北京大望京村地价“每况愈下”
　　
　　■中国房地产报 记者  兰亚红 北京报道
　　
　　4月13日，北京市朝阳区大望京村2号地块再次招标，3家企业给出的最高报价为30.4亿元，仅比底价高出1.72亿元，折合楼面地价7760元/平方米。
　　“大望京村的土地成交情况，反映了在调控下北京土地市场逐渐回归理性。同时，开发商拿地的积极性也不高。”一位业内人士表示，30.4亿元的最高报价与此前该区域出让的4宗地块相比，表明大望京村的地价“每况愈下”。
　　
　　3家企业同报低价
　　
　　4月13日，北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目2号地块开标。该地块东至五环路，南至大望京街，西北至新望京干道，西南至大望京2号路，北至北小河。用地性质为商业金融、文化娱乐用地，建筑规模为39万平方米。
　　参与报价的第一家企业——中航投资控股与北京融侨置业、北京昆泰房地产开发集团组成的联合体，给出了最高报价30.4亿元，折合楼面价7760元/平方米。
　　第二家企业朝阳城市建设综合开发公司的报价为29.9亿元，第三家企业国际商务中心区开发建设有限公司的报价为29.7亿元。
　　2010年3月，该宗地块曾因报价的开发商少于3家而流标。二次招标也只有3家开发商投标，数量刚够现场开标条件。相比同为商业用地性质的3号地块7865元/平方米的楼面地价，2号地块的最高楼面地价低了105元/平方米。
　　2010年2月，大望京2号、3号、4号和5号地块入市时，业界预计总成交价或超200亿元。如果此次大望京2号地以最高报价成交，加上此前已成交的4号、5号地以及3号地块，其总成交价款为106.6亿元，远低于之前业界的预计。即使算上远洋地产以40.8亿元拿下的1号地块在内，总成交价款也仅为147.4亿元。
　　“大望京村2号地块的报价不高，是因为它是商业用地，和此前成交的1号、4号和5号地块的楼面地价不能直接做比较。”链家地产市场研究部分析师张月认为，2号地块紧靠五环路，区域内商业、住宅等均未形成规模。从当前的市场环境来看，报价不高在预料之中。
　　
　　已成交宅地很尴尬
　　
　　大望京2号地块是大望京商务区最后一块入市的商业用地。此前，该区域已有3幅地块出让，其中两幅住宅性质地块由挂牌转为现场拍卖方式成交，1幅商业金融性质用地以投标方式成交。
　　2010年3月，远洋地产以40.8亿元拍得大望京村1号地块，楼面地价为2.7万元/平方米；保利地产以50.4亿元拍得大望京村4号、5号地块，楼面地价1.8万元/平方米。2010年9月，绿地集团通过投标方式，以25.8亿元的竞得大望京村3号商业金融用地，楼面地价7865元/平方米。
　　业内人士分析，2号地和3号地为商用地，其较低的楼面地价不会对区域内住宅价格产生直接影响。但区域内此前成交的高价宅地，仍然会面临如何定价的尴尬。
　　据悉，保利地产拿下的4号、5号地块，规划为住宅、商业、写字楼为一体的城市综合体。住宅部分分为三期开发，共902户，户型面积为90~160平方米的两居到四居。一期预计今年7月开盘。
　　远洋地产拿下的1号地块，被定位为高端公寓。据SOHO中国董事局主席潘石屹估算，该地块若按45000元/平方米的单价销售，能有10%的利润。
　　据21世纪不动产望京门店经理兰红军介绍，目前离大望京商务区最近的一个高档楼盘是融科橄榄城，其二手房价格在3.5万~4万元/平方米。
　　“远洋的压力不仅来自于2号地的低价入市。”张月分析认为，目前该区域内的二手房价格稳定，支撑房价上涨的因素很少。且按照北京市刚刚公布的“新建普通住房价格稳中有降”的房价调控目标，远洋望京项目能否如期获得预售证，也是个未知数。