远洋地产北京深降试水
　　
　　■中国房地产报 记者  徐妍  北京报道

　　在经历新一轮调控落地月余的胶着期后，北京楼市首个深幅降价标杆楼盘销售试水初获市场认可。
　　3月9日，记者在位于北京市朝阳区管庄附近的远洋一方售楼处看到，作为“京十五条”落地后首轮开盘项目，最新一期远洋一方项目人气颇佳，不仅销售热线响个不停，每个销售代理也分身接待数拨客户。据悉，该项目开盘不到一周内300套房源已初步认购超七成，其中80平方米以下中小户型已销售殆尽。
　　引发热销的远洋一方北润园二期项目，作为“京十五条”落地后北京市场上首个大幅直降的区域标杆楼盘，开盘当天打出了全款8.3折、贷款8.4折的直降，折后均价约为每平方米21000元。与该项目在2010年4月、11月两度开盘的销售价格相比，每平方米降幅达到4000元。
　　在迈出每平方米直降4000元的降价步伐后，远洋一方似乎得到了预期的市场响应。但与此同时，作为2007年就首期开盘的多期百万平方米京东大盘，远洋一方北润园二期的大幅降价也无可避免地遭遇了前期老业主的品牌信任危机。
　　一位远洋一方北润园前期业主告诉记者，自己购买的70余平方米期房还没看到封顶，就在短短3个月后贬值了近30万元，一时间很难接受。
　　在既得销售利益和长期品牌价值之间，远洋一方已然选择了前者。市场人士预计，就北京楼市当下的宏观调控背景和此前市场低迷的形势而言，短期内将继续出现大幅直降的区域标杆楼盘，但整体市场仍将趋稳，不会引发大规模降价风潮。
　　
　　同期同栋每平方米直降四千
　　
　　与目前市场上其他在售项目少量特价房源、全款折扣、送精装送家电的优惠相比，本次远洋一方北润园二期的直降显得颇为彻底。
　　在3月4日远洋一方北润园二期项目31号地块8号楼、9号楼、11号楼开盘放出的300余套房源全部直接打折降价，与3月初每平方米25000元的预计推盘价格相比，折后均价在每平方米21000元，部分户型最低价格在每平方米19000元。
　　回顾远洋一方北润园此前两次开盘，其中二期31号地块1号楼、4号楼、5号楼，在2010年4月24日开盘，房源300余套，开盘销售均价为每平方米25000元。二期9号楼2单元在2010年11月13日开盘，开盘销售126套房源，销售均价为每平方米24000元，而在北京市房地产交易管理网的最终成交价格显示，已销售的120余套房源最终成交均价在每平方米24700元以上。
　　值得注意的是，本次3月4日开盘直降房源中的31号地块9号楼部分房源，就是11月13日开盘销售的9号楼126套房源之外的其他单元。同楼盘同期甚至同楼栋同户型的房源，在短短3个多月后就单位平方米直降近4000元，在北京楼市促销中实为罕见。
　　目前，远洋一方周边相邻在售项目尚未出现大规模跟风降价，CROSS朗廷尾盘价格尚在每平方米23000元，北京新天地均价也在每平方米26000元以上。
　　
　　新老业主冰火两重天
　　
　　记者从远洋一方售楼处了解到，开盘直降后销售反馈颇为热烈，超过七成房源已被初步认购。一位特意请假过来看房的女士失望地向记者表示，自己提前咨询过的60余平方米的一居和70余平方米的小两居房型已经告罄，目前只能等待售楼处通知是否有购房资质审核后刷来下空出的房源。
　　记者了解到，在本次推出的300套房源中，主力户型为70~80平方米两居和90平方米小三居，兼有60平方米一居和120~140平方米的三居等产品，从开盘一周来的销售情况看，最受欢迎的是总价低的80平方米以下户型，50多套一居小户型已经售完，80平方米以下的两居户型只剩一层和顶层的少量房源。
　　销售代理韦小姐向记者表示，促销后首付门槛降低吸引了不少刚需群体，从她接待的认购客户来看，购买80平方米以下中小户型的客户还是以贷款为主，其中以三成首付的首次购房者居多。
　　与新的购房者对降价房源的趋之若鹜形成鲜明对比，此前两次开盘中以均价每平方米25000元购房的前期老业主对此次降价反应激烈。与记者约谈的远洋一方二期前期业主表示，同一楼盘同一期项目邻栋甚至同栋楼同户型三次购房的差价如此之大，让在此前两次开盘以每平方米25000元购房的业主损失巨大，在前期销售中远洋方面还曾经做出过后期开盘不会降价的非书面承诺，就算这种口头承诺难以有法律效力，但作为负责任的房地产企业，远洋方面也应该对损失巨大的前期业主给予适当补偿。
　　此外，引发前期业主普遍不满的另外一个焦点是，在业主们提供的远洋一方此前的宣传材料中北润园二期封顶时间为2010年12月底，而实际封顶时间已经推迟为2011年5月，也导致银行贷款时间推迟。在此期间，房贷政策发生重大变化，造成了部分前期业主首付比例提高、贷款利率提高，甚至贷款困难。一些前期业主因此提出了退房要求。
　　据悉，远洋地产方面已经组织专人处理前期业主不满一事，但从此前远洋地产在答复业主们的回函来看，其认为前期业主的诸多诉求缺乏法律法规及合同约定的依据，无法满足。
　　
　　区域标杆难成“领降效应”
　　
　　对于远洋一方本次采用大幅度折扣直降的原因，远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙未直接透露，称由于远洋地产在3月中旬即将发布年报，在此敏感时期不便透露更多公司销售战略方面的意图。
　　由于新政后北京地区购房者的购房资质需要报建委经过5个工作日的审核，目前，在北京市房地产交易管理网远洋一方北润园8、9、11号楼还尚未显示认购情况。但胡宇宙透露，本次远洋一方二期的开盘定价策略已经获得了比较理想的销售反馈，保守预计首周的认购量将在全部房源的50%以上。
　　一位市场分析人士介绍，远洋一方在宏观环境出现变化时率先“领降”已非首次，早在2008年一期销售时就曾出现过后期开盘比前期销售价格每平方米直降5000元的“前科”，一度导致老业主退房抗议，对品牌价值产生了一定伤害。随着市场情况转暖，远洋一方一期整体入住，社区建设起步，此后的几轮销售还算不错。
　　亚豪机构市场总监郭毅表示，远洋一方在新一轮调控后抢先降价有其项目所处区位，以及自身定位的特殊性，包括京东板块在内，大兴黄村板块、房山长阳板块相对四环以内的可售房源还是比较集中，且项目同质化严重。而在“京十五条”执行后，对投资性购房的绝对数量有了严格控制，对于二套房改善型的购房首付门槛也提至6成，就远洋一方此前每平方米25000元左右的价位而言，通过调低价位以降低购房门槛吸引周边区位的“刚需”购房者，不失为应对当前市场情况的一种策略。未来一段时间，北京五环外的周边区域，可能会陆续出现领降的区域标杆楼盘，但不会引起整体市场普降。
　　庞博国际地产综合服务机构执行董事刘东则表示，在当前的宏观形势下，这种大幅度降价的标杆楼盘会出现，但不会是市场主流，最终是由企业的现金流来决定企业战略和销售策略，既得销售利益和长期品牌价值对企业的意义，也需谨慎权衡。