林晓章回

住房限购利弊再认识
　　
　　■中国房地产报  章林晓
　　
　　截至3月12日，全国已有35个城市出台了“限购令”。随着“限购令”在各个城市的陆续实施，围绕“限购令”的争论，非但没有平息，反呈越演越烈之势。
　　对限购持支持立场的，给出的最主要理由是：限购打击了投资/投机性购房，让住房回归消费品属性，有利于房价保持稳定。而持反对立场的，则认为：限购涉嫌户籍歧视，类似于票证制度，是市场经济的一大退步。
　　基于户籍不同而给出不同待遇的购房权利，是以牺牲非当地户籍居民购房权利，而成全当地户籍居民购房权利的，自然不符合“帕累托改进”。帕累托改进要求，一些人应在不妨害他人利益的前提之下实现其利益。
　　但是，在特定历史条件下，帕累托改进也并非神圣不可侵犯。因为任何多元化的利益，都应服从于国家利益至上的前提之下。当前，中国面临的最大威胁之一，就是楼市投机炒作盛行，已严重威胁到了国家的金融安全。
　　最近，惠誉国际按照“宏观审慎风险监测”分析认为，由于创纪录的信贷扩张和资产价格飙升，一旦房地产泡沫破裂，中资银行的资产负债表中将有出现窟窿的危险，中国在2013年年中以前爆发银行业危机的概率高达60%。
　　无独有偶，法国兴业银行3月8日亦表示，中国商业银行的资产负债表面临房地产贷款和地方政府融资平台贷款的两大威胁。截至2010年上半年，地方融资平台贷款数额约7.66万亿元，如果50%的这些贷款产生了50%的损失，那么银行业坏账损失将占到总贷款的6%，从而消耗掉60%的银行资本。
　　惠誉国际虽非言必有中、不可改移的“铁嘴”，对惠誉国际唱空中国的言论，国内有关专家也已驳斥其为无稽之谈，甚至是别有用心，不过，在进行驳斥的同时，有关国家金融安全的头等大事，恐怕也不能掉以轻心。
　　覆巢之下，焉有完卵？为确保国家金融安全，在全球量化宽松背景下，针对楼市投机炒作的任何严厉措施，最严厉应该也并不为过，这其中当然应包括住房限购。
　　住房限购是对资本进入楼市的一种管制，这是有利于国家金融安全的。当然，住房限购毕竟是一种非常时期的非常之举，其负面效应也应引起足够重视。
　　首先，值得进一步确认的是，在实施住房限购的城市，楼市泡沫是否存在？如果存在泡沫，而且泡沫行将破灭，那么，限购是不是对欲进入楼市的投资/投机性资金的一种保护？如果不存在泡沫，房价还将继续上涨，那么，限购是不是对允许购房者的一种福利安排，此时商品住房是不是也成了一种变相的福利性住房？
　　其次，值得进一步探讨的是，针对楼市疯狂的投机行为，限购是不是一种最好的政策选择？通过政策绩效评估，能否证明住房限购相较于既有理论基础又有实践经验的“托宾税”，对住房的消费需求和投资/投机需求具有更大的识别能力，同时对社会福利带来的损失也更小？
　　最后，值得进一步研判的是，限购能在多大程度上帮助解决住房难题？中外实践早已证明，中低收入群体住房问题，不可能通过市场来加以解决，通过限购打压房价，即便房价下跌30%，中低收入群体能买得起住房吗？
　　政府当务之急要做的事，其实就是要践行房改的初衷：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入家庭购买或租赁市场价商品房。”土地财政现已积重难返，在短期内很难彻底扭转。而在中国基尼系数高达0.5，M2与GDP之比接近200%的现实背景下，土地财政这个变相的税收制度安排，也算得上是现实困境中通过高房价来吸纳流动性，进而部分解决收入分配差距过大的一种方法。
　　在保障房建设中，除经济适用房，政府可保本微利之外，廉租房等政府铁定是要赔本贴钱的，而地方财政收入的最大来源，主要就来自房地产。在土地财政没有找到更好的替代品之前，对商品住房实行限购，这对保障房建设来说，是不是一种变相的自废武功？