公租房贷款需求激增

银监会拟出台保障房贷款指引
　　
　　■中国房地产报 记者  李鹏  深圳报道
　　
　　现在看来，差钱与不差钱之间，几乎只是一张纸的距离。今年全国两会期间220万套公租房计划筹资困难的呼声尚未消落，银行方面已向公租房敞开怀抱。
　　本报记者4月14日从中国银监会法规部获悉，已有多家商业银行向银监会提出了多项公租房贷款项目审批请求。因牵涉面较大，银监会正在抓紧研究，拟以“保障房贷款指引”的形式统筹这一新问题。
　　
　　借道平台贷款
　　
　　全国两会结束不足1月，已有多家保障房平台公司诞生。比如，陕西省保障性住房建设工程有限公司、青岛市公共住房建设投资中心、昆明市公租房建设开发有限公司等等。
　　这些冠以保障性住房名号的地方平台公司，均以公租房、廉租房、棚户区改造的建设运营为核心业务，职能方面都宣示要整合各种渠道的资金，为保障性住房项目融资。
　　去年以来，已有一些组建较早的保障性住房融资平台获得了大量贷款，但去年年中整肃地方融资平台以来，此类贷款被一刀切地遏制；年底货币政策转向后，贷款总体上立时收紧，这部分贷款也受了较大影响。
　　长沙市城市建设投资开发集团有限公司副总经理罗祖亮告诉本报记者，银监会的三令五申和各项审批收紧措施，已使今年新增的平台公司贷款寥寥无几。
　　不过，机会敞口在今年全国两会前后出现。银监会通过几个通知表示，允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增，并明确了此保障性住房包括公租房、廉租房和棚户区改造。
　　“于是，这些平台公司纷纷在旗下新设保障房融资平台，这其中不排除互相倒帐、贷款未专用、违规掩盖等现象在复燃。”接受本报记者采访的银监会法规部人士透露，今年春节刚过，银监会已就西部某省会城市平台公司用公租房贷款搞土地一级开发的违规行为进行了劝诫。
　　在罗祖亮看来，有偿还能力的保障性住房，主要是指220万套的公租房。他认为，各地公租房项目将“大而稳固”，且保障性住房租金稳定。
　　但广州大学房地产研究所所长陈琳认为，平台公司对保障房计划“臆想大于理智”。“公租房租金至今未出定价办法，各界估计的是远低于市场租金——广州可能是市场租金的40%～50%，称其稳固为时尚早。”
　　
　　公租房贷款突进
　　
　　平台公司的臆想其实并非没有源动力。据上述银监会法规部人士介绍，贷款提供者——银行，为公租房平台公司已设计了多种贷款产品。
　　目前比较常见的是授信额度的“内部调整”。
　　陈琳发现，“多家建行省级分行都与当地城建部门是战略合作关系，授信总额大，贷款资源的内部调剂就较为容易。”其次是商业性住宅配建公租房过程中的“顺手牵羊”。
　　商业银行发放此类项目贷款时，多愿意为客户申报更多公租房贷款资源，但因目前规定的公租房配建比例较低，相关公租房贷款被商业项目“借用”在所难免。
　　最特殊的例子还是发生在建行。据上述银监会法规部人士透露，建行针对北京市某公租房贷款项目，设计了一款期限长达35年的产品，上报到了银监会。
　　对此产品，上海商业银行深圳分行副行长王幸平认为，公租房目前仍属低收益、高风险项目，比如“公租房项目目前仍未设定退出机制，抵押不充足，还款来源估计只能是租金收入，而租金收入又非常低廉”。况且，“这么长期限的贷款，要承担很大的利率风险”。
　　虽上述银监会法规部人士不愿对建行北京公租房项目做出直接评价，但他个人认为，银行开发贷款产品时，应认真考量此类项目的建安成本、运营成本、财政补贴、利率水平、租金定价、同类项目横向对比等风险因素，贷款决策要审慎。
　　不过，王幸平认为，几乎被全部困于笼中的银行贷款，势必会有这样受压后强力反弹的表现。