三井不动产的项目管控
　　
　　■中国房地产报  张劲松/文
　　
　　日本房地产企业对工程质量的把控能力是世人公认的。作为日本最具代表性的开发商之一，三井不动产集团从项目前期的规划、运营过程中的管控再到项目的后期维护，其管理经验都值得国内业界人士借鉴，而它们在项目管理中体现出的对细节层面的关注尤其令人称道。
　　
　　掌握规划的主动权
　　
　　三井不动产集团成立于1941年，其标志性开发理念，不是以“二者取其一”的方式对开发与环境保护等看起来互为矛盾的概念进行选择，而是使其和谐共存，努力实现多种价值观的结合。这种和谐共存，既包括项目与周边自然环境的“共生”，也包括建筑本身与客户需求的“共生”。三井不动产咨询（北京）有限公司董事总经理大泽久日前接受本报专访时介绍，三井不动产集团每开发一个项目，无论是酒店、购物中心还是住宅项目，首要考虑的就是今后使用者的感受，以令其感到最舒适和安全作为设计的宗旨。而要使这样的开发理念落地，就需要其在项目开发的前期规划阶段就主动参与，并对设计公司掌握足够的控制权。
　　三井不动产负责开发的东京中城，规模庞大，结构复杂，三井不动产公司的总体设想是，除了令项目传播日本式价值，还要将其塑造成“各种人才进行交流的城市”和“环保型城市”。该项目由美国的SOM公司担任总体规划设计，日本众多知名的设计师及建筑事务所都参与了不同功能区的设计工作。规划过程中，三井不动产派出了专门的团队与这些设计单位进行反复的沟通与激烈的讨论，以保证他们更好地理解其设计理念。而在环保节能方面的很多设计细节，都是三井不动产自己的运营团队根据以往的经验进行整体规划的。“如果没有我们自己的团队的积极参与，东京中城也不会是目前呈现出来的这样一种形态。特别是如何把不同的设施配置在这块土地上，这是需要我们自己把控的内容。”大泽久说。
　　由于日本处于地震多发带，其相关《建筑法》对建筑的防震要求本身就极为严格，特别是对高层建筑而言。而三井不动产则在此基础之上对技术提出了更高的要求，比如地震时如何避免乘客被封闭在电梯里面，或者如何使楼体在地震时晃动幅度小一些等等，这些细节问题都会在项目的设计中加以考虑。而在工程采购方面，三井不动产也总是会选择全日本最好的材料供应商，以保证将当时日本最先进的技术都导入到自己开发的项目中去。
　　“日本开发商做的项目精细化程度很高。像三井不动产在千叶的一个项目，可以用20年的时间去开发，先进行周边配套设施的改造，比如建造电影院、儿童乐园等，周边的居民对环境满意了才同意迁出去。这种情况在中国是不可想像的。”中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放指出。
　　
　　控制运营管理
　　
　　据大泽久介绍，三井不动产整个集团共有170家子公司，但目前只拥有一家建筑公司，专门做别墅。如今开发项目，三井不动产通常都是把工程施工交给其他建筑公司。之所以这样做，主是因为目前日本拥有高质量施工技术的公司非常多，集团可以根据自己运作的项目的不同特点，将施工的任务交给不同的建筑公司，以保证施工方更好地完成项目的设计要求。
　　三井不动产旗下众多的公司之中，专业的运营管理公司占据了相当的比例，这些公司很多都是三井不动产100%持股的全资子公司，这就保证了其开发的每一个项目都由自己专门的公司负责运营管理，项目在运营过程中出现问题，都由相关的负责公司直接进行处理。“我们的品质管理，主要体现在建筑物投入使用之后，站在使用者的角度，随时发现他们新的需求以及建筑物本身的不足，不断为项目创造出新的价值。”大泽久指出。
　　目前三井不动产正在实施全球化战略，除了进入新加坡、美国和英国，在中国的上海、天津和宁波等地也参与了一些项目的开发。据大泽久介绍，三井不动产在参与国外项目的开发时一个重要的理念就是“本土化”，根据当地不同的风俗习惯，不断改进自己的规划理念和想法。比如即将开业的宁波奥特莱斯购物广场，三井不动产在规划之初是想完全复制日本奥特莱斯的模式，而在经过反复地考查之后，他们认为未来的消费人群在这里购物、逗留的时间将会长于日本，如今这一项目的规划定位和设施的设计更加符合当地的消费实际情况。
　　在与中方合作开发的项目中，三井不动产主要负责资金投入，以及管理运营技术和企划理念的输出，具体的工程操作则由中方人员完成。而在工程质量的把控方面，三井不动产方面的管理方都有严格的监督标准，比如一根柱子里需要放几根钢筋这样的细节，都要详细地写进报告之中，并通过现场检验进行核查。
　　
　　保证项目“愈久弥新”
　　
　　“愈久弥新”的理念被大泽久看作是三井不动产优于日本其他开发商的重要特征，项目建造完成投入运营之后，通过后续工作的持续跟进，不断提升整个项目的价值。由于后续工作所要花费的资金相当可观，这种经营优化的策略并非所有规模的开发商都能够实现，这种长期投资和运营的思路也在持续经营的过程中提升了三井不动产的品牌价值。
　　三井不动产开发房地产已经有70年的历史了，也有一些之前开发的项目，其抗震水平渐渐落后于现在的标准。三井不动产每年都会对旗下的所有建筑物进行一次耐震检测，对于已经不达标的建筑，会根据不同情况将有些建筑拆除重建，另一些则通过加固等措施提升其抗震指数。
　　日本最早的摩天大厦，于1968年竣工的霞关大厦，三井不动产在其后的四十年中对其进行过两次大的重装工程，耗费的资金是当时建造这座大厦时的三倍以上。而这部分的费用支出，本身就在其当初承建这座大厦的总预算之内。“我们作为开发商，不是说建造完一个项目工作就结束了，而是随着时代的发展对其不断更新和改良，使其一直保持在最前沿的地位。”大泽久表示。
　　“日本的很多开发商都是在用做制造业的理念做房地产，开发利润控制在10%以内，这在日本政府层面是有严格的规定的，而大量资金的投入对项目品质本身就是一个有力的保障。”孙克放指出。
　　
　　
　　
资料

三井不动产株式会社
　　
　　
　　三井不动产(Mitsui Fudosan)是日本最大的地产公司，也是三井集团的地产部门。公司建造、销售、租赁和管理多种形式的不动产，包括办公室大厦、住宅和共管物业。
　　公司总部：日本国东京都中央区日本桥室町成立日期：1941年7月15日合并营业额：13，848亿日元(2009财务年度实绩)职工人数：1，216人(截至2010年3月31日)董事长：岩沙弘道