）、金地集团、招商地产等公司陆续成为险资的新欢，占流通股比例分别高达9.97％、1.32％和3.34％。