世茂股份：加大资金杠杆

　　■中国房地产报 记者  邱桂奇  上海报道
　　
　　在住宅市场受到一轮又一轮调控政策冲击之时，更多房地产企业转入商业地产领域，而世茂股份显然已经快人一步，被贴上了商业地产公司的标签。
　　近日，上海世茂股份有限公司（世茂股份，600823.SH）首席财务官陈汝侠在接受本报记者专访时表示，今年公司的持有型物业占比估计会达到5%～8%，他进一步表示，公司力争到第5年达到所提出的经营性物业占比30%的目标。
　　“公司正处在高速发展时期，未来的负债率肯定还会提高。负债率太低，就等同于没有充分利用资金杠杆。”陈汝侠说。
　　
　　财务稳健之辩
　　
　　中国房地产报：2010年，世茂股份实现净利润10.27亿元，同比增长362.7%。但由于投资性房地产公允价值变动而贡献的净利润就高达4.26亿元。扣除掉公允价值变动一项，世茂股份的盈利能力是否会大打折扣？
　　陈汝侠：从年报中可以看到，2010年每股收益为0.75元，而2009年这一数字为0.18元，同比增长了316.67%。扣除掉非经常性损益后，公司每股收益为0.55元，而2009年这一数字为0.1元，同比增长了450%。可见，扣除掉非经常性损益后，每股收益增幅要更高。
　　另外，虽然投资性房地产公允价值变动带来的收益是4.26亿元，但是2009年的存货在本期实现了销售转回，实现变动损益1.74亿元。若把这部分扣除掉的话，投资性房地产公允价值变动对净利润的贡献只有2.52亿元。
　　中国房地产报：从2010年年报来看，公司的三项费用（营业费用、管理费用、财务费用）都比较高，原因是什么？
　　陈汝侠：如果按比例来看，其实增幅不大。一个原因是公司销售额的基数低，公司在2010年有43亿元的销售额，而万科则有上千亿的销售额。与2009年相比，三项费用的增幅其实是下降的，因为2009年销售额的基数更小。另一个原因是公司的团队不断扩大。2010年年底，公司有接近2000人的团队，相关费用肯定会增加。
　　人员的增加源于公司的多业态经营。新业态发展初期的投入会比较大，而短期内产出的项目却比较少，所以公司三项费用的比例会比其他房企高一些。
　　中国房地产报：那么公司是否有一些主动措施来控制三项费用？
　　陈汝侠：公司正在打造一个跨业态的ERP管理系统，两年内可打造完成。通过系统来管理的话，很多成本就可以节省下来。
　　另外，公司要打造一个专业的商业物业管理团队，这样既可以省去外包成本，又可以打出自己的品牌，还可以缩短“养商期”。
　　中国房地产报：年报显示，世茂股份的净负债率不到30%，公司如何在保证财务安全的前提下加大杠杆比率，提高资金的使用效率？
　　陈汝侠：你说的是净负债率，公司的资产负债率在行业内也不算高，刚过60%。但是，公司正处在高速发展时期，未来的负债率肯定还会提高。负债率太低，就等同于没有充分利用资金杠杆。
　　截至2010年期末，公司货币资金有40亿元，应收账款有8.7亿元，另外还有13亿元应收预售款，合计有61亿元在手。
　　负债方面，2010年期末公司有13亿元的应付账款，但其中没到付账期的占很大部分，所以应付账款的压力并不大。其他应付款有32亿元，其中的8亿元是对母公司的欠款，6亿元是预提的土地增值税，短期内不需要支付。因此短期要支付的只有10多亿元。
　　土地开支方面，截至2010年期末为79亿元，但只有29亿元是土地款，另外的50亿元是工程款，而工程款用开发贷就可以支付。
　　可以看到，公司现有的40亿元的现金完全可以覆盖短期内应付的40亿元的账款。公司的财务情况使得我们仍有能力来购买土地。
　　
　　业绩可被预期
　　
　　中国房地产报：世茂股份于4月1日公告称，将现有或未来项目所涉及的酒店项目，在达到符合法律规定的转让条件后向世茂房地产或第三方进行转让，原因是什么？
　　陈汝侠：公司是在履行此前签订的不竞争协议，今后涉及到的酒店项目将按照公允价值转让给世茂房地产或者第三方。在公司现有的项目中，酒店项目占比很小，且都还没有投入运营。
　　其实这对世茂股份而言是利好消息，酒店项目是需要长期投入和培养的，投资回报期较长，回报率相对较低，需要持续性地投资和管理。如果进行转让变成销售业绩，对公司现金流反而会产生贡献。
　　中国房地产报：世茂股份的项目大部分在二三线城市，一线城市较少，这是否是公司的战略考虑？
　　陈汝侠：是的。一线城市土地比较贵，而且商业地产较为成熟，但是在二三线城市，商业物业售价要比住宅高，而且土地也比较便宜，地价可能只是一线城市的1/2～1/3，但是获取的收益不见得比一线城市差。
　　中国房地产报：年报显示，世茂股份持有型物业占比为5.1%，而未来公司希望达到30%的占比，要多长时间能够实现这一目标？
　　陈汝侠：30%的目标是一个中长期能够达到的目标。其实从经营性收入来看，2010年要比2009年至少翻一番，但是公司的持有型物业起步点比较低，比例还比较小。
　　今年，持有型物业占比肯定会提高，估计在5%～8%。占比30%的目标可能是在5年以后的事情，公司力争到第5年能达到这个比例。
　　中国房地产报：世茂股份的商业地产形成了多业态发展，目前各业态的权重关系是怎样的？
　　陈汝侠：目前有4家百货店，预计初期每家每年不到1亿元的营业额，但若干年后，百货业的年营业额或会超百亿元。
　　影院方面，目前销售额有限，但对公司来说，影院的角色很关键。第一，它能带来人气，支持商业地产的发展；第二，这是公司进军文化产业的一步。比如地方政府希望做旅游地产，我们就有文化产业的优势。
　　商场方面，目前建筑面积为50万平方米，3年后应该会达到100万平方米。这可以让公司的总资产不断扩大。
　　营业额方面，百货业占大头。在未来的资产规模上，经营性物业会占大头。而对利润的贡献方面，商场占据了很重要的份额。