评级居地产民企之首

龙湖地产首发海外债
　　
　　■中国房地产报  记者  宋振庆  北京报道
　　
　　3月31日，龙湖地产（0960.HK）上市后首次计划发行的海外债券结束了全球巡回路演。这次从3月28日开始的路演分别在香港、纽约、新加坡、波士顿和伦敦进行。根据市场最新消息，龙湖地产这笔为期5年的美元债券票面利率在9.625%～9.875%之间，但发行规模仍未确定。
　　龙湖地产3月25日公告称，拟进行优先票据的国际发售，并计划开始与亚洲、欧洲及美国的机构投资者举行连串会面。这次票据的售价及利率将由作为联席全球协调人的摩根士丹利及渣打银行，以及与前两者同作为联席账簿管理人及联席牵头经办人的花旗及汇丰通过使用入标定价的方式厘定。
　　龙湖地产表示，这次发债所得款将为现有新增房地产项目提供资金及作一般企业用途，但不排除会根据市场情况的变化更新其用途。据了解，该票据已获原则性批准在新交所上市。
　　穆迪助理副总裁兼分析师曾启贤表示，这次龙湖地产的海外债与其今年融资计划相一致，将可以改善流动性和债务到期状况，以应付内地银行信贷紧缩环境。
　　分析人士认为，尽管龙湖短期财务压力并不大，但随着其商业地产和旅游地产开发的深入，对其长期资金需求产生影响，另外以长期限的海外债置换短期将到期债务，也符合公司优化债务结构的要求。
　　
　　财务逻辑
　　
　　“从龙湖地产刚刚发布的年报来看，其财务状况大大优于预期。”申银万国分析师李虹表示。
　　数据显示，龙湖地产一年内到期的银行借款和负债为28.6亿元，一年后到期的银行借款和负债达到144.6亿元，负债总额达到173.2亿元，尽管比去年的债务增长了77%，但考虑到公司手头现金为103.6亿元以及绝大部分债务属于长期负债，财务状况可谓良好。
　　截至去年年底，龙湖地产综合借贷的平均年期已经由2009年的2.5年延长至2010年的3.4年，其净负债率为43.6%。
　　“从今年开始，明、后年陆陆续续都会进入一些还款期，但是还款金额不会太大，目前只有15%的总债务是以外币结算的债务。”龙湖地产首席财务官韦华宁表示。
　　不过从年报来看，在龙湖地产去年215亿元的拿地金额中，有42亿元已经支付。也就是说，未来一段时间龙湖地产还面临着173亿元的土地款支付压力。同时，龙湖地产在2011年还预计要支出110亿元的项目建造成本，龙湖地产在现金之外还需要为此绸缪更多的融资渠道。
　　同时，龙湖地产的投资性物业的大面积开建也将带来一定资金压力。
　　“一向以高端住宅物业为擅长的龙湖地产大举涉足商业地产和旅游地产，除了运作经验之外，对资金的筹划能力也是一大挑战，毕竟商业地产前期需要大量的资金沉淀，对企业资金的充沛程度提出非常严格的要求。”辉立证券分析师范国和表示。
　　事实上，IPO之后的龙湖地产一直注重对融资渠道的开辟。
　　去年4月公司完成了上市以来首次银团贷款，涉及金额21.5亿港元，并且在利率方面颇具优势，仅为2.85%；而根据龙湖地产高层在2010年业绩报告会上透露，就在此前公司还筹得了一笔类似的贷款。
　　“价格非常合理，没有任何的抵押或者是质押，总额约2.5亿美元。”此外，去年早些时候龙湖地产还曾经和平安信托洽谈一笔涉及上百亿元的信托计划，但此后并无下文。
　　
　　优劣之辨
　　
　　在本次发债之前，龙湖地产主动做了一次“体检”。根据其最新公告显示，国际评级机构标普和穆迪对其财务状况和信用都进行了评价，标普的评级是BB+，穆迪公司的评级是Ba2，这是目前整个行业内除了国企之外最高的信用评级。
　　龙湖地产对于自身在债务信用方面的优势颇有信心。“即使在2008年市场最坏的时候，我们也没有一笔贷款是逾期的，因此我们在银行获得了很好的信用基础，去年我们很多贷款相对基准利率都是有折扣的。”龙湖地产投融资总监张艳表示。
　　投行人士也指出，龙湖在现金最充沛的时候进行海外债融资是最恰当的，如果财务吃紧才紧急融资，无论在利率方面还是信用评级方面都会有巨大的负面因素。
　　但上述人士也坦言，海外市场最佳的融资窗口已经过去，比起1月初就开始发债的恒大地产（3333.HK）、中骏置业（1966.HK）等公司，龙湖地产将面临着更高的发债成本和发行不确定性。目前，海外债券的利率已经从年初的7%~9%普遍上升到10%~15%，最近发海外债的仁恒置地和合景泰富（1813.HK）票面利率分别达到10.63%和12.75%。
　　即使确如市场消息，龙湖海外债的利率在9.625%~9.875%之间，但比起龙湖地产上市之前所发行的企业债，这笔海外融资成本也会高出不少。2009年5月，龙湖地产曾经在上海证券交易所发行过14亿元的企业债券，期限为7年，票面利率仅有6.7%。
　　但这次发行海外债能否仍然获得延续性的成功却并不明朗，毕竟，海外投资者对于目前中国异常严厉的调控政策心有忌惮，而手中可供挑选的中资地产公司债券却越来越多。
　　在龙湖地产宣布拟发行优先票据的3月25日，考虑到结构性后偿风险，标普将龙湖的债务评级下调为“BB”级。标普预计，未来12个月龙湖地产优先债务与总资产的比率仍将高于投机级债务的关口水平15%。