驰援保障房建设之“国家队”
　　
　　今年1000万套，5年3600万套！宏伟的保障性住房建设蓝图在描绘的同时，也掂量着政府和百姓的“钱袋子”。据测算，1000万套保障房需要超过1.3万亿元的资金，3600万套则接近于5万亿元，而这还不包括数千亿元计的土地成本。
　　钱从哪里来？这是每个人心中的疑问。住建部把今年1000万套所需的1.3万亿元分解为两部分：5000亿元由中央政府和各级地方政府筹集；8000多亿元由社会资金投入。
　　如何打消市场对建设资金的疑虑？如何用有限的财政支出吸引、撬动更多的社会资金？面对保障房建设的种种猜疑和犹豫，“国家队”已次第出场。国开行开出了1000亿元的大手笔支票；五大行被频频授意支援信贷；公积金借款的试点已经扩展至28个城市；保险资金投资的公租房建设已经在上海落地；社保基金投资的保障房也在南京开花……
　　住建部研究的保障房中长期贷款方案中，“国家队”的支援也仅仅是政府财政继续撬动社会资金的杠杆。究竟“国家队”的表现能否撬动更多的社会资金加入，也只有留给时间去证明。

保险资金：上海试点开闸

　　■中国房地产报 记者 邱桂奇 上海报道

　　社保基金投资保障房首单花落南京，保险资金进军保障房建设却被上海拔得头筹。
　　3月9日，中国太保集团宣布，旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。此项债权投资计划募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
　　保障房建设已是今年两会的重点话题，对于超万亿元的资金缺口如何筹集成为舆论关注的焦点。两会期间，中国平安董事长马明哲、中国人寿董事长杨超等保险界人士也纷纷建言设立相应的制度让保险资金参与保障房建设。
　　
　　保守尝鲜
　　
　　“中国太保选择以债权的方式进入公租房领域，是在众多方案中选择了较为保守的方案。”某不愿具名的知情人士告诉记者，“之所以如此保守，主要是因为缺乏法律法规的支撑，没有相应的运作模式。对于保险资金投资保障房而言，首先要保证的是资金的安全，今后不出现糊涂账；其次要保证有一定的收益；最后，资金要有一定的规模。”中国太保在公告中称，考虑到投资的安全性，太平洋资产管理公司在深入分析了相关政策和市场主体之后，最终以债权形式投资上海地产集团投资建设的公共租赁房，并选择资质良好的偿债主体和实力雄厚的担保方。同时，太平洋资产管理公司为该债权投资计划设计了具有保底收益、不设封顶收益的浮动利率机制。
　　“设置保底收益，一方面可以维护投保人的资金安全，另一方面，可以吸引更多的人参与进来；保障性住房的债权投资期限一般较长，符合险资尤其是寿险资金期限长的特点，有助公司实现资金的匹配管理。”中国太保的相关人士表示。
　　据消息人士透露，此次中国太保的公租房基金方案是按照租金和地价联动方式来运作，预计公租房的租金水平在市场租金的60%～80%。按照市场化租金水平67.7%计算，预计年盈利区间在5%～10%。实际上述测算仍属保守估计，如果REITs政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率可能达到18%。
　　一位曾投资上海保障房项目的投资总监告诉记者，保险资金自身的成本大约是6%左右，但是，保障房建设资金的周转速度快，加上政府政策上的支持，例如指定土地划拨、承诺回购期限等强制性的要求，对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要，而且收益还是可以预期的。
　　
　　平衡内部收益
　　
　　保障性住房建设目标公布后，国内一些大的保险公司都有意介入其中。据了解，中国平安、泰康保险、中国人寿等公司都与上海保障房建设的相关部门洽谈过合作意向。
　　此前，中国保监会主席吴定富接受媒体采访时表示，保监会正与上海市政府合作，试点推进保险资金参与保障性住房建设。据知情人士透露，最有合作可能的是中国平安，合作方式目前正在探讨中。
　　“目前保险资金投资保障房的方式有很多，基金投资、债权投资、股权投资、信托投资都可以，采取哪种投资方式关键在合作双方的需求点以及对风险的把控程度。”上述中国太保人士认为，“债权投资、信托投资相对来讲比较简单，只要有相应的抵押担保和规范的程序，一般都能保证资金的安全使用和稳定的回报。基金投资和股权投资所涉及的问题就比较多，首先是股权比例的分配，其次是退出方式，最后是资金回报率的测算。”根据最终退出方式的不同，测算回报率也有所不同。目前在探讨的有三种退出模式：一个是政府回购，一个是市场出售，一个是未来的REITs退出。
　　如果说政府回购，基金退出的时候，政府将按照3%的年利率回购，算上政府的财政贴息，收益率也很可能高于8%。如果是市场出售，这个不确定因素比较大，有可能影响到保障房的循环使用。如果是REITs退出，则需要很完善的制度设计和安排。
　　一位接近上海房管局的人士透露，不管是何种合作方式，在谈判的过程中最关键的是资金使用成本的分歧，如果要求的回报率太高，以公租房为例，将来的租金收入可能都偿还不起需要支付的利息，显然不是可持续的模式。因此对于保险资金来说，不论采取何种投资方式进入保障性住房，首先要看这个项目能否实现内部收益平衡。
　　

国开行：建制式投入1000亿元
　　
　　■中国房地产报 记者 刘关 北京报道
　　
　　在保障房资金支持的“国家队”中，具有政策性银行性质的国家开发银行（下称“国开行”）不能不提。
　　本报记者从国开行相关负责人处了解到，2011年伊始，国开行就提出保障性住房贷款余额新增1000亿元的年度目标，致力于继续担当起中低收入住房建设的主力银行。
　　3月2日，住房和城乡建设部（下称“住建部”）与国家开发银行在北京签署《开发性金融支持保障性安居工程建设合作协议》，双方将在住房保障投融资机制创新、住房保障体系建设、资金筹措方案研究与实施等方面加强全面合作，加快解决中低收入家庭住房困难问题。
　　上述负责人对本报记者表示，从2005年支持辽宁棚户区改造至今，国开行特有的保障房融资模式已经取得成效，已将支持领域扩展到廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房及棚户区改造等五大类保障性住房建设。这其中，“政府主导原则”和“适度市场化”是解读国开行模式的两大关键点。
　　
　　四位一体架构
　　
　　据了解，截至2010年年末，国开行累计发放中低收入家庭住房建设贷款2995亿元，贷款余额居全国银行业首位。支撑这一数字的则是，其积极发挥中长期投融资优势、不断完善的国开行模式。据上述负责人介绍，实际上，这一模式的探索早在2005年辽宁棚户区改造就开始。
　　“很多棚改项目本身的商业价值近乎为零，土地开发价值低。如此条件很难吸引商业银行信贷资金进入。”上述国开行人士回忆说。国开行通过运用其他商业银行不具有的开发性金融手段在其中找到了机会。
　　“一方面通过中长期贷款弥补建设资金缺口，一方面带动瓶颈领域的信用建设，广泛吸引市场融资。”2005年4月，国开行作为惟一的金融机构向辽宁棚户区改造项目发放首批贷款30亿元。
　　在此次尝试后，这一银政合作建设保障房的模式便很快在全国开始复制。上述国开行人士表示，目前国开行已经逐渐形成了一套具有国开行特色的安居工程融资模式，即“政府主导、专门机构实施、开发性金融支持、社会公众监督”的住房保障建设体系。
　　
　　适度市场化
　　
　　一位长期跟踪国开行的专家就对本报分析解读，国开行模式实际上就是通过与地方政府合作达成共识，确定合作框架，整合各种资源，国开行先期贷款投入，使项目得以启动，争取时间和空间，并显现出成效和前景，进而带动其他方面的资金投入。
　　根据国开行与住建部系列意见中的《廉租房开发贷款管理操作细则》（下称《细则》），国开行对贷款和运营条件都作出了明确规定，其中最为关键的一点就是要求地方政府背书——“保证回购”。
　　为保证贷款资金的安全，国开行同时对廉租房开发贷款实行封闭管理，资金进入专门账户投入建设后，将按照工程进度和相关合同逐笔支付。
　　“我们设计的每项贷款将来都是要回收的，而不是准备将来被核销掉，这方面的设计非常好。城投债之所以出现风险，说明他们的专业水平还不到，需要进行这方面的学习。”日前，全国人大代表、国家开发银行副行长王用生如此对媒体表示。
　　在上述专家看来，“这一模式赋予了保障房项目更大的活力，既能够吸引更多的社会资金进入，又能有效规避信贷风险，化解银行资金支持保障房建设中的老大难问题。这对银行业支持地方经济发展具有借鉴意义。”

五大行：“被关照”的信贷支持
　　
　　■中国房地产报   记者  张晓赫  北京报道
　　
　　尽管身为商业银行，但巨大的保障房建设资金缺口之下，五大行的行政属性也正在被突出。
　　“今年肯定会适当增加保障房信贷，相对于其他商业银行，我们是带有行政任务的。”工行总行的内部人士表示。
　　在多个公开场合，五大行更是纷纷表示今年将在风险可控的前提下加大保障房项目信贷的支持力度。但市场人士担心的是，在缺失了社保基金、险资的低收益容忍度以及国开行的政策性银行背景后，这种被关照来的配合在“半国家队”性质的五大行身上，或许并不如表面上来的美好。
　　这种担心不无道理。“新增信贷有限，现在连上浮50%的利率资金都被人抢着要，银行怎么可能会对要求利率下浮的保障房项目感兴趣。”一位不愿具名的五大行高管坦言，保障房建设消耗大、利润小、周期长、偿债弱，各家的信贷支持并不积极，“配合是要打折扣的”。
　　
　　层层关照
　　
　　“尽管是商业银行，但是五大行盘子大、资金多，相对于普通的股份制银行，应该是支持保障房建设的主力。”一位股份制银行风控人士表示。
　　监管层对此早已形成共识。“早在几年前保障房建设之初，监管部门就在引导银行信贷支持；今年建设1000万套保障房是硬指标，相关部门的引导频度与力度相较往年也在增加，并逐步深入。”中行总行的公司信贷人士分析说。
　　在银监会1月12日召开的保障房通气会上，五大行悉数列席。“当时在会上，各大银行就已经表态将在今年加大保障性住房的信贷规模，在业务合规、风险可控的情况下，优先安排、审批和发放保障房项目贷款。”上述不愿具名的五大行高管回忆说。
　　此后，随着1月26日“新国八条”对房地产市场调控的进一步部署，五大行也再次重申对调控政策的贯彻以及对保障性住房的信贷支持。
　　“按照今年保障房建设规模在房地产市场中比重的增加以及监管部门的要求，今年我们银行会进一步保证保障房信贷规模的高增长，将其放在重要位置。”建行相关人士向记者透露。此前更有建行人士对外表示今后的保障房信贷将与开发贷分开统计。　　
　　除此之外，更多的便利也在被监管层打开。
　　3月5日，银监会主席刘明康对外表示，贷款平台新增贷款仅限于有偿还能力的保障房建设。
　　而在此之前，大量的地方融资平台正因为隐性债务风险而遭遇整顿彻查并处于压缩状态。何以为保障房开口，上述工行人士分析，自有资本金不足、盈利偏弱、相关配套不清晰等原因往往使保障房项目自身的融资能力较差，“所以，只能通过融资平台来融资，除了原有平台，实际上一些地方新建的保障房公司所起的也是融资平台作用。”3月9日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，正在研究，并会很快制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计重点是，通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款，大大提高融资的能力。
　　“这一设计的基本思路就是，用中央及地方的财政支出作为项目资本金等首轮启动资金，并以此来吸引和撬动银行信贷和更广阔社会资金。”上述中行公司信贷部人士解释。
　　
　　规模难暴增
　　
　　在市场看来，即使住建部的中长期贷款政策得以面世，各大银行依然存在完美的拒绝借口——风险防控。
　　这来自于五大行近乎默契的表态：“将在风险可控的前提下加大保障房项目信贷的支持力度。”“这是一种可进可退的言辞。就算保证规模的同比增长，也不会有实际太大的增量，因为基数小。”上述不愿具名的五大行高管表示。
　　同时他认为，各地的保障房规划混乱不一，财政实力也不一，“很多保障房项目在四证、自有资本金要求上都相对宽松，这就增加了风险，许诺的财政投入、后期的社会资金能否有效进入，如何实现盈利，是否有配套的贴息，都很难排除，尤其是保障性住房的投入周期以及盈利周期都很长。”上述工行人士也表示，银行不可能充当保障房建设社会资金来源的主力。
　　“一方面，作为信贷规模最大的银行，工行全年的信贷新增总量也不过几千亿元，保障房信贷不是全部；另一方面，大量的向保障房倾斜集中，如果到时不能收回，就会使银行系统面临风险。”与此同时，银行盈利的考虑也成为五大行对支持保障房建设大打折扣的因素之一。
　　“今年的货币政策在回归常态，总体信贷回落，大家都在想着如何调整结构以避免业绩下降，五大行也不例外。”上述建行人士表示。
　　由于整个信贷市场供不应求，“经营性贷款等利率都提高了，甚至50%的提价都有人抢，而保障房贷款不仅风险大，还要求利率下浮。”工行人士表示，相比之下，作为商业银行，银行的选择已经很明朗。
　　“更何况，4万亿元的投资中，银行以下浮利率投向地方融资平台、高铁等项目的大量信贷尚未收回，也没有更多的精力投向同样要求利率下浮的保障房信贷。“上述不愿具名的五大行高管坦言。

社保基金：500亿元试水
　　
　　■中国房地产报  记者 张晓赫  北京报道
　　
　　
　　投资周期长，有政府主导背景的保障房正在成为社保基金调解配置压力的试水浅滩。
　　两会期间，全国社会保障基金理事会理事长戴相龙对外表示，2011年全国社保基金规模将接近1万亿元，用于保障房项目的投资比例可达500亿元。
　　而在此前的2月26日，全国社保基金理事会刚刚宣布了向南京市保障房建设发展有限公司（下称“南京市保障房公司”）发放30亿元的信托贷款的决定，用于该市4个保障房项目的建设，期限35个月，利率6.05%。
　　全国社保基金理事会副理事长王忠民也表示，投资南京保障房仅是开端，目前理事会已在多地调研，将陆续投资更多的保障房建设。
　　对于首单投资，谨慎的社保基金采用了信托贷款的投资方式。
　　“信托贷款是固定收益类产品，且通过多个金融机构的绑定来降低风险，正是安全首选。”全国社保基金理事会内部人士表示社保基金对投资安全性的追求远大于对高收益的要求，“因此在确定了南京保障房项目可以通过组团开发、丰富配套的闭合运营模式保证安全收益后，我们决定采用信托投资。”南京市保障房公司总经理李进表示，融资总成本仅为年利率6.05%（社保基金利率5.45%、信托费用率0.18%、担保费用率0.42%），十分符合保障房融资的低成本融资要求。
　　而对于信托贷款的使用，参与计划的众方也有严格的协定。“先由保障房建设单位根据建设进度提出资金需求计划，经过保障房公司和民生银行审核后受托支付。在保障房销售资金回笼上，保障房公司和建设单位设立监管账户，在建设过程中保证资金的管理和使用都闭合可控。要确保每一笔资金都用在正确的位置。”李进表示。
　　尽管两者一拍即合，但开闸首年，社保基金对保障房的投资仍是试水意义大于实际。
　　上述社保基金理事会内部人士更进一步表示，信托贷款只是投资模式的一种，未来不排除使用购买基金等其他方式。
　　但不管采用哪种投资方式，业内人士指出，前提都是保证安全获利。