华润置地痼疾凸显
　　
　　■中国房地产报   记者   杨凡  北京报道
　　
　　2010年未完成预定销售目标，其背后折射出华润置地的诸多痼疾。
　　3月25日，华润置地有限公司（1109.HK）公布2010年业绩。公司去年实现的销售额未能保持住此前数年的增长势头，以11.3%的同比降幅遭遇滑铁卢，这与华润置地2009年同比增长214%的销售数据形成了鲜明的对比。其销售额的下降，也成为了上市地产公司中的异数。
　　当日业绩发布会上，华润置地主席王印承认去年一线城市的销售受到较大影响，导致销售额呈现下降趋势。但他同时强调，华润置地2011年的销售会比2010年有所增长。
　　多位长期跟踪华润置地的分析师表示，华润置地销售业绩的下降，既表现出其定价策略的不够灵活，也表现出其从一二线城市向二三线城市的区域布局调整。但华润置地的既有开发风格或不能适应这种区域布局“下沉”的调整。而上述诸多问题必将为其管控和定位带来严峻的考验。
　　
　　前景难测
　　
　　2010年，华润置地实现签约额约222.6亿元人民币，未能达到年初预定的270亿元销售目标。对应的销售面积为218万平方米，同比上涨1.3%。
　　不过，公司年内的其他业绩指标表现良好。华润置地期内综合营业额达257.3亿港元，同比增长54.5%，且住宅开发与投资物业营业额双双大增，涨幅分别为56.3%与59.6%；股东应占溢利增长四成，超出60亿港元。
　　与此同时，公司实现了39.5%的综合毛利率，与去年同期相比上涨3.6个百分点。
　　但签约额的下降给这些欣欣向荣的数据抹上了一抹暗色。实际上，“销售较弱”的主题词一直贯穿于华润置地的2010年。去年上半年，该公司仅完成全年销售任务的38%。10月底时，王印表示，预计年内将实现的销售额约为200亿元。
　　销售额的下降，将给华润置地带来什么样的短期影响？盛富资本总裁黄立冲认为，最直观的表现就是存货增加。
　　数据显示，华润置地的存货从2009年的429亿港元上升到618亿港元。由此进一步导致其资金难以回笼，华润置地手头现金从2009年底的199亿港元大幅下降到119亿港元。
　　辉立证券分析师陈耕进一步指出，华润置地去年的中长期债务和短期债务规模均有一定增加，这与大多数公司净负债水平缩小的情况不同。虽然2010年华润置地的应收账款有所增长，但现金下降与债务增长表明公司在拿地、新开面积和在建面积的支出偏大。
　　王印表示，2011年华润置地有意加大开发量来加快销售，2010年华润置地有25个项目在销售，2011年要达到销售项目47个。
　　陈耕认为，由于销售额下降开始影响华润置地的资金状况，“华润置地要想完成未来的发展计划，就必将面临着再融资的迫切需求”。
　　事实上，就在业绩发布前两天，中国银行(香港)已经启动华润置地15亿港元三年期融资事宜的分包销工作。
　　除了眼前对资金与存货造成的压力外，2010年销售不畅对于公司的长期业绩是否会产生负面影响？
　　“2011年华润置地的营业额不一定会有明显变化。”陈耕说。数据显示，截至2011年3月23日，华润置地共有260亿元人民币签约额可以结转，其中锁定在今年年内的住宅开发营业额已达近193亿元。
　　中金公司分析师白宏炜认为，是否对更长时期的业绩会有负面影响，还需要看今年华润置地的销售表现。若今年销售额增长，华润置地就能保持业绩的上升势头；反之，就会影响今明两年的业绩表现。
　　“通过2010年的调整，相信在2011年无论是签约额还是签约面积都会比2010年增加。华润置地今年在销售的47个项目中，有17个项目位于没有限购政策的城市。”王印在业绩发布会上表示。
　　但黄立冲对此并不乐观：“预计房地产调控也将对二三线城市产生影响，所以对华润置地今年的业绩增长并不看好。”
　　
　　“下沉”之踵
　　
　　对于签约额为何会出现下降，王印表示去年一线城市销售受房地产调控影响较大，一线城市销售比例由2009年的45%下降到18.5%，销售项目更多来自于二三线城市。
　　去年年中时，华润置地曾将一线城市的销售目标作了降幅30%的调整。
　　但在更多的分析师看来，上述理由并不足以说明该公司签约额的下降。
　　“去年市场整体状况不错，中海外等一线上市公司的销售业绩良好。我们倾向于认为华润置地自身的定价策略不够灵活。”白宏炜表示。
　　黄立冲更进一步指出，宏观因素导致其销售不畅，同时公司又不愿意减价促销。
　　而在陈耕看来，除了这些因素之外，更深层次的原因在于，华润置地正处在调整时期。华润置地的市场区域正从一二线城市向二三线城市转移。
　　年报显示，近几年来，华润置地进入的城市数目不断增加。在土地储备不断扩充的同时，一线城市的土地资源在规模与比重上均增长缓慢，二三线城市的土地储备则快速增加。
　　截至去年年底，华润置地拥有2660万平方米土地储备，分布于31个城市。其中传统的“北上广深”4个一线城市，仅有京沪两地的土地储备约249万平方米；当前的热点城市杭州、成都、重庆、青岛、天津等约有760万平方米；合肥、大连、长沙、沈阳、长宁等地分别有百万平方米以上土地储备；其余十几个城市中，项目规模均在30万平方米到80万平方米之间。
　　华润置地相关人士曾在公开场合表示，正是这种存货结构给公司带来了取得目标业绩的信心，公司可结算和可销售的资源将分布在更多的城市和更多的项目数量上，且更大的比例来源于刚性需求占主导的二线或三线城市。
　　但在分析师眼中，市场区域的“下沉”可能正是目前华润置地的软肋所在，也是去年其未能达到销售目标的主要原因。
　　陈耕认为，华润置地此前的发展模式，是在经济较为发达的地区深耕项目，注重单个项目的利润贡献率。由此，华润置地在业界眼中形成的风格是精耕细作，而节奏相对较慢。
　　“华润置地的增长率一直保持在行业的基本水平。目前二三线城市以规模扩张、‘血拼’地盘为主题，这与华润置地一贯的优势并不相符。我们确实会担心，其既有的风格可能无法保证它像恒大、保利那样，在市场占有率、销售节奏和发展节奏上占据优势。”上述分析师认为。
　　一位长期跟踪华润置地的分析师则有另一层担心，在快节奏的市场区域扩张中，华润置地是否在项目层面的管理机制与激励机制上遇到了障碍。
　　他举例说，去年华润置地一直坚持强硬的价格策略，到中期时还可以理解为公司对去年下半年的市场保持乐观，但后期市场表现仍然不佳时，并未见到总部和区域公司为项目制定灵活的定价策略。
　　“今年的市场形势比去年更为严峻，华润置地应该更加审慎地考量公司的管控与定位。”上述分析师表示。