“冰”点楼市

三地房产调控大比拼
　　
　　■中国房地产报  顾冰
　　
　　很少有人注意，几乎在同一时刻，香港、台湾和大陆三地挥起了对高房价的调控之手；更值得玩味的是，三地采取了完全不同的调控手法。以香港为例，香港同样面临“高房价”的痛苦，且已成为全球最难置业的城市，甚至有迹象显示香港高房价已转化为社会民生问题。而由于港元和美元挂钩，香港特区政府在控制通胀及房价上涨的手段上，远没有内地政府那般充裕。而为调控房价，香港宣布了3个招数。
　　第一招，征收“额外印花税”，即对购入并在两年或以内转手的任何价值之住宅物业，按持有期的长短，分别征收15%、10%或5%的“额外印花税”。香港此举，显然是希望通过增加投机者的成本，维护住宅物业的健康平稳发展，并鼓励投资者进行长期投资。显然，香港期望用“印花税”来抑制投机，而非内地所用的限购。
　　第二招，增加土地供应，香港今年将供应52幅住宅用地，可提供约1.6万个单位，较上年度的约9000个单位，增加超过七成，增加了住宅供应，保持楼市的平稳发展。而反观内地，在去除保障房的供应后，商品房的出让面积反而在减少。
　　第三招，即减税。为降低通胀和消费价格上升对市民日常生活造成的影响，香港特区政府建议推出一系列措施舒解市民压力，总额近200亿港元。减免新一年度全年的差饷(房产税)，以每户每季1500港元为上限，估计约82%的物业在该年度不用缴差饷。
　　似乎有华人的地方，就会面临高房价，台湾同样面临着“高房价”的烦恼。根据规划，未来台湾短期频繁买卖（持有在一到两年内）的非自用住宅将加征10％到15％特别税捐；购买300万新台币（约60万元人民币）以上高级汽车、游艇等奢侈品将加征10％奢侈税。这项法案的课征对象是“非自用住宅”，财政当局为此从严定义：本人、配偶及未成年子女的名下的1户房产属“自用”，拥有第2户以上的房子都属“非自用住宅”。
　　值得注意的是，此轮香港、台湾房价的上涨，很大程度上也是由于内地有钱人或所谓陆资，纷纷赴港台购房的缘故，事实上，在此轮调控中，也有人提出要限制内地人购房，以平抑房价，但却遭到了两地官方与舆论的反对。毕竟保障的归保障，市场的归市场，已达成共识，并不期望行政的过度干预。
　　而相比台湾、香港等市场化手段，大陆则更多采用了“限购”、“限贷”等行政措施，而在税收手段上并未如香港、台湾那般给力，并期望通过大量兴建保障房来压制房价。
　　以三地的房产调控趋势来看，大陆本轮房产调控有其自身的不足，存在四大两难。
　　一是保障房资金来源两难。3600万套保障房，虽有望抑制房价，但逾万亿保障房资金依然得依仗土地财政，两难就在于，本身建设用地就少，还必须保足保障房用地，再加上还要控制房价，卖地收入就更少了，建保障房的资金压力太大。从而反过来又给未来的楼市调控留下更大的隐患。
　　二是货币政策两难。房价上涨的根本问题，并不在于房子的供应不足，而是过度宽松的货币政策导致了价格的膨胀。在通胀的大环境下，房地产依然被视为对沖通胀的保障，虽然采取了提高首付等措施，但投资房地产的诱因仍然十分强烈。
　　三是时间控制两难。如今是房价调控的敏感期。一方面增加了保障房的用地，但同时却减少了商品房的用地。而保障房的建设周期往往需要一年半以上，现在正是刚需强大，而供应青黄不接的时期。
　　四是行政手段两难。如今限购政策已扩及全国，更多调控房价的责任落实到地方政府，房市调控俨然已成为政治任务。但目前地方政府的财政收入依然高度依赖房地产业，限购政策与其基本利益冲突。此外，保障房的供给也急需地方政府的配合意愿提高。
　　从我国三地房产调控大比拼来看，固然调控没有万全之策，但内地过于依仗行政力量的手段，也给本轮调控埋下了伏笔。