墨然读年报之四

“囤存货”
　　
　　■中国房地产报  宋振庆/文
　　
　　
　　根据券商统计，目前公布2010年年报的900多家公司的净利润增长了49%，但经营性现金流却下降了6%，出现这种现象的主要原因是“囤存货”。资料显示，这些公司的存货在2008年和2009年分别下降了16%和29%，但在2010年却猛然上升了240%。这一现象在A股上市房企中也普遍存在。
　　从目前已经颁布年报的上市房企存货状况来看，一些实力较强的房企存货增加明显，而实力略逊的房企存货几乎保持不变。根据本报粗略统计，“招保万金”以及一些区域龙头的12家房企2009年年底的存货为2989亿元，而到2010年年底则增加至4444亿元，增长幅度达49%，这一增幅要高于这些房企净利润和主营业务收入的平均增幅。
　　其中，万科（000002.SZ）的存货同比增长48%，净增加额为432亿元，保利地产（600048.SH）的存货同比增长83%，净增加额为498亿元。与之形成鲜明对比的是，招商地产（000024.SZ）和金地集团（600383.SH）存货增幅较低，分别为12%和27%。
　　这意味着，“招保万金”从2009年开始的“分镳”的局面仍在继续，谋求高周转高销量的万科和保利地产的存货去化率高，因此对存货增量的需求迫切，而产品定位更高端精细化的招商地产和金地集团由于产品开发周期较长，需要放慢增加存货的速度。
　　受到存货增长的影响，房企存货周转率普遍开始下降。“招保万金”四家企业的存货周转率已经从2009年的0.38下降到去年的0.29，或者说开发周期从2.6年延长到3.4年。其中，万科的存货周转率从2009年的0.39下降到2010年的0.27。
　　考虑到2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，其中上市房企的销售量占据很大一部分。在这一高去化率基础上，房企存货仍然取得大幅增长就显得十分激进了。
　　通过每季度报表对比，万科去年上半年的存货增幅为23.9%，而去年下半年增幅则降到了19.5%，保利地产差距更为悬殊，2010年上下半年的增幅分别为56%和17.2%。与此同时，万科和保利地产在去年下半年展开了大规模的拿地。从数据上看，万科上半年拿地金额约200亿元，而下半年拿地金额则超过450亿元，保利地产上下半年的拿地金额分别为188亿元和327亿元。
　　为什么在去年下半年大举拿地的情况下，存货增幅反而较去年上半年有所降低？答案很简单，万科和保利地产在去年下半年取得了相当高的存货去化率。
　　不妨来看一下最有代表性的万科的存货结构状况。在万科各类存货中，已完工开发产品（现房）52.9亿元，仅占比4%；在建开发产品786.3亿元（其中包括已售出未结算产品），占比59 %；拟开发产品（对应公司规划中项目）493.1亿元，占比37%，后两者合计占比96%。
　　已完工开发产品比例极低，而拟开发产品的金额恰好与去年下半年拿地金额持平，从这里也可以清晰看到万科所谓的“不捂盘，不囤地”的市场策略，几乎把能卖的产品全部都卖掉了，而手中的土地储备则完全是“随卖随补，随补随卖”的流水化操作。
　　从“招保万金”四大房企的对比看，万科和保利地产大幅增加存货，让这两家房企未来进一步提升销售额提供了充足的弹药，而招商地产和金地集团的存货增幅有限，则阻碍了其突破性的销售量增长。如此循环往复，前两者和后两者在销量规模上的差距会越拉越大。
　　但存货对于企业而言始终具有双刃剑的性质，过少的存货让未来的业绩难以为继，过多的存货则占压成本，并在市场低谷时危及企业财务安全。存货的激增对万科和保利地产并非全是优势，万科在年报中很理智地提到，6月份之后，万科主要业务城市的住宅成交量对批准预售面积（批售比）的比例持续小于1，说明这些城市已经出现了阶段性的供应大于需求。预计未来一段时期，商品住房可售存量将延续上升趋势，市场竞争将更加激烈。
　　目前，在新一轮房地产调控政策深化的局面下，已经有部分龙头房企展开了降价促销活动，其中也少不了面临存货周转率下降的万科。在抢占市场份额的同时，这些房企也在尽量减轻存货带来的压力。
　　存货的另一个潜在杀伤力在于存货跌价准备的计提，一旦未来市场转差，销售价格下滑至成本价以下，企业必须为存货进行跌价损失的计提。比如，2008年万科高达12.3亿元的存货跌价计提成为其上市以来净利润首次下滑的罪魁祸首，所幸在后来市场回暖后，这部分跌价计提得以重新转回成为利润。