首单离岸REIT起步

　　■中国房地产报 记者 刘关 北京报道

　　众人期待的首单离岸人民币REIT（房地产投资信托基金）终于敲定细节，进入发行的倒计时。
　　4月11日，本报曾连续报道过的李嘉诚旗下长江实业（集团）有限公司（长实，0001.HK）打包的首只离岸人民币REIT——汇贤产业信托（下称“汇贤REIT”）正式开始招股。
　　如果顺利的话，汇贤REIT招股将于4月19日结束，并于4月29日在香港联交所主板挂牌交易。外界之前非常关注的汇贤REIT募集资金规模、投资回报率、募资用途等细节也纷纷揭晓。
　　招股书显示，汇贤REIT每基金单位发售价为人民币5.24元～5.58元，每手1000单位，入场费为5636.25元。
　　以发售价计算，汇贤REIT预测今年分派收益率4%～4.26%。集资金额最多111.6亿元，主要用作偿还债务。
　　“相较外界之前的猜测，汇贤REIT分派收益率明显要低一些。”4月14日，世邦魏理仕（CBRE）中国区研究部资深董事马雪明对本报记者表示，“这表明，此类产品吸引人的并不是票面回报，更大程度上反映出众多在港人民币投资者对该类产品的渴求。”汇贤REIT招股数日以来的认购情况也证明了上述判断。截至本报记者发稿，有外电消息称，其国际配售部分已爆满，或将提前结束配售；而公开发售部分，首日认购程度亦相当活跃。
　　业内人士认为，作为推动人民币国际化的香港首个人民币股权投资产品，汇贤REIT的发行状况以及发行手段都可为未来发行此类产品的机构提供借鉴。而随着该产品的落地，离岸人民币产品的“声势更大”，监管机构也将不得不直面离岸人民币市场发展的困难。
　　
　　仅含东方广场物业
　　
　　国内物业在香港发REIT并非“李超人”首创。
　　2007年6月，德意志银行旗下睿富基金携北京佳程广场资产包叩响港交所的大门，成为香港资本市场的第7只REIT。然而，不久佳程广场便遭遇“租金造假门”，无奈于2010年初退市。
　　睿富基金退市对于国内物业打包到香港做REITs的警示在于，REITs并不是简单、直接的融资工具。商业地产是要养的，不做长期培养就试图通过REITs变现，只会让项目流产。
　　因此，在汇贤REIT推出前后，人们对于其资产包的情况格外关注。目前，汇贤REIT仅持有北京东方广场一项资产，少于之前外界对于其资产包的猜测。
　　虽然资产数量仅有一个，但业内对汇贤REIT的回报并不担忧。“东方广场本身配置比较丰富，组合也比较完整。”马雪明表示。
　　据介绍，东方广场为综合物业建筑群，包括购物广场东方新天地、由8座甲级写字楼组成的东方经贸城、由2座服务式公寓大楼组成的东方豪庭公寓、拥有825间客房的五星级酒店东方君悦大酒店以及约1900个停车位（包括上落客货车位）的配套设施。
　　据招股书介绍，东方新天地及东方经贸城的承租率相当高，2010年12月31日分别约100%和97.4%，平均每平方米月租分别达到人民币813元及165元。
　　虽然汇贤REIT此次募集金额主要用于还债，但是东方广场的负债水平并不高。
　　据汇贤REIT非执行董事叶德铨介绍，负债款项是向汇贤控股所借，利息按汇丰标准人民币利息加1厘计算，“因为东方广场每年只派1次收益，而汇贤REIT每年派2次息，故先准备足额款项应付派息。”
　　
　　造势离岸人民币市场
　　
　　除了物业自身的情况之外，汇贤REIT获得众人关注以及认购的另一重要因素在于其计价与交易都以人民币为标准，有助于拓宽离岸人民币投资渠道。
　　香港金融管理局（下称“金管局”）最新数据显示，香港人民币存款已从2010年1月底的640亿元增至今年2月底的4080亿元。
　　汇贤REIT推出的意义绝不局限于票面回报本身。业内人士分析，人民币REITs流动性已经比之前推出的人民币债券有所上升。
　　“发行以人民币计价的新股，是向股权投资方面迈出的重要一步。”建银国际某不愿具名人士甚至表示，“以人民币计价的股票、牛熊证的推出都指日可待。”在马雪明等人看来，看好汇贤REIT的投资者主要瞄准的是人民币升值潜力。
　　他表示，虽然汇贤REIT的收益率只有4%左右，略低于其他已上市的房地产信托基金，但如果把人民币每年2%～3%的升值空间计算在内，其年息率约有7%，高于目前香港上市房地产信托基金5.7%的平均水平。
　　
　　未来瓶颈
　　
　　汇贤REIT主席甘庆林则表示，在完成上市后，仍会继续积极寻找在内地的投资机会，并且不限于北京的项目，以期将汇贤REIT的资产规模扩大。
　　“虽然此次汇贤REIT的募集不涉及人民币回流内地，但是如果金管局步子再迈得更大一点，让一些机构在香港发行人民币股票，意义就非同凡响。对于发行机构来说，无论是与内地贸易结算，还是继续持有人民币，都对他们有益。”香港交银国际某分析师对本报记者表示。
　　在目前的背景下，即使汇贤REIT发行顺利，它也仅仅走完离岸人民币股权产品市场的第一步。许多问题还有待香港离岸人民币中心进一步发展得以解决。这其中，在港人民币额度、募集的人民币资金如何回流内地以及市场的流动性三大问题都亟待解决。
　　“中国境外有限的人民币供应以及外币兑换人民币的限制会对及基金单位的流通性及买卖价格构成负面影响。”汇贤REIT招股书提示道，“因此无法保证基金单位持有人将按其意愿的价格、数额及时间出售基金单位。”